30 Октября 2021
Грамотно распоряжаясь подвалами, чердаками и другими нежилыми помещениями в многоквартирном доме (МКД), которые на равных принадлежат всем собственникам, можно не только обеспечить комфорт и безопасность жителей, но и зарабатывать на общедомовые нужды. Вот только управлять общедомовым имуществом у тех, кто по логике должен это делать, не всегда получается. Вместе с экспертами наше издание разбиралось, как вернуть Право собственности на всё то, что является общим.
Чувство ответственности
В соответствии с Жилищным кодексом все части и помещения жилого дома, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры, относятся к общему имуществу. Это крыши, фасады, чердаки, подвалы, лестничные клетки, колясочные, консьержные и лифтёрные.
Этим имуществом собственники квартир в МКД владеют на паритетных началах, то есть на долевых условиях — в зависимости от площади их жилья. Они несут ответственность за содержание и обслуживание общего имущества.
В праве собственности на общедомовое имущество заключается и ответ на популярный вопрос: почему жители первых этажей платят за пользование лифтом. Именно поэтому: он — часть их собственности, за которую они отвечают.
Если лифт сломается, то ремонтировать его будут за счёт средств, которые перечисляют на содержание жилья все собственники помещений в доме. Чтобы профессионально заботиться об имуществе и грамотно им распоряжаться, жители прибегают к услугам управляющих компаний, которые они нанимают. Но это на бумаге.
На деле всё происходит не совсем так.
Общую ответственность и чувство собственности осознают далеко не все. Многие считают, что в доме им принадлежат лишь их личные жилые квадратные метры. Поэтому люди не ходят на общие собрания и не участвуют в принятии решений о том, как будет развиваться их дом.
Между тем из общих помещений собственники могут извлекать реальную пользу. «Самый простой способ — использовать их для собственных нужд, — рассказала зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Если в доме сохранилась колясочная, там можно хранить коляски и велосипеды. Раньше для этого использовались подвалы, но теперь это запрещено противопожарными правилами, что, как мне кажется, противоречит духу Жилищного кодекса». Если в подвале не содержатся коммуникации, которые, к слову, тоже являются общедомовым имуществом, то такой подвал можно сдавать в аренду. Интернет-провайдеры, прокладывая своё оборудование, также используют общее имущество собственников, а значит, должны за него платить. Эксперт призвала провести ревизию общего имущества в многоквартирных домах Более того, в большинстве случаев они это делают, но куда и сколько уходит средств, неизвестно — управляющие компании это скрывают, отметила Светлана Разворотнева. Заработать в отдельных случаях можно даже на фасаде дома, если согласовать размещение на нём рекламной конструкции. Но часто общее имущество, которое по строительному проекту возникало, чтобы обслуживать дом и его жильцов, оказывается в чужих руках — на балансе органа местного самоуправления, юридического лица или даже конкретного человека.
«Для дома это настоящая беда, — констатировала Светлана Разворотнева. — В лучшем случае люди недополучают доходы или им просто неудобно, а в худшем — это создаёт угрозу безопасности.
Новые собственники заглубляют подвалы, перепрокладывают коммуникации, вырубают двери в несущих стенах».
В 2020 году в мини-отеле, оборудованном в подвале жилого дома, пять человек погибли из-за прорыва трубы отопления.
Председатель московского ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева много лет занимается возвращением общедомового имущества тем, кто им должен владеть — собственникам квартир. Она рассказывает, что подвалы и другие помещения, из которых можно извлекать хоть какую-то выгоду, были незаконно отчуждены в 90-х — начале 2000-х годов. Проблема актуальна для многих российских городов, особенно желанными являются дома на центральных улицах. Право долевой собственности на общедомовое имущество возникло у людей в момент приватизации ими жилья, то есть начиная с 1 января 1992 года, объясняет активистка. Принятый в 2015 году федеральный Закон о государственной регистрации недвижимости это право подтверждает. «Все дальнейшие действия с любой частью нашего имущества были произведены незаконно, и теперь люди вынуждены биться по судам, чтобы своё право отстоять», — прокомментировала Татьяна Лебедева. По её словам, успешно выигранных дел только в Москве — сотни. Но любой суд — это прецедент, а потому необходимо провести тотальную ревизию всех помещений МКД, проинвентаризировать их и начать процесс цивилизованного внесудебного возвращения. Являясь юрлицом, ТСЖ «Дом на Фурманном» билось за свои помещения в арбитражном суде, но если восстановить справедливость в доме, где товарищество не создано, решает отдельный Гражданин, то он также может это сделать, обратившись в районный суд. В Москве ответчиком чаще всего выступает городской департамент имущества.
В доме Татьяны Лебедевой общее имущество используют по-разному. В подвале там обустроили красный уголок, оборудовали зал для собраний, кружковой работы с детьми, а в бывшей котельной — тренажёрный зал.
Небольшую часть помещений собственники решили сдавать в аренду, деньги от которой направляют на взносы в фонд капремонта и оплачивают из них другие общедомовые нужды.
Таким образом, жители абсолютно законно больше платят за часть услуг ЖКХ!
Активно возвращать общедомовое имущество в оборот россияне стали после запуска программы капремонта. Когда подрядчики стали приходить в МКД, выяснилось, что коммуникации в подвалах перекроены в угоду арендаторам, чтобы расширить пространство, а в ряде случаев новые владельцы запрещали доступ к трубам. Кто бы ни занимал общие помещения в доме, коммуникации и несущие конструкции являются собственностью жителей, отметила Татьяна Лебедева. Необходимо узнать первоначальное, то есть проектное, предназначение всех помещений. Бывает, что первые этажи специально проектировались под магазины или другие организации, непосредственно не предназначенные для обслуживания дома. Распоряжаться ими жители не могут. Все остальные помещения, то есть подвалы, чердаки, комнаты для консьержей и так далее, являются общим имуществом. «В своей управляющей компании нужно запросить копию поэтажного плана дома и экспликацию к нему, то есть описание назначения помещений», — рассказала Лебедева об алгоритме действий. В Росреестре или в МФЦ по адресу дома можно узнать кадастровый номер участка, а по нему взять выписку о праве собственности — такой документ может запрашивать любой житель дома. Дальше следует вступать в переписку с органами власти, выясняя судьбу занятых помещений. Столкнуться со сложностями можно на любом этапе. Далеко не во всех регионах ведётся технический учёт помещений, не проводится техинвентаризация, часто отсутствуют сформированные земельные участки, отметила Светлана Разворотнева. Признать участок под домом частью общего имущества можно — для этого нужно провести его межевание, заручившись решением общего собрания собственников. Подготовительную работу лучше доверить эксперту. Это будет стоить денег, но если жители твёрдо решили вернуть себе общедомовое имущество, им предстоит пройти весь путь. За создание досудебного механизма возвращения общедомового имущества собственникам выступают в некоммерческом партнёрстве «ЖКХ Контроль». Там создали специальную комиссию по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в субъектах и муниципальных образованиях РФ. Председатель партнёрства Андрей Пинчуков рассказал, что с 2014 года во внесудебном порядке удалось вернуть больше десяти тысяч помещений. «В рыночных ценах это больше 30 миллиардов рублей, — отметил общественник. — Важно понимать, что не существует ни одного правоустанавливающего документа, который является основанием включения в муниципальную собственность или в собственность субъекта общедомовых помещений. Эти объекты не существуют самостоятельно, они — часть любого дома. Но нередко постановлениями местных властей они почему-то отчуждались». Депутат Госдумы Светлана Разворотнева выступила с несколькими инициативами. Она предложила разработать план возврата имущества во всех регионах страны, а также исключить срок давности для всех помещений. Сейчас, по её словам, есть два пути, чтобы вернуть подвалы, чердаки и прочее. Первый — через суд. Туда нужно обращаться, если помещения отчуждены в пользу юридических или физических лиц. Причём если в подвале проходят коммуникации, делать это можно в любое время. Если водопроводных, газовых труб или электропроводки в помещении нет, то существует срок давности на оспаривание права собственности, который и предлагает отменить парламентарий. По второму пути можно пойти, если помещение поставлено на баланс органа власти. В этом случае можно обойтись без судебного разбирательства — часто муниципалитеты сами готовы вернуть ненужные им площади. «Здесь нужна политическая воля властей и создание Росреестром механизма перерегистрации прав, которого пока нет», — сказала Светлана Разворотнева. Депутат надеется, что на проблему обратит внимание Правительство, и такой механизм будет создан. Борьба за возврат помещений может затянуться, говорят те, кто прошёл этот путь. Довести дело до конца под силу лишь активному и профессиональному собственнику, но такие есть далеко не в каждом доме. Будь их больше, количество проблем в управлении МКД, соответственно, уменьшалось бы, уверена Светлана Разворотнева. Она напомнила, что в разрабатываемой в России Стратегии развития ЖКХ отдельным пунктом записано «воспитание активного собственника». «Нужно вести большую просветительскую работу, — уверена депутат. — Людям, которые готовы брать на себя ответственность за дома, государство должно не палки в колёса ставить, а помогать. Это важный механизм стимулирования активности жителей». Сегодня в каждом МКД должен быть создан совет — орган управления домом. Но полномочий у этого органа практически нет, добавила зампред думского Комитета по ЖКХ. Светлана Разворотнева выступила за материальное поощрение председателей домовых советов, а также за предоставление им возможности распоряжаться средствами, которые собственники собирают в качестве платы за содержание жилья. 
Источник: Парламентская газета
Блог
Источник фото: https://www.pexels.com/
Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла.
Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах.
Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г.
№ 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства.
Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов. Как всегда, позиции разных судов часто диаметрально противоположные в разных регионах страны.
Если даже у Верховного суда РФ так бывает, что говорить об остальных судах…
Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.
В управлении УО, куда я пришла работать несколько лет назад, имелось 2 одинаковых дома, построенных по одному и тому же проекту одним и тем же застройщиком.
Судебные разборки по первому дому закончились до моего устройства на работу. Росреестр отказал в регистрации права собственности на подвал, где находились коммуникации всего дома.
А суды отказали истцу в иске по обжалования такого отказа. Подвал остался за собственниками МКД в их долевой собственности.
При чем по этим двум домам в судах рассматривалось аж три дела одним и тем же судьей в одном и том же суде.
Но в первом случае отказ Росреестра признали законным и обоснованным, а в двух других судебных спорах по второму дому — подвал (принадлежащий, к слову, известному банку) не признали общим имуществом (ОИ) МКД.
При том, что независимая Экспертиза даже установила, что большую часть помещений подвала можно отнести к общему имуществу. Два раза рассматривали потому, что судом по заявлению ответчика был применен срок исковой давности. Во втором случае уже было рассмотрено по существу Исковое заявление собственника.
Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области от 27 мая 2014 года по делу № 2-512/2014 (оставлено в силе апелляционной инстанцией): «...
Согласно проектной документации, помещения N и N представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания более 2-х помещений многоквартирного дома.
При изучении представленных материалов, в проектной документации не выявлено наличия запорной арматуры в помещениях N и № .
Вместе с тем, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование).
Указанное заключение согласуется с материалами дела, эксперт ФИО1 имеет необходимое образование и опыт работы, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами данное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.
Из пояснений сторон также следует, что самостоятельных отдельных входов в комнаты, в которых расположено инженерное оборудование, являющееся общим имуществом дома, не имеется.
Внутренняя планировка спорных помещений в настоящий момент также изменилась, в связи с чем доступ к инженерному оборудованию общего имущества иным образом, кроме прохода через иные комнаты в помещении невозможен.
Изучив представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, учитывая, что заключение эксперта № N от … г., составленное ФИО1 сторонами не оспаривалось, суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.
Таким образом, исковые требования открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» к Еланевой Н.М. о признании права собственности на нежилые помещения, признании незаконной государственной регистрации права собственности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению».
Думаю здесь также дополнительными причинами послужило то, что отказ Росреестра обжаловался в арбитраже, но результат этого — отрицательный, хотя Истец и не ссылался на него в суде. Плюс сыграла роль регистрация долевой собственности на подвал на собственника квартиры в МКД. То есть, принцип: кто раньше встал — того и тапки, играет немаловажную роль в таких спорах.
И, мне кажется, суд действительно здесь руководствовался своим «внутренним убеждением» при оценке доказательств и вынесении решения. Жаль, что оно поменялось к моменту рассмотрения дела по подвалу второго дома. Наверное, какие-то очень сильные факторы повлияли на него. Я про внутреннее убеждение, конечно…
Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области 02 августа 2016 года 2-83/2016: «…
Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой … создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств Гридина К.С. как участника долевого строительства.
В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых должно располагаться общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома, однако самостоятельный доступ к нему проектом не предусмотрен и осуществляется через спорные помещения.
В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа, однако их размещение не предусмотрено проектной документацией. Также в комнатах 6,9 помещения N и комнатах 8,11 помещения N находятся предусмотренные проектом подпорные и сливные краны общедомовых систем к которым требуется доступ для обслуживания.
Суд принимает во внимание приведенные заключения строительно-технических экспертиз и оценивает их наряду с другими доказательствами по делу.
Вместе с тем соглашаться с выводами эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме у суда не имеется оснований, поскольку разрешение данного вопроса находится в компетенции суда.
Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), также в случае необходимости возможны внеочередные (внеплановые) осмотры, кроме того, необходимо проведение периодически текущего и капитального ремонта и ежемесячного снятия показаний с приборов учета.
Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.
На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.
Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.
…
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества и используются в таковом качестве длительное время.
…
Таким образом, судом установлено, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчика. Пользование спорными помещениями для истца носит договорный характер, через уполномоченных им лиц. По своей сути исковые требования направлены на прекращение права собственности ответчика, ввиду заключения недействительных сделок с лицом, которое не имело права их отчуждать и истребование спорных помещений из его владения».
В иске отказано по причине пропуска исковой давности, но по второму делу по иску от другого собственника (Решение по делу № №2-180/2017 от 24.01.2017 года) — слово в слово позиция суда изложена аналогично.
Суд в нем указал: «…
Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры (высоту, конфигурацию, оснащенность самостоятельными элементами инженерных систем и санузлами) суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома».
Вот такая вот оценка судом двух совершенно одинаковых подвалов и двух практически схожих экспертиз, сделанных, по-моему, одним и тем же экспертом. Кстати, подвал якобы строил на свои деньги родственник застройщика, который затем его заложил для получения кредита. Ну, а потом отдал банку в качестве отступного из-за неуплаты долга по кредиту. Наверное, изначально им так и было задумано.
Также можно привести следующие судебные решения по аналогичным делам.
Определение ВС РФ от 8 мая 2018 г. № 310-ЭС18-4706: «…Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 284,9 кв.
м с кадастровым номером 90:22:010220:843 не является общедомовым имуществом, оставил решение суда в этой части без изменения, а в отношении нежилых помещений площадью 53,6 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:1023 и площадью 71,4 кв.
м с кадастровым номером 90:22:010220:840, приняв во внимание результаты повторной судебной строительно-технической экспертизы, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске о признании права общей долевой собственности на данные помещения и удовлетворил исковые требования в этой части.
Апелляционный суд исходил из следующего: подвальные помещения с кадастровыми номерами номером 90:22:010220:1023 и 90:22:010220:840 имеют вспомогательное назначение, предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома и являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома; с мая 2015 года данные помещения находятся во владении Товарищества. Суд округа признал указанные выводы законными и обоснованными». ВС РФ также оснований для изменения решений и удовлетворения жалоб не нашел.
Постановление АС Московского округа от 7 августа 2018 г. по делу № А40-189167/2017: «…
Так, в соответствии с экспликацией помещения 1, 7, являются подсобными помещениями, помещения 2, 3, 4, 5, 12, 13, 14,15, 16, 17 являются кабинетами, помещения 6, 6а, 6б, 10, 11, 21 указаны в экспликации как коридор, помещение 9 указано как комната охраны, помещения 13а, 15а, 15б указаны как встроенный шкаф, помещение 136 является тамбуром.
Судом учтено, что согласно выписки из ЕГРН спорные помещения зарегистрированы под одним кадастровым номером, в том числе с помещениями, находящимися в собственности многоквартирного, отдельных оборудованных входов не имеют, в связи с чем и сделан вывод о том, что спорные помещения не могут являться самостоятельными объектами в силу закона.
Указанные помещения ответчиком не используются, что подтверждено обеими сторонами в ходе судебного заседания. Доказательств обратного суду не представлено.
С учетом всех установленных фактических обстоятельств суд сделал вывод, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». По моему мнению, это дело похоже с вышеуказанным, в котором я участвовала.
Таким образом, несмотря на казалось бы понятные признаки общего имущества МКД в законе, даже наличие заключения экспертизы в пользу этой позиции, суды продолжают принимать решения по своему «внутреннему убеждению», которое зависит от очень большого количества факторов, и это не только доказательства по делу и фактические обстоятельства дела, к сожалению…
С уважением, Ильмира Носик.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка здесь.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
Подвал — общедомовое имущество?
31 Января 2019
В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.
Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.
Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.
В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:
- подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
- межквартирное пространство, лестничные пролеты;
- лифт и коридоры.
Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.
Владельцы цокольного этажа
Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:
- во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
- подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
- в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.
Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.
Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.
С УК жильцы заключают Договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.
В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.
Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.
Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.
Можно ли признать право общей собственности на подвал?
Принято считать, что подвалы — общедомовое имущество. Однако это утверждение не всегда верно. Когда собственники обнаруживают занятый кем-то подвал, то часто обращаются в суд с требованиями о признании общей долевой собственности на подвальные помещения (или с подобными требованиями). Однако суды не всегда встают на сторону истцов. Приведем свежие примеры подобных дел.
Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21)
Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.
Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.
Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Что суд принял во внимание
Из документов БТИ, технического паспорта следовало:
- спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
- на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
- дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
- собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
- узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
- между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.
Коллегия судей указала, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.
1 ста. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Само по себе наличие в подвале инженерных коммуникаций не относит помещение к общему имуществу, если нет свидетельств того, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения.
Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами
Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).
ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.
Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.
Решения нижестоящих судов были оставлены без изменения.
Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.