Если вы получили квартиру в Наследство, платить Налог за это не нужно. А вот при последующей продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13%, если с момента регистрации права собственности прошло мало времени. Кроме того, очень важно оформить сделку правильно, чтобы избежать проблем в будущем.
Я Юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу, можно ли продать унаследованную квартиру и как это сделать. Также вы узнаете, какие сложности вас могут поджидать, как продать жилье ребенка и когда вы можете быть освобождены от уплаты налога.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Получение нотариального свидетельства о наследстве – половина дела. Дополнительно вам нужно дождаться, когда Право собственности будет зарегистрировано. Нотариус сам подаст документы в Росреестр в электронном виде. Полноценно распоряжаться недвижимостью вы сможете только с момента госрегистрации права.
Таким образом, для продажи унаследованной квартиры вам нужно:
- Подать нотариусу заявление о принятии наследства.
- Подождать полгода с момента смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство.
- Дождаться, когда право собственности на квартиру будет зарегистрировано. Обычно на это уходит 2-3 дня.
За получение свидетельства о наследстве в виде квартиры или дома нужно еще заплатить госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие Наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей (ст. 333.24 НК РФ).
Несовершеннолетние наследники освобождаются от государственной пошлины.
Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по наследству в вашем случае
Сложности при продаже наследственной квартиры
При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате регистрации права, характеристиках недвижимости.
Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.
Однако с 2019 года действует Закон, возлагающий ответственность за сделку на наследников. Добросовестные покупатели могут спокойно приобретать объект и использовать по назначению. В случае появления претензий от других наследников, их интересы не будут затронуты.
Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:
Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко. Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд. Цель – рассмотрение иска гражданки Бессарабовой, являющейся родной сестрой Соловьева, которая не знала о смерти бабушки, а потому не заявила свои претензии на наследуемую квартиру.
Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса выдать новое свидетельство с учетом еще одного наследника. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.
Ранее вернуть уплаченные деньги было достаточно сложно. Поэтому покупатели неохотно приобретают наследственную собственность.
Сложнее всего продать Недвижимость ребенка
И это факт. Если ваш ребенок получил в наследство квартиру, перед тем, как ее продавать, нужно заручиться разрешением органа опеки. Просто так вам его не выдадут — необходимо предоставить другое жилье взамен, причем оно должно быть не хуже того, которое продается. Сделка усложняется, ведь вам одновременно нужно купить другую квартиру и продать ту, которая принадлежит ему.
Если вам предлагает помощь риэлтор, не отказывайтесь. Но при условии, что он хороший. Вы потеряете примерно 50 000-100 000 руб., но эта сумма закладывается в стоимость квартиры ребенка. ЗАТО вам не придется заниматься такой сложной сделкой, которая при неграмотном подходе может сорваться в любой момент.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие Услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2022 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.
Освобождение от уплаты налога
Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:
- продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
- доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Также не нужно платить налог, если квартира была в собственности более трех лет. Декларацию подавать тоже не надо.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Имущественный вычет
Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Благодаря ему вы можете уменьшить сумму налога, если вычтете из вырученных от сделки денег 1 млн руб.
Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:
- Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:
- 3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.
- Но женщина подала декларацию на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:
- (3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.
Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:
- Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением суда.
- Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Подать заявления должны все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
- Ожидание полугода. За это время нотариус изучит список собственности, проверит технические и правоустанавливающие документы, установит наличие имущественных прав у наследодателя.
- Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность.
Раньше наследники должны были сами подавать документы для регистрации права собственности на недвижимость. Как я говорила ранее, теперь это делают нотариусы.
На стадии регистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина. За квартиру нужно заплатить 2 000 руб.
Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»
| Необходимые документы | На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы:
|
| Государственная пошлина | В 2022 году госпошлина составляет:
|
| Сроки | Общий срок приобретения наследства составляет полгода. Он начинает считаться со следующего дня после смерти наследодателя. При передаче наследства на основании права представления срок продлевается до 9 месяцев. Срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда потенциальный наследник стало известно о нарушении его имущественных прав |
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.
Алгоритм действий:
- Подготовка объявления о продаже.
- Поиск покупателя.
- Предварительное согласование условий сделки.
- Оформление договора купли-продажи.
- Получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи.
- Перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца.
- Подготовка декларации 3-НДФЛ.
- Оплата налога.
Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное уведомление (ст. 250 ГК РФ).
В предложении значится сумма продаваемой доли.
При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.
Содержание и образец договора
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах — по одному для продавца, покупателя и Росреестра.
Что в нем указывается:
- дата составления;
- сведения о продавце и покупателе;
- подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
- стоимость имущества;
- условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
- сроки перерегистрации прав на объект;
- ответственность сторон за нарушение условий;
- условия изменения или расторжения договора.
Документы
Список обязательных документов:
- паспорт продавца;
- нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
- выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
- технический и кадастровый паспорта на недвижимость;
- справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.
Регистрация сделки
Проще всего подать документы на регистрацию через МФЦ. Предварительно лучше записаться на прием по телефону или через сайт центра. В назначенное время Продавец и покупатель приходят вместе.
При себе необходимо иметь:
Переход права собственности на покупателя зарегистрируют за 5-7 дней. Потом ему нужно прийти в МФЦ и получить новую выписку из ЕГРН.
Вопросы к юристу о продаже унаследованной квартиры
Продажа квартиры после вступления в наследство
Наследники, унаследовавшие квартиру, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. В том числе они могут продать ее, но не ранее, чем оформят право собственности в Росреестре.
Сама Процедура продажи такого жилья стандартная, так как фактически не зависит от того, как имущество было приобретено в собственность. Если с момента получения квартиры во владение прошло менее 3 лет, то придется заплатить налог на полученный доход.
Сумму налога можно снизить, воспользовавшись одним из имущественных вычетов — уменьшение базы налогообложения на 1 млн. руб. или на сумму потраченных на приобретение затрат.
Квартира как наследственное имущество
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
По закону вступление в наследство может происходить раньше, чем владелец распорядиться унаследованным имуществом. Ст. 1152 ГК РФ указывает, что срок владения имуществом, принятого наследником, отсчитывается с момента открытия наследства. П. 2 ст. 1153 ГК РФ определяет, что наследник может фактически принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:
- вступил в управление квартирой;
- оплатил расходы на ее содержание;
- принял меры по сохранению имущества от притязаний других лиц.
На практике это означает, что принятие квартиры в наследство возможно сразу же после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в шестимесячный срок после открытия наследства.
https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk
Нотариус не ранее чем через полгода после ухода из жизни наследодателя выдает наследнику свидетельство о праве на наследство. В свою очередь на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом.
Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству.
Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.
Последовательность действий выглядит следующим образом:
- На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
- Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
- Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
- Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
- В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.
Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником оплаты — банком при ипотеке, ПФР при маткапитале и т. д.
Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
В каких случаях продавец освобождается от налога?
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
П. 17.1 ст.
217 НК РФ устанавливает, что от налога освобождаются граждане, которые получили доход в результате продажи квартиры или иного недвижимого имущества с учетом положений ст. 217.1 НК РФ.
Эта статья определяет, что освобождение от уплаты налога допускается, если лица владеют недвижимостью дольше, чем установленный в кодексе минимальный срок владения.
Для большинства имущества срок владения, который освобождает от необходимости платить налог, составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости установлены отдельные сроки. Он составляет 3 года, если объект недвижимости:
- это единственное жилье налогоплательщика;
- был приватизировано;
- подарен родственником;
- был унаследовано.
Для применения условия трехлетнего срока владения достаточно соблюдения хотя бы одного из вышеуказанных пунктов.
В остальных случаях срок, когда можно продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налога, составляет 5 лет.
Расчет сроков владения при наследовании имущества
При наследовании имущества срок владения отсчитывается не с момента, когда гражданин оформил право собственности на унаследованное имущество, а с даты открытия дела о наследстве. По законодательству ей считается день ухода из жизни (признания умершим) наследодателя.
Дата, когда наследник зарегистрировал право собственности, при расчете срока владения не применяется. Во-первых, фактически оформить его можно не раньше, чем пройдет полгода после смерти наследодателя.
Во-вторых, фактическое оформление может быть затянуто на любой срок, хоть на год или два. Можно даже оформить право собственности перед сделкой по продаже имущества.
Однако это не значит, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.
Второй важный момент — наследование имущества, которое находилось в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст.
256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным, даже если формально собственником является лишь один из супругов. Ст. 1150 ГК РФ утверждает, что супруг сохраняет право на наследование совместно нажитого в браке имущества.
Если муж или жена уходит из жизни, то второй супруг становится наследником минимум 50 % доли от совместного имущества.
При расчете срока владения к учету принимается не дата, когда наследник стал собственником второй доли и и не день смерти супруга, а дата, когда имущество перешло в собственность любого из супругов.
Например, муж приобрел жилье в 2012 году. Умер — в 2017, жена зарегистрировала право собственности годом позже. Супруги находились в браке с 2009 года, значит на 2020 год жена владеет недвижимостью более 3 лет. Платить налог в таком случае не нужно.
Применение налогового вычета
Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры как налогоплательщик может воспользоваться вычетом при расчете суммы налога. В этом случае налог с продажи квартиры, полученной по наследству, может быть значительно уменьшен.
Виды налоговых вычетов
Предоставление налоговых вычетов при продаже жилых объектов регулируется положениями 220 НК РФ. Налогоплательщик вправе воспользоваться следующими видами вычетов:
- базовым в 1 000 000 руб. — если стоимость квартиры меньше, то налог не взимается, если больше — то налоговая база для расчета величины дохода уменьшается на эту сумму;
- в сумме затрат на приобретение объекта недвижимости.
В случае покупки и продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как часто стоимость купленной квартиры больше, чем 1 млн. руб. Однако с унаследованной квартирой ситуация другая — вряд ли можно потратить на оформление наследства сумму более миллиона.
Пример расчета
База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.
Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.
Расчет вычета при продаже доли в квартире
Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.
Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.
Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?
До недавних пор простейшим способом ухода от налога являлось занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте соглашения прописывалось, что цена продажи составляет 1 млн. руб. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, передавалась покупателем продавцу наличными по расписке.
С ужесточением налогового законодательства такой способ ухода от налога фактически исчез. При определении базы налогообложения применяется кадастровая стоимость недвижимого имущества. Если договорная цена меньше, чем кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7, то для определения базы налога будет применена кадастровая стоимость.
Например, сумма в договоре составила 1,1 млн., по расчетам продавца налоговая база — 100 тыс., сумма налога — 13 тыс. руб. Кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 1,8 млн. руб. 1,8 × 0,7 = 1,26 млн., что больше, чем стоимость в договоре. Налоговая база в таком случае составит 260 тыс. (цена квартиры минус налоговый вычет). Размер налога — 33 тыс. 800 руб.
Казалось бы, в этом случае разница не велика. Однако если стоимость недвижимого имущества составляет 5-6 млн.
или более, то применение для расчета базы налогообложения кадастровой стоимости имущества позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, в случае, когда кадастровая стоимость жилья 6 млн.
, а продавец укажет в договоре 1 млн., размер налога при продаже составит (6 млн. × 0,7 – 1 млн.) × 0,13 = 416 тыс. руб.
Нужна ли помощь юриста?
В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец попадает обязан заплатить налог за полученный доход. Налоговое законодательство РФ позволяет совершенно законно уменьшить базу налогообложения, а значит и саму сумму налога.
Чтобы определить базу налогообложения, рассчитать точную сумму налога при использовании разных видов вычетов, можно проконсультироваться с юристом. Специалист в области налогового и жилищного права поможет законно минимизировать сумму налога или вовсе довести ее до нуля.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы
Источник: РБК Недвижимость Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать
Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.
Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества. Когда унаследованную квартиру можно продать Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя. «Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества. Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный Кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел. «Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
- свидетельство о смерти;
- документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
- документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Как получить право на наследство
Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:
- наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
- всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.
Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на Жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам. «Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко. Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова. Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам. «Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова. Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать Органы опеки и попечительства, добавила она. 
Как продать квартиру, полученную по наследству: важные нюансы
Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать
And-One/shutterstock
Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.
Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.
Когда унаследованную квартиру можно продать
Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.
«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.
Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.
Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.
«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
- свидетельство о смерти;
- документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
- документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Как получить право на наследство
Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:
- наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
- всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.
Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.
По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.
Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.
Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.
Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.
Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.
Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Продала полученную в наследство квартиру. Плачу ли я налог?
Sergey/Fotolia
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Безусловно, Вы имеете право не платить налог, потому что по действующему законодательству право собственности возникает с момента открытия наследства (с момента смерти наследодателя), либо с момента вступления решения суда в законную силу (о признании гражданина умершим).
Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов:
В большинстве случаев срок владения собственником объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Однако в законе есть ряд исключений, одним из которых является как раз представленная ситуация.
В соответствии со статьями Гражданского кодекса РФ, в данном случае срок владения квартирой исчисляется не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты открытия наследства (то есть даты смерти наследодателя или даты объявления гражданина умершим в силу решения суда). При этом не имеет значения дата фактического принятия наследства или регистрации права собственности. Поэтому продавец такой квартиры полностью освобождается от уплаты налогов от продажи этого объекта недвижимости. Кроме того, нет необходимости заполнять декларацию и отчитываться перед налоговой по данной сделке.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Согласно закону, физические лица освобождены от уплаты налогов на имущество, полученное путем наследования. Однако это не значит, что при продаже им не придется выплачивать налог с продажи.
Если продавец получил квартиру в наследство, то все последующие связанные с ней операции будут осуществляться по общему правилу, и не имеет значения, продается квартира, полученная по наследству или приобретенная иным путем – купля-продажа, дарение, приватизация и т. д. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что при продаже унаследованной квартиры, следует выплачивать налог, согласно общим принципам налогообложения физических лиц.
Квартира в наследство и Завещание
Продали наследственную квартиру и купили новую. Какой налог мы платим?
Но следует обратить внимание на ряд особенностей: в частности, на то, что наследник, в собственности которого квартира находится более трех лет, при продаже не будет обязан выплачивать налог, а с 2016 года условие нахождения в собственности увеличилось до пяти лет.
Также важно учитывать, что срок следует отсчитывать не с момента государственной регистрации и не с момента фактического перехода прав на собственность, а с момента смерти наследодателя.
Также налог не выплачивается в том случае, если продажа квартиры производится лицом, который попадает под категорию граждан, имеющих налоговые льготы: это инвалиды 1-й и 2-й группы, пенсионеры и инвалиды детства.
Таким образом, если имеет место хотя бы один из пунктов, перечисленных в качестве оснований для освобождения от налога, продавец будет иметь право не платить налог.
Отвечает ведущий Юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:
По действующим сегодня правилам, если жилое помещение принято гражданином по наследству от близкого родственника, предельный срок составляет три года.
Если жилье получено от человека, с которым наследник не связан близким родством, срок продлевается до пяти лет (ст. 217, 217.1 НК РФ). Правила распространяются на жилье, полученное продавцом в собственность после 1 января 2016 года.
Если жилое помещение стало собственностью раньше этой даты, срок владения для отчуждения жилья без налогов равен трем годам.
Гражданский Кодекс РФ в статьях 1114 и 1152 определяет: наследство принадлежит наследнику с момента открытия. Наследство открывается в день смерти наследодателя, а время фактического принятия наследства не имеет значения, как и момент регистрации права. Право собственности у наследника появляется именно в день смерти наследодателя.
В рассматриваемой ситуации не нужно платить налог независимо от того, являлся ли наследник близким родственником наследодателя или был посторонним ему человеком.
Право собственности у наследника возникло в день смерти наследодателя более трех лет назад, соответственно, жилплощадь стала собственностью наследника до 1 января 2016 года, несмотря на то, что официально зарегистрирована собственность позже.
Для такого имущества установлен предельный срок владения три года, и по истечении указанного срока платить налоги при продаже жилья не нужно.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как разделить наследственную квартиру?
- Как получить долю в квартире после смерти родителей?
- Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.