Как выселить жильца, который живет без договора и не платит

Как выселить жильца, который живет без договора и не платит

Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск.

Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов.

В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.

Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.

Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.

Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:

  • регулярные жалобы от соседей;
  • использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
  • халатное отношение к чужому имуществу;
  • регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
  • уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
  • угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
  • сдача помещения в поднайм третьим лицам.

Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.

Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.

Как решить вопрос мирным путем?

По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.

Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.

Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.

Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.

Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.

Как обратиться за помощью в полицию?

Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.

Алгоритм действий собственника следующий:

  • владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
  • после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
  • если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.

Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.

Вызов участкового (шаг 1)

Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.

В заявлении нужно указать следующие данные:

  • наименование правоохранительного органа;
  • ФИО собственника;
  • суть конфликта с квартирантом;
  • требование разобраться в сложившейся ситуации;
  • дату и подпись.

Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.

Скачать заявление участковому о выселении квартирантов

Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)

После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.

Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.

Возбуждение уголовного дела (шаг 3)

При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.

Нарушителям грозит наказание в виде:

  • штрафа в сумме до 40 000 руб.;
  • обязательных работ до 360 часов;
  • исправительных работ до 1 года;
  • ареста на период до 3 месяцев.

Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.

Можно ли выселить жильцов с детьми?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.

Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.

Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.

Как выселить жильцов с временной пропиской?

Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.

Возможны два варианта окончания временной прописки:

  • завершение срока регистрации;
  • решение суда о досрочном прекращении.

После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.

Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.

Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.

Минусы выселения из квартиры без договора

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.

Чем рискует собственник?

Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.

Жалоба в налоговый орган

Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.

Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и штраф.

Административный штраф

Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.

1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.

Уголовная ответственность

За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:

  • заплатить штраф от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработка за 12-24 месяцев;
  • просидеть под арестом полгода;
  • отбыть наказание в тюрьме в течение года;
  • выполнять принудительные работы 12 месяцев.

В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.

Невозможность истребовать оплату за аренду

При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.

Порча имущества

Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.

Читайте также:  Как открыть благотворительный фонд в России в 2022 году

Чем рискует квартирант?

Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.

Административная ответственность

Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения.

В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб.

В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.

Самовольное изменение собственником условий устной договоренности

Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.

Поднаем

При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.

Подведем итоги

Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры

Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.

Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от  нескольких условий:

  • есть ли договор найма с жильцами;
  • что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
  • нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.

Как выселить образцовых жильцов

Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.

Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.

Как выселить жильцов, нарушающих договор

Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.

Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:

  1.  Нарушение сроков оплаты;
  2.  Причинение вреда квартире;
  3. Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
  4. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.

Как выселить жильца, который живет без договора и не платит

Когда в наследство от бабушки мне осталась небольшая, но уютная квартирка, встал вопрос, что делать с неожиданной недвижимостью. На тот момент мы с мужем уже рассчитались с ипотекой, так что свое жилье было, а дети еще маленькие, чтобы проживать отдельно.

Решили пустить жильцов, знакомая пара, потому без договора. Пожив примерно полгода, они начали задерживать оплату, а потом и вовсе перестали платить.

Немало нервов они нам потрепали, но теперь я знаю все о том, как выселить жильца, который живет без договора и не платит.

Можно ли выгнать квартирантов

Начнем с того, что любой собственник недвижимости может по личному усмотрению распоряжаться ею, в т. ч. сдавать в аренду квартирантам, а взамен требовать ежемесячной оплаты коммунальных счетов и соблюдения порядка. При устной договоренности или, заключив письменный договор, стороны обговаривают тонкости аренды и порядок оплаты найма и коммуналки.

Если жилец нарушит договоренность, то владелец жилья вправе расторгнуть договор, потребовав освобождения жилплощади. Многие владельцы квартир не до конца представляют, за что они могут выгнать неугодных жильцов и чем при этом подкреплять свои действия. Вескими основаниями для расторжения договора либо устной договоренности выступают:

  1. Нарушение условий при составлении договора об аренде.
  2. Соседи жалуются, что жильцы устраивают шумные посиделки, скандалят, часто случаются драки или алкогольные возлияния и пр.
  3. Жильцы используют снимаемую квартиру не по назначению.
  4. Квартиранты не убираются, не ухаживают за помещением, не соблюдают чистоту, допустили самовольную перепланировку либо сделали из квартиры нежилой объект.
  5. Жильцы создают угрозу для жизни либо здоровья окружающих граждан.
  6. Допустили задолженность по коммунальным услугам или за аренду жилья.

Если обнаружился хоть один фактор, владелец квартиры вправе потребовать от жильцов ее освобождения. В зависимости от наличия/отсутствия договора об аренде дальнейшие действия будут развиваться так:

  • при наличии договора нужно обращаться в судебные инстанции, чтобы недобросовестных граждан выселили и обязали выплатить задолженность за аренду и квартплату;
  • если договор не заключался, собственнику придется заручиться поддержкой полиции и выселять неугодных лиц силами полицейских.

Если съемщик своевременно оплачивает счета и аренду, не нарушает условий, прописанных в договоре, но собственнику по каким-то личным причинам не хочется сдавать ему жилье, то выселить его до даты истечения действия договора не получится. Досрочное расторжение договора допускается только при несоблюдении квартирантом его условий.

Как выселить, если договор не заключался

Обычно без договора квартиру сдают кому-то из знакомых, родственников либо по их рекомендации. Что делать, если жильцы оказались недобросовестными, нарушают договоренность относительно внесения оплаты и пр. В подобной ситуации собственник жилья вправе выселить неугодных жильцов по такой схеме:

  1. Сообщить горе-квартирантам, что они должны освободить жилплощадь.
  2. Выделить конкретный срок на поиск альтернативного жилья и переезд, примерно неделю.
  3. Если по истечении выделенного срока квартиранты не съехали, обратиться с жалобой в полицию. Как правило, профилактической беседы полицейского с нежелательными жильцами бывает достаточно, чтобы они оставили вашу жилплощадь.

Сдавать квартиру без заключения договора – крайне рискованное дело. Недобросовестные люди могут воспользоваться отсутствием документа и не заплатить за аренду. Обратиться в суд с требованием возмещения долга владелец квартиры не сможет, поскольку без договора он сам нарушает закон.

Выселение жильцов без договора, которые не платят

Чтобы избежать налоговых расходов, собственники часто сдают квартиры без заключения сделки. В подобной ситуации сделка становится неофициальной, юридической силы она не имеет, а потому и доказать, что договор не соблюдается, владелец жилья не сможет, ведь по факту никакого договора нет.

Собственник не сможет даже в суд обратиться, поскольку договор аренды отсутствует. Причина проста. Нет договора, значит, нет сделки, а потому доказать факт аренды суду вы не сможете. В подобной ситуации нужно действовать правильно.

Читайте также:  Раздел земельного участка: как происходит, возможные проблемы

Действия хозяев

Если вас угораздило сдать жилье без договора, исключительно на устных договоренностях, то при недобросовестности жильцов следует попробовать разрешить возникшие трудности мирным путем. Что для этого можно предпринять:

  1. Договориться об отсрочке платежей.
  2. Если квартиранты согласны съехать, но просят время на поиск нового жилья, то стоит дать им неделю на переезд.
  3. Разъяснить нерадивым жильцам, что вы можете привлечь правоохранительные органы для его выселения и получения долга.

Если мирным путем разрешить проблемы не получается, то придется обращаться в полицию и писать заявление.

Обычно подобного обращения бывает достаточно, чтобы полицейские наведались в вашу квартиру и познакомились с незаконно находящимися там гражданами.

Конечно, при подобном выселении квартиранты наверняка ничего платить хозяевам не будут. Но это уже издержки собственников, которые решили сэкономить на налогах и пустили квартирантов без договора.

Документы

Для обращения в полицию с проблемой незаконно находящихся личностей в вашей квартире при себе нужно иметь документы вроде:

  • паспорта;
  • свидетельства на право собственности, подтверждающее ваше владение квартирой.

Эти бумаги полицейскому необходимы, чтобы убедиться, что объект недвижимости принадлежит действительно вам. В полиции нужно написать заявление участковому.

Для этого нужно обратиться в отделение по месту расположения квартиры. В заявлении указываем свои данные и описываем суть проблемы.

Нужно отметить, что граждане находятся в квартире незаконно, попросить разобраться и разрешить конфликтную ситуацию.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Обычно проблема по такому заявлению решается в течение 5 дней, максимум недели.

Если у жильцов маленькие дети

Законодательство нашей страны довольно строго относится к выселению несовершеннолетних, тем более в принудительном порядке. Но такой принцип актуален только в ситуациях, когда несовершеннолетние проживают на квадратных метрах, принадлежащих их родителям либо опекунам или предоставляемых на основании соцнайма.

Если же выселить семейство с детьми необходимо из арендованного жилья, то данное правило не работает. Собственник сдаваемой квартиры вправе выгнать со своей жилплощади любого квартиранта. В случае, когда проживает семья с несовершеннолетними, нужно учесть пару нюансов:

  1. Во-первых, нужно предупредить квартирантов с детьми о выселении заранее, чтобы люди могли подыскать себе альтернативные варианты.
  2. Во-вторых, семью с несовершеннолетними выселить в срочном порядке не получится, особенно при незначительных нарушениях со стороны квартирантов.

В остальном процесс освобождения квартиры от неугодных квартирантов с отпрысками аналогичен выселению бездетных жильцов. Если есть договор, то действовать надо через суд. При сдаче на основании устных договоренностей решать проблему выселения придется через отделение полиции.

Выводы

Что получается:

  • собственник вправе потребовать съехать, если квартиранты проживают без договора и не платят;
  • лучше договориться мирно, но в случае отказа решать вопрос с помощью правоохранительных органов;
  • как вариант, можно прийти, когда жильцов не будет, сменить дверные замки, перекрыв доступ в квартиру;
  • даже при наличии договора аренды его можно расторгнуть досрочно, если квартиранты нарушают несколько или хотя бы один его пункт, например, своевременная арендная плата либо коммунальные платежи;
  • наличие маленьких детей не считается препятствием для выселения.

В последнем случае лучше вскрывать замки в присутствии и с помощью сотрудников МЧС и участкового, чтобы потом недобросовестные жильцы не смогли заявить, что вы похитили у них какое-то имущество.

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).  

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда.

Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов.

После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».   

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава. 

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд.

Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды.

Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию. 

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.  

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.  

По истечении срока, который вы указали в требовании,  нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового? 

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон. 

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.   

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

Читайте по теме: Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком 

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни. 

Порядок действий такой: 

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения. 

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени. 

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры. 

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Читайте также:  Коллекторы звонят и угрожают - что делать в этом случае должнику

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей. 

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев. 

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя.

Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца.  Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры.

На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.  

Что будет, если не платить налоги 

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

Читайте по теме: Как стать самозанятым: подробная инструкция на 2019 год

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

  • квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию; 
  • поступила информация от арендатора, соседей, участкового. 

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

  • если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;
  • если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;
  • если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу; 
  • если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года. 

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре  

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими. 

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры. 

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей.

За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.

Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.   

Аргументы жильца были такие:

  • Я же плачу вовремя.
  • Мне тут удобно.
  • Не выставите же вы меня на улицу с вещами.
  • Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.
  • Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать. 

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.

Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.

Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?

Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.

Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.

Насколько законно добавить в договор аренды пункт, устанавливающий право наймодателя ограничить нанимателю доступ в квартиру? Например, если мы просто закроем дверь на второй замок, не заходя внутрь. Правда, в таком случае наниматель может вскрыть замок или срезать дверь, да еще и нас же заставит платить за новую, ведь на период действия договора это жилье нанимателя и оно неприкосновенно.

Не знаю, что делать. Помогите.

Василий, Москва

Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.

В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.

У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.

В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды.

Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга.

Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.

Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи.

Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года.

Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.

И вместо того чтобы заявить в суде «не платит — выселите его», придется оправдываться, что вы не брали чужого, и доказывать, что волнение нанимателя стоит моральной компенсации в меньшем размере, а гостиницу должник мог снять и подешевле. Действовать по закону будет быстрее.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *