Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгодаДолевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.

  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.

  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгодаСогласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгодаБез согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Плюсы

  1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.

  2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.

  3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

  1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

  2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться  суд.

  3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгодаДоля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

  1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
  2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

  3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
  4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

  5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
  6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгодаИз выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

  • «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
  • Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Кооперативная квартира 2021: порядок оформления в собственность

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

  • заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
  • кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
  • после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

  • средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
  • строительство контролируется непрофессионалами;
  • у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

  • дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
  • дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
  • пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

  • участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
  • право на сам пай в кооперативе;
  • право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
  • разрешить проживание временным жильцам;
  • разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
  • сдать жилплощадь внаем;
  • получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
  • участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию.

Общий порядок действий, как оформить собственность:

  1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
  2. Обратиться в «Мои документы» для передачи бумаг.
  3. После истечения срока регистрации забрать готовый результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

  • лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
  • почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
  • через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к его специалисту.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенную справку, то регистрацию приостановят. Документ нужно будет приобщить так же через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

  1. День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
  2. Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
  3. По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о смерти;
  • заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
  • документы о родстве с умершим;
  • все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

  • вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
  • не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

  • в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
  • если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
  • если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.

Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

  • добровольно по заявлению пайщика;
  • если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
  • в случае смерти пайщика;
  • если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок,  как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Подготовка документов.
  2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
  3. Регистрация права покупателя на квартиру в ЕГРН.
  4. Полная оплата жилья.

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Если у вас остались вопросы о кооперативном жилье, задайте их нашему специалисту в чат. Мы также готовы помочь вам в х.

Команда портала благодарна вам за лайк и репост статьи.

Кооперативная квартира: как оформить в собственность в 2021 году

Кооперативными квартирами называются квартиры, строительство которых велось в советское время.

После 2000-х годов вновь началось возведение многоквартирных домов современными жилищно-строительными кооперативами, хотя система финансирования строительства полностью отличается от советской.

Рассмотрим в данной статье, как оформить право на такие квартиры и чем они отличаются от другого жилья.

Что это такое

Кооперативные квартиры были распространены в СССР, строились они и в 90-е. С того момента, как член кооператива выплачивал пай за квартиру, она становилась его собственностью.

Денежные средства на возведение многоквартирного дома (далее – МКД) выделялись государством в виде кредита, который граждане выплачивали в течение 15 лет после завершения строительства. Советские кооперативы функционировали на базе предприятий, членами таких объединений граждан являлись служащие предприятия.

Паи за такое жилье выплачены давно, и на сегодняшний день кооперативные квартиры ничем не отличаются от других, не кооперативных.

Сделки с такими квартирами происходят по законам вторичного рынка.

Как оформить право собственности

Владельцам кооперативных квартир достаточно взять справку, что пай выплачен и на этом основании зарегистрировать право в ЕГРН.

Никаких дополнительных документов не понадобится – квартиры проходили учет БТИ, а с данных БТИ сведения попали в ЕГРН.

Дальнейший переход права осуществляется по обычным договорам купли-продажи, дарения, мены и т. д.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры читайте здесь >>

Как получить по наследству

Наследство на кооперативную квартиру открывается таким же образом, как и на любую другую. В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу.

Если наследник не принял фактически наследство, то необходимо обращаться в суд. Если наследство в виде квартиры было фактически принято, наследник сможет зарегистрировать право собственности без суда.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Совсем иное дело – современные ЖСК. Они значительно отличаются от советских кооперативов, и их вряд ли можно назвать продолжением советской схемы привлечения денежных средств.

ЖСК – некоммерческая организация, объединившая своих членов для покупки жилья на основе денежных паевых взносов. ЖСК еще существует как форма управления многоквартирным домом. В состав ЖСК могут входить любые лица. Строительство МКД ведется на имеющиеся деньги пайщиков. ЖСК может оформлять коммерческие кредиты для застройки.

О последних изменениях в непосредственном управлении многоквартирным домом читайте в этой статье >>

Риски

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Государство защищает строительство по другой схеме – долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Приобретение квартир, строящихся по этому закону, является гораздо более надежным способом вложения средств. Дольщики практически застрахованы от потери денег и неполучения жилья.

Квартира в МКД, строящемся ЖСК, стоит значительно меньше, чем квартира в МКД, возведение которого ведется по № 214-ФЗ, а риск ее не получить – значительно выше. Рассмотрим особенности стройки МКД по системе паевых взносов:

  1. Законодательное регулирование – устав организации и положения договора, 11 и 12 глава ЖК РФ.
  2. Регистрация в Росреестре производится только по окончании строительства, договор не регистрируется.
  3. Цена за квартиру может подниматься в процессе стройки, если в договоре не указано обратное.
  4. Ответственность за несоблюдение сроков не предусмотрена, если в договоре не предусмотрено иное.
  5. Паевые взносы могут оплачиваться и после завершения строительства.

Перед заключением договора с ЖСК на покупку квартиры следует внимательно изучать разрешительную документацию на возведение объекта, выяснить, в чьей собственности находится земельный участок.

Теоретически возможно, что многоквартирный дом, даже после регистрации права собственности на квартиры в нем, будет признан самозастроем. Хотя вероятность такого развития событий небольшая.

Как оформить в собственность квартиру ЖСК

До выплаты полной суммы стоимости квартиры, она является собственностью ЖСК. Справка о выплате пая является основанием для государственной регистрации права в Росреестре.

Продажа квартиры ЖСК

После того, как право на квартиру зарегистрировано, можно распоряжаться ей по своему усмотрению: продать на основании обычного договора купли-продажи, подарить, обменять. С момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, квартиры ЖСК ничем не отличаются от других квартир в плане реализации права владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

Подведем итоги

Кооперативные квартиры, возведенные в советское время, и квартиры, построенные современными ЖСК после 2000 года, можно продать и купить как любое другое жилье вторичного рынка недвижимости. Право собственности на такие квартиры регистрируется на основании справки о выплате пая.

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Приватизация

Назад

Опубликовано: 28.01.2018

Время на чтение: 6 мин

  Как узнать номер лицевого счета ЖКХ по адресу?

60

Право на проживание в кооперативной квартире есть у всех участников кооператива, но чтобы продать, обменять или передать по наследству такую квартиру, её необходимо приватизировать. Оформление прав на кооперативную жилплощадь возможно при соблюдении ряда условий.

  • Понятие кооперативной квартиры
  • Как приватизировать кооперативную квартиру? Список документов
  • Порядок действий
  • Заключение
  • Что означает статус кооперативное

    Понятие «кооперативное» жилье впервые появилось в 80-х годах.

    Получение квартиры от государства становилось длительным и утомительным процессом, поэтому многие советские граждане предпочитали решать свои жилищные вопросы путем вступления в жилищно-строительные кооперативы или сокращенно ЖСК.

    Для получения кооперативной квартиры человек должен был стать членом подобной организации и взять на себя обязательства по регулярному внесению паевых взносов.

    Механизм приобретения жилья таким способом имел следующие особенности:

    1. Выплата паев начиналась задолго до закладки фундамента дома;
    2. Собственниками могли стать только действующие члены кооператива, на практике часто ими выступали только супруги;
    3. Процесс полного погашения занимал долгие годы;
    4. Выплата всех паевых взносов означало возможность получения права на недвижимость, находящуюся в собственности группы граждан, называемых пайщиками;
    5. Часто паи выплачивались и после вселения в помещение.

    Процесс окончательной выплаты всех паев в отношении кооперативной квартиры мог занимать 20 и более лет, что сравнимо с длительностью современного ипотечного кредитования. Отличие заключалось в том, что советские граждане имели небольшие, но стабильные зарплаты. Подобная ситуация придавала им уверенности в завтрашнем дне.

    Нужна ли приватизация?

    Если вы хотите знать, нужна ли приватизация кооперативной квартиры, то для нее отдельно посвящена 11-я глава ЖК РФ.

    Из 129-й статьи следует, что после выплаты паевого взноса полностью, член кооператива становится собственником как квартиры, так и части общего домового имущества совместно с другими членами (6-я глава).

    То же следует из 4-й части 218-й ст. Гражданского Кодекса.

    До того, как пай выплачен, квартира является собственностью кооператива, то есть опять же, не государственной и не муниципальной.

    Важно! Выплату пая нельзя назвать приватизацией. Не нужна она и после выплаты, так как квартира автоматические переходит в собственность пайщика.

    Таким образом, государственная регистрация имеет не правоустанавливающий, а удостоверяющий характер. С внесением записи Росреестром и получением свидетельства, право не возникает, а подтверждается. Подробнее о том, что значит приватизация, читайте здесь.

    Речь при этом идет только о пайщике, а не о всех проживающих с ним и не о членах его семьи. Конечно, если имущество приобретено в браке и входит в состав совместно нажитого, супруг или супруга могут претендовать на долю.

    А вот за детьми и иными родственниками сохраняется право проживания. Они также не должны давать согласие на регистрацию, представлять документы, отказы и прочее.

    • Подробнее о том, как приватизировать квартиру с несовершеннолетними детьми и можно ли это сделать без согласия людей, прописанных в квартире, читайте в статьях на нашем сайте.
    • На их право впоследствии участвовать в приватизации, предусмотренное законом, это не повлияет, если конечно сроки раздачи жилья не истекут.
    • Если пайщик выплатил пай полностью, то фактически – это квартира находящаяся в собственности пайщика.

      Обзор судебной практики по выселению из квартир в ЖСК

    При этом, управление домовым имуществом осуществляется ЖСК, являющимся эксплуатационной организацией. Есть ряд отличий от ТСЖ: органы управления, полномочия, порядок принятия решений и некоторые другие.

    Вопрос читателя: — Нужно ли повторно приватизировать кооперативную квартиру, если я приватизировал ее в 90-х годах и получить новое свидетельство о праве собственности? Ответ: — Ранее приватизированная вами квартира уже является вашей собственностью и обращаться в Росреестр нету надобности.

    Нужна ли приватизация кооперативного жилья

    Под приватизацией понимается процесс передачи жилого имущества из государственного или муниципального фонда.

    В результате использования такого механизма недвижимость меняет своего владельца и становится частной собственностью.

    Процедура предполагает жесткую регламентацию и необходимость выполнения определенных требований, при соблюдении которых становится доступной возможность передачи жилья гражданину

    Кооперативная квартира никогда не обладала статусом государственного жилья, поэтому изначально говорить о необходимости прохождения процедуры приватизации в корне неправильно.

    Права на подобный объект принадлежали группе пайщиков либо конкретному товариществу собственников, что не дает возможности говорить о частной собственности.

    Участник кооператива становился так называемым владельцем только после выплаты всего объема паевых взносов.

    Согласно действующим правилам, право собственности у гражданина возникает только после прохождения всех этапов государственной регистрации и получении подтверждающих документов. Факт выплаты пая не дает возможности свободно распоряжаться кооперативной квартиры.

    Подобное ограничение накладывает запрет на все виды имущественных сделок:

    • продажу;
    • дарение;
    • обмен;
    • дарение.

    Статус квартиры напрямую влияет не только на возможность приватизации, но и тот объем прав, которые получают члены семьи.

    При проживании по договору социального найма в процедуре получения бесплатного жилья может участвовать наниматель и его близкие, проживающие и зарегистрированные в квартире.

    Участие несовершеннолетних детей в процессе в этом случае считается обязательным.

    В ситуации с кооперативной квартирой все обстоит иначе. Речь не идет о приватизации, а только о регистрации права владения, получить которое может только пайщик или его супруга. Вторая половина может стать собственником только при наличии законного брачного союза. В этом случае считается, что взносы платились из средств семейного бюджета.

    Ни родные дети, ни иные близкие родственники в случае с кооперативной квартирой не получают право владения жильем даже в момент погашения обязательств. В некоторых случаях уставами кооперативов допускалось передавать пай одному из членов семьи.

    Доля детей

    До тех пор, пока кооперативная квартира не прошла приватизацию, дети пайщика не имеют на нее никаких прав, даже если они в ней прописаны.

    После оформления прав собственник по своему желанию может подарить квартиру своим детям или иным образом ей распорядиться.

    Правила об обязательном выделении долей несовершеннолетним, как при приватизации или при материнском капитале, здесь не работают.

    Обязательно почитайте! Минимальный доход на человека для получения пособия на ребенка 2020: как его правильно посчитать

    С чего начать оформление

    Право собственности автоматически не появляется, поэтому со стороны человека необходима инициатива и совершение определенной последовательности действий.

    В отношении кооперативной квартиры следует уточнить следующие нюансы:

    1. Объем выплаченного паевого взноса, погашен он в полном объеме или частично;
    2. Имеется ли пакет необходимых документов.

    В ситуации упразднении кооператива и отсутствии документов за их получением следует обращаться к правопреемнику организации.

    В большинстве случаев им становилось ТСЖ, но не всегда оно может предоставить документы о факте полного погашения пая за кооперативную квартиру.

    В этом случае необходимо обратиться в Росреестр либо местную администрацию и уточнить место нахождения архивных документов упраздненного кооператива. Данные о его членах могут храниться в жилищном департаменте или иной структуре, которая отвечает за вопросы жилья или строительства.

    Как приватизировать?

    Для этого необходимо полностью выплатить пай на кооперативную квартиру. Если он уже выплачен, то имеющееся право можно зарегистрировать. Это не влияет на реализацию жилищных прав, но необходимо для полноценного распоряжения собственностью: продажи, мены, оставления в наследство, обременения залогом и проч.

    Для этого нужно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Эти вопросы регулируются 122-м ФЗ. Как оформить приватизацию через МФЦ, читайте в этой статье.

    Получить отказ в приватизации квартиры можно по нескольким причинам. Основания отказа расписаны в статье, не упустите важный момент. Дети имеют право участвовать в приватизации квартиры дважды. Кто еще имеет право принять участие читайте здесь.

    Имеете долг за коммунальные услуги? Вам не разрешают приватизировать квартиру? Срочно прочтите статью .

    Пошаговая инструкция в 2020 году

    Среди обычных граждан бытует ошибочное мнение, что если паевые взносы по кооперативной квартире были выплачены в полном объеме до 1997 года, то проходить процедуру регистрации права собственности не требуется.

    Подобное обстоятельство во многом обусловлено тем, что именно в этом году жилищное законодательство претерпело существенные изменения и был создан официальный орган в виде ЕГРН.

    Сегодня все сделки имущественного характера должны проходить только через него.

    Заблуждение в части регистрации права владения на кооперативную квартиру связано с тем, что при выплате пая до 1997 года гражданин может воспользоваться упрощенной процедурой.

    Для этого ему необходимо обратиться в БТИ и оформить справку технической инвентаризации.

    Специалисты тем не менее рекомендуют привлекать механизм регистрации прав владения на кооперативную квартиру через государственный орган.

    Процедура перевода кооперативного жилья в частную собственность предполагает прохождение следующих основных этапов:

    1. Подготовка и сбор необходимых документов в части жилья, членов кооператива и уплаты паевых взносов;
    2. Подача пакета бумаг в Росреестр;
    3. Завершение процедуры и получение подтверждающих документов.

    Для подачи документа можно воспользоваться услугами МФЦ. Для этого рекомендуется взять талон заранее, что позволит избежать ожидания в очереди.

    В некоторых регионах действует сервис по электронной подаче документов через функционал личного кабинета на сайте Росреестра, но для этого необходимо у гражданина наличие усиленной ЭЦП.

    Оформление в собственность

    Оформление производится после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всех необходимых средств. Оформлять бумаги на собственность необходимо через регистрацию в ЕГРН. Стандартный порядок:

    • сбор документации и оплата квитанции с госпошлиной;
    • передача пакета с заявлением;
    • после завершения процедуры забирают получаемые документы.

    У каждого этапа есть свои особенности.

    Список документов

    Для процедуры оформления необходимо собрать полноценный пакет бумаг. Он будет в себя включать:

    • паспорт заявителя. Если процедуру проводит доверенное лицо, то необходимо предоставить два паспорта и доверенность, в которой будут прописаны все полномочия законного представителя;
    • справка с указанием полной оплаты пая. Она должна иметь подписи председателя и бухгалтера;
    • выписка ЕГРН;
    • копия ордера на жилплощадь, который подписан председателем;
    • копия протокола, по которому лицо стало членом объединения;
    • квитанция госпошлины.

    Заявление можно составлять на месте. Дополнительными данными, которые могут быть затребованы, будут бумаги и акты кооперации, в том числе устав, а также техническая документация по объекту недвижимости.

    Важно! В ряде регионов могут затребовать расширенный пакет бумаг, в который потребуется включить списочный состав пайщиков, а также различные акты об образовании кооперации.

    При наличии истории жилья, например, пайщик передал свою долю другому еще до строительства объекта, потребуется предоставить оформленные договора, которые зафиксировали этот процесс.

    Читать так же: Место фактического проживания

    Куда обращаться

    Обращаться для внесения записей в ЕГРН потребуется к регистратору, то есть к сотруднику Росреестра. Передача документации возможна с помощью нескольких способов:

    • МФЦ. Этот способ является наиболее распространенным;
    • через почтовую связь с обязательным заверением всех копий у нотариуса;
    • через сайт Росреестра. Но для этого потребуется иметь электронную подпись. Кроме того, не во всех регионах услуга доступна.

    Дополнительно существует обращения к специалистам юридической конторы, который оформляют всю необходимую документацию. Этот способ подходит тем, у кого не возможности все сделать самостоятельно. Но при таком варианте потребуется оплатить услуги юристов, которые будут заниматься данным вопросом в соответствии с заключенным договором.

    Отказ от приема документов производится редко, но при отсутствии паспорта или фактических ошибках в документах, которые являются основными, пакет бумаг не примут.

    Сроки регистрации и госпошлина

    Сроки регистрации варьируются в пределах 7-14 дней. Срок может быть продлен только если потребуется предоставление дополнительных документов. Также потребуется учесть, что почтовые обращения и обратная доставка документов могут занять больше времени.

    Размер госпошлины при регистрации своего права на указанную собственность составляет 2 тысячи рублей.

    Результат регистрации

    Результат регистрации будет отрицательным, если документы были собраны неверно или были найдены нарушения. В таком случае может потребоваться вторичное обращение. Если решение положительное, то собственник получает на руки выписку ЕГРН, так как свидетельства были отменены и больше не выдаются.

    Какие документы потребуются

    Для оформления права собственности на кооперативную квартиру потребуется собрать документов, после чего можно обращаться в МФЦ для написания заявления и инициирования процедуры.

    В число основных бумаг входит:

    • справка о полном оплате всех паев;
    • технические документы на помещение;
    • подтверждение членства в кооперативе;
    • выписка из домовой книги;
    • удостоверение личности всех членов семьи;
    • брачное свидетельство и документы на детей.

    Полный пакет документов зависит от конкретных обстоятельств, поэтому могут быть затребованы иные виды бумаг.

    В большинстве случаев дополнительными выступают справки с подтверждением статуса жилищного кооператива в виде протоколов, учредительных документов и технической документации на многоквартирное кооперативное здание.

    С юридической точки зрения использовать термин «приватизация» применительно к кооперативному жилью неверно.

    Отсутствие у квартиры статуса принадлежности к государственному или муниципальному фонду является главным препятствием к возможности получения ее в собственность в рамках процедуры бесплатного получения жилья.

    Право владения помещением возникает только на основании документов, полученных после прохождения основных этапов стандартной регистрации сделки.

    Что такое кооперативная квартира

    В российском законодательстве нет четкого определения понятия «кооперативная квартира». Однако оно вытекает из понятия кооператива, на средства которого и строится жилье.

    Таким образом, получается, что кооперативная квартира относится к ЖСК, или кооперативному объединению.

    Схема проста:

    1. Изначально организуется кооператив. Зачастую он производственный, но после ввода дома в эксплуатацию становится коммерческим.
    2. Далее нанимается строительная компания, которая будет заниматься возведением многоквартирного дома.

    3. После, когда дом будет построен, жилые квадратные метры будут поделены между пайщиками соразмерно выплаченных взносов. Граждане смогут оформлять право собственности на полученные квартиры.

    Заметьте, что если квартира кооперативная, то она не относится к муниципальной или государственной собственности.

    Она считается частной собственностью, которая уже прошла приватизацию. С ней можно безопасно проводить любые юридические сделки.

    На сегодняшний день, кооперативные квартиры встречаются, но не часто. Еще в СССР ЖСК было очень много. Сейчас же принят закон о долевом участии ФЗ-214, поэтому кооперативы потихоньку исключаются.

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *