Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

And-One/shutterstock

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.

Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

  • свидетельство о смерти;
  • документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
  • документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

  • наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.

По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.

Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.

Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.

Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.

Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.

Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

Завещанное имущество переходит в полное распоряжение наследника. Для того чтобы им начать распоряжаться, если это недвижимость, наследнику следует оформить и зарегистрировать права собственности.

После этого им можно пользоваться и отчуждать третьим лицам, если иное не вытекает из условий завещания. В статье рассказано, как можно реализовать полученное наследство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли сбыть недвижимость?

Вступление в наследство – сложная гражданская процедура. Согласно статье 1111 ГК РФ, она может проходить:

  • через принятие завещанного имущества;
  • в порядке очередей по закону.

Оба способа вступления в наследство равнозначны в юридическом смысле. Наследование по завещанию происходит, если:

  1. Покойный собственник квартиры оставил нотариально удостоверенное завещательное распоряжение, на случай своей смерти.
  2. Оно составлено и удостоверено надлежащим образом.
  3. Завещание не ущемляет законных прав третьих лиц, в том числе – близких родственников, которым положена обязательная доля.

Обязательная доля выделяется супругам, родителям и детям. А также лицам, находившимся на иждивении наследодателя.

Так как по завещанию передаётся право собственности на квартиру, ранее принадлежавшее покойному, наследник получает вещное право на неё в том объёме, в котором обладал им наследодатель.

Соответственно, став правопреемником покойного по завещанию, наследник вправе распоряжаться полученным недвижимым имуществом на правах собственности, в том числе – продавать её, соблюдая нормы Гражданского кодекса, указанные в § 7 главы 30 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства.

На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.

1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

  • признание покойного недееспособным, задним числом;
  • формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
  • доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода.

В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников.

Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

Читайте также:  При ликвидации предприятия какие выплаты положены работникам в декрете: нюансы денежных компенсаций будущим мамам

На основании статьи 1157 ГК РФ от завещанного имущества можно отказаться полностью. Если квартира передаётся вместе с другим имуществом, принимается вся наследственная масса.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается.

После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом.

А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

  1. Сбор недостающей документации для сделки.
  2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
  3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
  4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
  5. Составление акта приёмки.
  6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
  7. Освобождение квартиры для покупателя.
  8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Составление завещания допускает внесения завещателем определённых условий. Но они не могут противоречить законодательству, в частности, статье 209 ГК РФ о приоритете права собственности. Соответственно, просто так условие не продавать квартиру завещателем вноситься не может.

Ограничение продажи квартиры, полученной по завещанию, возникает при внесении наследодателем условия о завещательном отказе.Оно может вноситься на основании норм статьи 1137 ГК РФ, и касается проживания кого-либо из родственников или иждивенцев, в наследуемой квартире.

Завещатель вправе возложить заботу о проживающем в квартире лице, на наследника, вступающего в собственность на жильё. Такое правило может прекращаться только со смертью отказополучателя.

Соответственно, продажа квартиры в этом случае запрещена, если при этом будет нарушено условие завещательного отказа.

Если купля-продажа осуществляется, то покупатель обязан принять на себя функцию, переданную по завещательному отказу.

Квартира, полученная по завещанию, может продаваться после вступления в наследство, то есть – не ранее полугода. Она может продаваться непосредственно после регистрации в Росреестре, но тогда придётся уплатить НДФЛ. При оформлении завещательного отказа сделка ограничивается его условиями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Можно ли продавать квартиру, если ранее на нее было составлено завещание?

-Планирую покупать квартиру. Меня смущает то, что собственница квартиры (75 лет) оформила на нее завещание в пользу сестры. А потом решила ее продать и потратить деньги на ее лечение. Вправе ли собственница продавать ранее завещанную квартиру? Какие у меня есть риски – может ли сестра оспорить сделку купли-продажи, ссылаясь на завещание?

Собственница квартиры может продавать ранее завещанную квартиру. Что касается рисков покупки такой квартиры, они действительно есть. Но связаны скорее не с наличием завещания, а возрастом владелицы недвижимости и ее непоследовательностью в вопросе распоряжения имуществом.

Вправе ли собственник продавать ранее завещанную квартиру

Собственница квартиры может полноправно распоряжаться недвижимостью, даже если недвижимость уже была несколько раз завещана. Она вправе продать квартиру, подарить ее или завещать другому человеку.

Завещание вступает в силу только после смерти лица, которое его оставило (на основании ст.1118 Гражданского кодекса).  Пока завещатель жив, наследник никаких прав на квартиру иметь не будет и не может препятствовать заключению сделки.

При оформлении завещания нужно обратиться к нотариусу для заверения. Но сведения о том, что квартира завещана нотариусом никуда не передаются. В ЕГРН не будет отметки о том, что в отношении недвижимости установлено обременение, как в случае ареста или ипотеки.

Более того, гражданское законодательство не обязывает собственницу исполнить условия завещания и передать квартиру наследнице. Завещатель может в любой момент изменить или аннулировать завещание по своему усмотрению, не спрашивая согласия у наследников (по ст. 1130 Гражданского кодекса).

Нужно ли аннулировать завещание перед продажей

Если к моменту смерти завещателя указанное в завещании имущество ему фактически не принадлежало (было продано), то квартира просто исключается из завещания. Изменять или аннулировать завещание, а также уведомлять наследников о желании продать квартиру при жизни завещателя не требуется.

Таким образом, тот факт, что квартира ранее была завещана на сестру никак не влияет на право собственницы продать недвижимость при жизни. Наличие завещания не является риском для покупателя квартиры.

Может ли наследница оспорить продажу квартиры

Оспорить продажу квартиры, ссылаясь на оставленное ранее завещание, сестра не сможет. При жизни продавца квартиры завещание еще не будет иметь юридической силы, а после смерти – ссылаться на то, что недвижимость была указана в недействительном завещании – наследница не сможет.

Но сестра может попробовать оспорить сделку, ссылаясь на ее ничтожность. Единственный шанс для сестры добиться аннулирования продажи – привести доказательства недееспособности родственницы или того, что она не могла руководить своими действиями.

Основаниями для аннулирования сделки купли-продажи квартиры могут стать:

  1. Сделка подписана под влиянием заблуждения (по ст.178 Гражданского кодекса). Собственница думала, что подписывает договор аренды квартиры, а не продажи.
  2. Собственница не понимала значения своих действий (по ст.177 Гражданского кодекса). Например, она принимала лекарственные препараты, которые имеют эффект спутанности сознания , либо была нетрезвой или в состоянии аффекта.
  3. Не соблюдены формальности при подписании договора. Допустим, у собственницы был супруг, который не дал согласие на сделку или она продала долю в квартире без соблюдения преимущественного права на покупку.
  4. Сделка подписана с лицом, ограниченным в дееспособности (по ст.176 Гражданского кодекса). В этом случае продать квартиру можно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
  5. Договор подписан под влиянием угроз, обмана или насилия.

По статистике,  у сестры есть минимальные шансы добиться оспаривания сделки купли-продажи в суде  – всего 5-10%. Но покупатель может еще больше снизить  эту небольшую вероятность, если предпримет при подписании договора ряд действий для минимизации рисков.

Читайте также:  Как подарить долю в квартире близкому родственнику

Какие есть риски при покупке квартиры у пожилого человека и как их уменьшить

Основным риском при подписании сделки купли-продажи будет не то, что на квартиру составлено завещание, а то, что собственница  — пожилой человек (ей 75 лет). Это повышает вероятность того, что сестра сможет оспорить сделку со ссылкой на то, что родственница не осознавала значения своих действий.

На 100% защититься от оспаривания договора-купли продажи невозможно. Но следующие действия позволят максимально защититься покупателю  и снизить вероятность признания сделки недействительной:

  1. Попросите у собственницы справку из психоневрологического или психонаркологического диспансера о том, что она не состоит на учете. Но помните, что эти справки только снижают вероятность спаривания, но никаких гарантий не создают – суд вполне может их не учитывать при рассмотрении дела.
  2. Посетите врача для проведения освидетельствования (врач должен иметь лицензию на проведение освидетельствований).
  3. Запросите выписку из единого реестра с подтверждением дееспособности собственницы. Получить выписку вправе сама собственница. Но подтверждение дееспособности в текущий момент еще ничего не гарантирует: человека могут лишить дееспособности в дальнейшем или признать его неосознающим последствий продажи жилья.
  4. Сохраняйте все доказательства того, что собственница имела серьезные намерения продать квартиру: копии объявлений о продаже, акт-приема передачи недвижимости и пр.
  5. Заверяйте договор купли-продажи нотариально. Хотя при продаже квартиры обращение к нотариусу не обязательно, при заключении сделки с пожилым собственником – его участием не следует пренебрегать. Многие нотариусы совершают нотариальные действия со средствами видеофиксации, чтобы подтвердить, что обе стороны осознавали последствия подписания договора купли-продажи. Если собственница ограничена в движении, нотариуса можно пригласить на дом.
  6. Убедитесь, что собственнице есть где жить после продажи квартиры. Подписание альтернативных сделок в один день, когда собственник сразу переезжает в новую квартиру после продажи, всегда безопаснее, чем если он выписывается «вникуда».
  7. Используйте только безопасные безналичные способы расчетов (счет должен быть открыт на имя продавца) или нотариальный депозит.
  8. Не подписывайте договор по заниженной стоимости. В крайнем случае, если сделку оспорят, придется дополнительно подтверждать то, что по договору была внесена совсем другая сумма.

Более подробно о рисках для покупателя квартиры читайте в материале  «Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры».

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

Моя свекровь больше десяти лет назад завещала свою квартиру сыну, т. е. моему супругу. Но недавно она познакомилась с мужчиной и решила продать свою недвижимость и уехать за границу к новому супругу.

В результате мой муж обратился к юристу за консультацией, чтобы узнать, может ли собственник продать квартиру, которую завещал. Я расскажу, что правомерно для завещателя и потенциального наследополучателя.

Можно ли продать уже завещанное жилье

Владелец волен распоряжаться своей собственностью по личному усмотрению, даже если ранее он уже завещал ее кому-либо. Собственник имеет полное право недвижимость, завещать ее, либо продать другим людям.

  1. В рамках ГК ст. 1118 завещание юридически начинает действовать лишь после кончины человека, его составившего. Но пока наследодатель жив, его наследополучатели никаких юридических прав на завещанную недвижимость не имеют и препятствовать сделкам с ней не правомерны.
  2. Завещание составляется только по заверению нотариуса. Но информация, содержащаяся в завещании, нотариусом никуда и никому не передается.
  3. При этом в Едином Госреестре информации об установлении обременения квартиры не будет, как, например, при покупке по ипотеке.
  4. Завещатель не обязан сообщать кому-либо содержание завещания, об изменениях или отмене подобного документа.

Мало того, законодательство никак и ничем не обязывает завещателя реализовать намерения и передать недвижимость потенциальному наследнику. Законный владелец жилья правомерен аннулировать либо поменять условия завещания, исходя из личных интересов, в любое время. Более того, в рамках ГК ст. 1130, спрашивать у потенциальных наследников согласия на подобные действия завещатель не обязан.

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

Согласно ГК 1120, завещатель правомерен составить завещание с распоряжением в отношении любого его имущества, даже того, которое он планирует в будущем приобрести. Более того, завещатель может составить сразу несколько завещаний с распоряжением о своем имуществе.

Аннулирование завещания – надо ли?

Если собственник решил продать недвижимость, то он может не отменять прежнего завещания. Законодательство никак не обязывает владельцев аннулировать завещание.

Если в документе указывается только квартира, то после продажи завещание будет автоматически аннулировано.

Если же в документе содержится и другое наследуемое имущество, то квартира после фактической продажи прост будет исключена из общей наследственной массы. Подобные нормы регулируются ГК ст. 1114 и ст. 1112.

Но если завещатель желает, он может отменить завещание одним из способов ГК ст. 1130:

  1. Составив новое завещание. При этом обратиться можно к любому нотариальному лицу, не обязательно снова идти к прежнему нотариусу. В среднем стоимость такого документа обойдется в 2,5-3 тыс. рублей.
  2. Посредством распоряжения об отмене завещания, которое стоит порядка 500 рублей и также оформляется у любого нотариального лица.

В результате факт существования завещания, никак не может ограничить либо ущемить права собственника на прижизненную продажу жилья. В целом особых рисков для сделки завещания не несет.

Можно ли оспорить продажу завещанного жилья

Сам факт продажи оспорить, руководствуясь лишь завещанием, потенциальный наследополучатель не может. Просто при жизни лица, написавшего завещание, документ никакой юридической силой не обладает. Если же о продаже собственности станет известно после гибели завещателя, то завещание утратит действие с момента совершения сделки.

Но в подобной ситуации наследник может попытаться оспорить саму сделку, сославшись на ее ничтожность. По статистике, порядка 5-15% подобных сделок удается оспорить в суде, как недействительные.

Но добиться подобного результата наследники смогут, если предоставят суду неоспоримые и весомые доказательства, что завещатель недееспособен, не мог отдавать отчет своим действиям, к примеру, принимал сильнодействующие препараты, лежал в клинике, наблюдался у врачей и пр.

Для суда основания признания сделки недействительной заключаются в следующем:

  1. Договор купли-продажи квартиры подписан без согласия мужа/жены завещателя, либо продажа прошла в обход преимущественного права выкупа.
  2. Завещатель на момент подписания ДКП не осознавал, что творит, находясь в состоянии аффекта, алкогольного или наркотического опьянения от препаратов, путающих сознание (ГК ст. 177).
  3. Документы подписаны владельцем под угрозой физической расправы, насилия или обмана.
  4. Если бумаги по сделке подписаны с гражданином, имеющим ограниченную дееспособность, без согласия его попечителей (ГК ст. 176).
  5. Завещатель подписал документы по сделке под влиянием заблуждения, т. е. он не понимал, что подписывает договор о продаже квартиры (ГК ст. 178).

Если у наследополучателя имеется подтверждение одного из указанных обстоятельств, то он может обратиться с соответствующим иском в суд. При этом шансы признания несостоятельности сделки достаточно высоки.

Риски завещанной недвижимости для покупателя

Обычно риски сделок с завещанным жильем обусловлены не завещанием, а пожилым возрастом завещателей. Этот факт повышает шансы на признание недействительности сделки по причине недееспособности собственника недвижимости.

Защититься от суда по оспариванию подобной сделки на 100% невозможно. Но некоторые действия помогут покупателям максимально оградиться от подобных тяжб:

  1. Попросить у пожилого собственника справку из ПНД. Но суд может не учесть эти бумаги при разбирательстве.
  2. Попросите продавца сходить к врачу на психиатрическое медосвидетельствование, при этом у специалиста должна быть соответствующая лицензия.
  3. Запросить выписку из ЕГРН с подтверждением дееспособности собственника недвижимости. Но лишить владельца дееспособности наследники могут позже, либо сослаться на то, что он не осознавал совершаемых действий при подписании бумаг.
  4. Сохранить все свидетельства, способные доказать серьезность намерений собственника о продаже жилья. Это могут быть объявления о продаже, документы о приеме-передаче квартиры, записи телефонных разговоров, видеофиксация сделки или прочих встреч с продавцом и пр.
  5. ДКП нужно заверять у нотариуса. Обычно подобные сделки не требуют нотариального участия, но при покупке недвижимости у пожилого лица это дополнительная подстраховка. Многие нотариусы заверяют сделки с видеофиксацией, чтобы в дальнейшем подтвердить осознание происходящего и последствия сделки обеими сторонами во время подписания документов.
  6. Для расчета лучше обратиться к безналичному и безопасному способу, переводя деньги на депозит нотариального лица или счет собственника.
  7. Не соглашайтесь подписывать договор, сумма в котором расходится с реальной. Если наследникам удастся оспорить продажу, придется доказывать, что реальная сумма покупки была значительно выше прописанной в договоре.

Эти действия хоть и не гарантируют стопроцентную защиту сделки, все же дают определенные гарантии спокойствия покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Видео по теме:

Заключение

Что следует запомнить:

  1. Составление нотариально заверенного завещания на квартиру еще не является основанием для обременения. Завещание действует только после смерти наследодателя.
  2. До наступления смерти завещатель является законным владельцем недвижимости, потому вправе распоряжаться ею по личному усмотрению. Он может ее продать, подарить или завещать другим лицам. При этом после продажи квартира будет исключена из наследственной массы.
  3. Если завещатель решил продать недвижимость, то нет необходимости аннулировать завещание.
  4. Оспорить сделку по продаже завещанного жилья можно, доказав ее недействительность или ничтожность.
Читайте также:  Отказ от алиментов - особенности добровольного соглашения

Получается, что завещание не обладает юридической значимостью, пока его составитель не умер. Более того, завещатель правомерен многократно менять свое мнение, потому никаких гарантий наследнику при жизни наследодателя подобный документ не дает.

Мне завещали дом, может ли завещатель его продать?

Завещание

Для начала необходимо разобраться с понятием самого завещания. Что это такое, как оно составляется.

Завещание это распоряжение гражданина своим имуществом на случай своей смерти, сделанной в установленной законом форме. Завещание должно быть нотариально заверено. Согласно законодательству РФ, гражданин вправе завещать любое свое имущество, любым лицам по своему усмотрению, в независимости от того, являются данные лица родственниками или нет.

Лицо, составляющее завещание должно обладать полной дееспособностью на момент составления завещания. Важно помнить, что завещание составляется лично самим завещателем и не может быть сделано через представителя, даже по нотариально заверенной доверенности.

Завещание всегда тайно, никто не может узнать о его содержании, до его открытия.

Итак, из вышесказанного следует, что завещание это распоряжение имуществом на случай смерти, т.е до своей смерти, завещатель вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и продать ст.1118 ГК РФ. Согласно ст.209 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Ст.1130 ГК РФ

Отмена завещания может быть произведена, путем составления нового завещания, при этом не обязательно обращаться к тому же нотариусу, у которого было составлено завещание, либо путем распоряжения об отмене завещания, которое так же может быть составлено у любого нотариуса.

Хотите знать больше?Подписывайтесь на мой канал, лайки, репосты в соцсети и комментарии приветствуются. Много интересной и полезной информации на сайте http://advokat-dyakin.ru/

С уважением Ваш автор

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *