Строительство без разрешения на строительство - Минский государственный музыкальный колледж им. М.И. Глинки

Правовой режим строительства объектов.

Ответственность за строительство объектов без разрешения

Под «правовым режимом строительства объектов» понимается совокупность правил, закрепленных в нормативных правовых актах различного уровня, порядок регулирования общественных отношений в сфере строительства, основанный на действии общих принципов градостроительной деятельности, выражающийся в способах и гарантиях его реализации, ответственности за нарушения его требований.

Отношения в сфере строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ), являющимся основой всей системы законодательства в сфере строительства объектов.

На основе положений ГрК РФ разрабатываются законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и правовые акты муниципальных образований, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по строительству объектов капитального строительства, а также по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, по реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, по эксплуатации зданий, сооружений.
К отношениям в сфере строительства применяется не только градостроительное законодательство, но и гражданское, земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.
Разрешение на строительство представляет собой основной документ, дающий застройщику право осуществлять строительство.
Основанием выдачи разрешения на строительство является строительство объектов капитального строительства.
Выдача разрешений осуществляется:
на территориях городских округов — органами местного самоуправления городских округов; на соответствующих межселенных территориях — органами местного самоуправления муниципальных районов;

территориях поселений — органами местного самоуправления. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ в зависимости от статуса земельного участка или объекта строительства.

Застройщик должен направить соответствующее заявление непосредственно в уполномоченные органы местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, а также документов, необходимых для его получения может осуществляться:

через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг; по средствам единой информационной системы жилищного строительства (застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик»). Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, определен в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к которым относятся:

правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства объекта); положительное заключение экспертизы проектной документации (подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации; копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории; копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории ( в случае если строительство планируется в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято соответствующее решение о комплексном развитии территории). Градостроительным кодексом Российской Федерации определен четкий перечень документов для получения разрешения на строительство, в связи с чем, не допускается требование иных документов, за исключением указанных.

По общему правилу выдача разрешения производится в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за осуществление строительства без соответствующего разрешения, когда его получение является обязательным.

Поскольку, например, для строительства объектов вспомогательного назначения такого разрешения не требуется. Вместе с тем, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Санкция данной статьи предусматривает наложение административного штрафа:

на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности в течении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Административные дела данной категории рассматриваются органами, осуществляющие государственный строительный надзор либо судами.

Необходимо отметить, что судами рассматриваются административные правонарушения, предусмотренные частью 1 статьи 9.5.

КоАП РФ только в случаях, если орган или должностное лицо, к которым поступило дело об административном правонарушении, передает его на рассмотрение судье.

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Оглавление

Понятие самовольного строительства;
Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
Заключение.

Понятие самовольного строительства
Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
— возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
— построены без обязательных разрешений и согласований;
— возведены с нарушением строительных правил и норм.
Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
Иными словами Самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
— заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
— в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
— в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
— в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
— в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная Процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

— заказать технические планы;
— получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
— согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
— оформление разрешения на строительство;
— признание права собственности в судебном порядке;
— получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
— установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
Оформление разрешения на строительство:
При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
— земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
— имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
— на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебные органы необходимо представить:
— проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
— договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает Право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
— Договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
— проект строительства (реконструкции) здания;
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку — новости Право.ру

ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.

В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.

Законодательство Новый подход к самовольным постройкам

Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство.

При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.

Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:

если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Все перечисленные в данной норме условия соблюдены, а в материалы дела представлены необходимые документы, указала заявительница. Свиридова указала на ошибку нижестоящих инстанций, которые, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, сделали неправильный вывод о том, что она не обращалась за разрешением на строительство до его начала.

Экономколлегия проверила доводы предпринимательницы, согласилась с ними и направила дело на пересмотр в Арбитражный суд Самарской области.

Первая инстанция, согласно указаниям ВС, должна будет проверить, соответствует ли постройка установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Также суду нужно привлечь к участию в деле сособственника земельного участка.

Верховный суд РФ
Экономколлегия ВС

Строительство без разрешения

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Получение разрешения на строительство » Строительство без разрешения

В статье раскрываются общие положения строительства и реконструкции без разрешения; проблема оформления объекта, возведённого без разрешения; вопросы, связанные со строительством иных объектов (гаража, склада, пристройки) без разрешения

Содержание

В гражданском законодательстве существуют случаи нарушения установленных норм для проведения строительства жилых и нежилых. Соответственно, строительство без разрешения относится к ряду административных правонарушений и предусматривает несение нарушителем определенной ответственности.

Общие положения строительства без разрешения и проведения реконструкции без разрешения на её осуществление

Строительство без разрешения – это один из видов правонарушений в сфере гражданского законодательства. Самовольно возведенной постройкой считается любое здание, строение или сооружение, которое отвечает следующим условиям:

строение было спроектировано, возведено и создано на той земельной территории, которая не была ранее предоставлена для регистрации в определённом порядке;
здание было возведено на том земельном отрезке, специфика разрешенного использования для которого не предусматривает на нём строительства конкретного недвижимого объекта;
постройка была возведена без прохождения процедуры получения необходимых разрешений;
здание было построено с нарушениями градостроительных норм и правил.

Многие граждане осуществляют такое строительство по различным причинам: из-за минимальных сроков, выделенных на строительство постройки; из-за трудоемкости и длительности процедуры оформления документации, которая касается определения прав собственности; из-за отсутствия достаточных знаний о юридических правилах и порядке получения разрешения на строительство, а также значении такого документа. По этим причинам целесообразной является консультация с юристом на этапе, предшествующем фактическому началу строительства.

Важным результатом получения разрешения на строительство становится возможность владельца постройки правомерно самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Оформление дома, построенного без разрешения на строительство

На самовольные строения не распространяется общее правило о приобретении прав на Недвижимость физическим или юридическим лицом, не являвшемся законным собственником, но владевшим и распоряжавшимся недвижимым имуществом более 15 лет или любым другим имуществом 5 лет (статья 234 ГК РФ).

Права лиц на незаконно возведённые постройки могут признаваться в судебном или ином порядке, определённом законом.

Данная процедура совершается в отношении лица, имеющего в своём распоряжении земельный участок в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании в соответствии п. 3 ст.

222 ГК РФ. Оформление постройки в таком случае возможно при соблюдении следующих условий:

расположение постройки на данном участке;
наличие прав на строительство недвижимого объекта на земельном участке лицом, которое провело строительство;
на момент подачи судебного заявления возведенная постройка полностью соответствует всем параметрам определённой документации относительно планировки участка, с соблюдением правил по землепользованию, процессу застройки и требованиями к техническим параметрам строений;
сохранение постройки не нарушает права и интересы иных лиц, а также не представляет какой-либо угрозы для жизни и здоровья граждан и др.

Стоит особо отметить, что владельцы некоторых из названных видов участков должны быть особо внимательны в отношении вида собственности, поскольку в соответствии п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются:

государственным и муниципальным учреждениям,
казенным предприятиям,
центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий,
органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Пункт второй данной статьи говорит о том, что гражданам земельные участки на таком праве пользования не предоставляются. Однако такое право сохраняется у граждан или юридических лиц, получивших право постоянного (бессрочного) пользования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст.

20 ЗК РФ). Особо стоит подчеркнуть, что постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г.

N 11 установило, что лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Признание в таком случае влечёт за собой обязанность лица, за которым признано право собственности на постройку, возместить осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В случае оформления постройки через суд, владелец здания должен подать Исковое заявление направить его для рассмотрения судебными органами, расположенными по месту расположения самовольно возведенного недвижимого имущества.

Строительство иных сооружений без разрешения (гараж, склад, пристройка)

Для строительства различных хозяйственных сооружений и конструкций необходимо получение специального разрешения. К категории данных построек относятся все здания, которые используются для дополнительного обслуживания основного домовладения или земельного отрезка. За самовольное возведение подобной конструкции предусмотрена ответственность в виде административного штрафа.

Разрешение на проектирование и возведение гаража, пристройки или склада необходимо получать в том случае, если данная постройка не была предусмотрена общим проектом, выданным для строительства дома. Для строительства гаража, пристройки или склада необходимо получение следующих разрешительных документов:

Разрешение исполнительных органов (для проведения проектных и строительных работ).
Задание с архитектурными и планировочными аспектами.
Заключения согласующих организаций.
ТУ на инженерно-техническую обработку строительного объекта.

Законодательством также предусматривается ряд случаев, когда для строительства небольших сооружений не обязательно получение разрешений. Данное правило распространяется на следующие объекты:

хозяйственные постройки и пристройки к жилым домам, общая площадь которых не превышает 30 м;
оградительные конструкции участков, на территории которых возведено жилье;
технические строения для противопожарной защиты;
садовые домики, хозяйственные постройки, которые возведены на участках членов товарищества садоводов и др.

Исходя из всего вышесказанного, возведение объекта без разрешения связано с большими рисками. Следует иметь ввиду, что законодатель предусмотрел необходимость получения разрешения на строительство в большинстве случаев, поэтому не стоит игнорировать данное требование.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, Наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.

Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.

Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Вместе с тем, суды до сих пор не всегда могут разобраться в подобных делах и вынести справедливое и обоснованное решение, в том числе, чрезмерно упираясь на разъяснение, данное ВС и ВАС, а иногда и ошибочно ставя это разъяснение выше норм гражданского законодательства.

В любом случае дела о признании права собственности на самовольные постройки являются непростыми по своей сути, а потому требуют тщательного предварительного правового анализа и выработки плана действий, поэтому рекомендуем не пренебрегать помощью специалистов в таких ситуациях.

Дом по всем правилам. Верховный суд разъяснил, какие разрешения не нужны собственнику земли, чтобы построить себе дом

На защиту прав жительницы Краснодара встал Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты ее спора с местными чиновниками.

Гражданка собралась построить дом на своем собственном участке, но в таком разрешении ей было отказано. Упорная собственница все равно начала строить дом. Дом чиновники назвали в иске «самовольной постройкой» и попросили снести.

Районный суд в таком решении чиновникам отказал, но краевой с коллегами не согласился, решив, что дом надо снести. В Верховный суд РФ обратилась ответчица.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что требования гражданки справедливы.

Спор начался с иска краснодарских чиновников с просьбой снести построенный без разрешения дом.

Но на требования чиновников ответчица подала Встречный Иск, в котором заявила, что она собственница участка, а построенный на нем дом не нарушает целевого использования земли, не нарушает ничьи права, не создает угрозу жизни окружающих и отвечает всем санитарным, строительным и противопожарным нормам. Поэтому оснований сносить дом она не видит, а просит признать за ней право собственности на дом. В иске гражданка подчеркнула, что разрешение на строительство она просила, но ей его не дали.

Прикубанский районный суд иск чиновников и встречный иск хозяйки дома рассмотрел и решил отказать обоим.

Краснодарский краевой суд с решением райсуда не согласился. И, отменив его, принял новое решение, согласившись с требованием чиновников.

Но Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ такой вердикт не устроил. И он объяснил, какие нарушения были допущены при рассмотрении этого спора. Участок нашей героини был в ее собственности, имел кадастровый номер. Категория участка — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства жилых домов.

Администрация одного из округов Краснодара отказалась дать собственнице земли разрешение на строительство дома. Была выездная проверка соблюдения земельного законодательства администрацией города. Проверка показала, что на участке нашей героини без разрешения на строительство возводится жилой дом.

Комиссия составила протокол о привлечении гражданки к административной ответственности.

По заключению судебной экспертизы построенный объект является жилым домом и соответствует строительным и экологическим нормам, а также требованиям пожарной безопасности. И еще там было сказано, что правила землепользования и застройки «на спорном объекте незавершенного строительства не нарушены».

Районный суд, отказывая чиновникам, исходил из того, что гражданка построила дом на своем участке и не нарушила никаких норм, правил, законов. Отказывая застройщице во встречном иске, райсуд подчеркнул: разрешения на строительство не было, но дама не предпринимала мер для легализации постройки.

Краевой суд, когда отменил решение районного суда и принимал новое решение, сказал, что хозяйка участка не представила доказательств, что оспаривала отказ местных чиновников разрешить стройку. Поэтому «возводимое строение обладает признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу лицом, осуществившим ее и за его счет». Именно с этим выводом и не согласился Верховный суд РФ.

Он начал с 222-й статьи Гражданского кодекса, в которой разъясняется, что такое «самовольная постройка». Под таким названием понимается здание или сооружение, построенное на участке, для строительства не предоставленном, и возведенное без разрешений в нарушение норм и правил.

В той же статье сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но лишь в том случае, если в собственности находится участок, на котором «создана постройка».

Но для признания права собственности на дом без разрешения должны быть соблюдены несколько условий.

Первое — если на землю, на которой стоит постройка, у застройщика есть права. Второе — если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, «установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки». Третье — если сохранение постройки не нарушает права и интересы других людей и не создает угрозу жизни.

Было совместное постановление Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N10/22 от 29 апреля 2010 г.), на котором говорилось о спорах по правам собственности.

На пленумах было заявлено следующее: при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при возведении «существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан».

И главная мысль — отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В материалах пленумов подчеркивается: необходимо учитывать, предпринимал ли создатель незаконной постройки «надлежащие меры» к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

А еще суды должны выяснить, правомерно ли чиновники отказывали гражданину в разрешении или вводе в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком незаконной постройки было отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а Гражданин пытался это сделать.

В нашем случае суд установил, что гражданка строила дом на своей земле и не нарушила никакие нормы и правила, а ее дом не создавал никому угрозу. Верховный суд подчеркнул: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный объект строительства. Эти обстоятельства апелляцией учтены не были. Это в итоге и повлекло вынесение судом незаконного решения. Наталья Козлова Российская газета — Неделя № 203(7961)