Свободная продажа квартиры — что это значит, преимущества и недостатки

Но далеко не каждый понимает, что значит этот термин. Сложность заключается и в том, что далеко не всегда этот термин используют по назначению.

Что же значит этот юридический термин, и что на рынке недвижимости называется свободной продажей квартиры?

Что такое свободная продажа квартиры?

Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.

Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?

По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть Продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.

Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.

Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.

Типы продаж

Выделяют два типа продажи квартир:

• прямая (свободная, чистая);
• альтернативная.

Есть еще и третий тип продаж, где цепочка сделок состоит из нескольких альтернатив, но это крайне редкий вариант.

Особенности свободной продажи

Чтобы не попасть впросак от изобилия присутствующих в объявлениях терминов, лучше обратиться за профессиональной консультаций к специалистам-риэлторам или юристам.

Свободная продажа недвижимости предполагает соблюдение ряда параметров. Одно из главных условий – в выставленной на продажу недвижимости никто не должен быть прописан. На момент продажи жильцов в ней также не должно быть.

Если в ней все же кто-то проживает, то по условиям договора купли-продажи она должна быть освобождена к указанному сроку. Время на подбор альтернативной недвижимости не предусмотрено.

Главное преимущество такого рода продаж – сведение к минимуму бюрократических проволочек. Собственник просто оформляет права собственности на приобретенную Недвижимость, после чего может немедленно переезжать в купленную квартиру.

Свободная продажа

Свободная продажа предполагает участие только двух сторон: покупатель и продавец. Интересы одной из сторон или обеих может представлять риэлтор, это не запрещено законом.

Но в любом случае сразу после подписания договора продавец получает оговоренную сумму на свой счет или прямо в руки. Покупатель сразу после этого может распоряжаться приобретенной недвижимостью на свое усмотрение.

Свободная сделка требует внимательного оформления документов, в них должны быть прописаны все нюансы:

• срок снятия недвижимости с регистрационного учета прежними собственниками;
• дата выселения из квартиры жильцов;
• срок передачи ключей;
• наличие обременений на квартире;
• порядок действий при наступлении непредвиденных обстоятельств.

Преимущества свободной продажи

Такой тип продажи обладает рядом положительных моментов:

1. Нет необходимости тратить много времени, так как не нужно ждать, пока продавец приобретет другой, более подходящий для него вариант, что исключает необходимость подписывать промежуточные договоры и не спать ночами, переживая, что собственник может передумать.
2. Есть гарантия того, что продавец продает недвижимость без накрутки, пытаясь выгадать определенную копеечку на более дорогостоящую недвижимость, он потенциально не заинтересован в том, чтобы завысить цену.
3. Если сделка проходит без посредников в лице риэлторов, то покупателю нет необходимости переплачивать Услуги риелторов, которые берут за свои услуги 2-8 % от общей стоимости недвижимости.
4. Сделка проходит в максимально короткие сроки, что дает покупателю возможность в кратчайшие сроки вселиться в приобретенную квартиру, при этом факт наличия на квартире обременений не является проблемой, все что требуется – заблаговременно обговорить все способы снятия обременений, ограничивающих условия основного договора.
5. Если в квартире нет прописанных, это ведет к уменьшению времени оформления сделки, нет необходимости ждать, пока кто-то из нее выпишется.

Приобретая квартиру по свободной продаже покупатель получает возможность вселиться в нее уже на следующий день.

Все формальности могут быть улажены уже после заселения, в отдельных случаях новый собственник может вселиться в течение суток. Это основное отличие, чем свободная продажа отличается от альтернативной.

Отрицательные моменты свободной продажи

Нередко бывает так, что продавец, желая сделать свою квартиру более привлекательной, подписывает в описание, что квартира идет по свободному типу, но по факту это не так. О чем покупатель узнает лишь через некоторое время.

Обстоятельства могут складываться таким образом, что сделка может быть и вовсе признана недействительной, что ведет к потерям для покупателя:

• покупатель теряет приобретенную квартиру;
• потраченные на покупку недвижимости деньги также порой невозможно вернуть;
• затраты, понесенные на оформление документов в Росреестре;
• разочарование и потеря времени.

Учтите, что собственник квартиры может скрывать факт того, что в квартире имеются недееспособные или несовершеннолетние собственники. В этом случае органы опеки могут расторгнуть эту сделку, признав ее неправомерной.

Поэтому, если вы сомневаетесь, покупать ли данную квартиру, лучше отказаться от сделки вовсе или потратить чуть больше времени, чтобы проверить недвижимость на наличие подводных камней при помощи всех возможных способов.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Что такое альтернативный вид сделки? Две трети продавцов недвижимости продают принадлежащие им квартиры для того, чтобы в замен приобрести новую квартиру. Такой вид сделки называют альтернативной.

Она предполагает более сложный процесс оформления документов, так как в этом типе продаж предполагается участие минимум трех сторон:

• продавец квартиры № 1;
• покупатель;
• продавец квартиры № 2, которую желает приобрести продавец квартиры № 1.

Основная проблема в том, что продавец первой квартиры не может съехать сразу, так как у него нет запасной жилплощади. Он вынужден проживать в своей квартире и после ее продажи до тех пор, пока не найдет подходящий для себя вариант.

В этом случае продавец не получает деньги на руки, а продавец переводит их сразу на счет продавца второй квартиры.

Если вторая квартира дешевле, продавец получает на руки оставшуюся от продажи квартиры сумму. Если втора квартира дороже первой, продавец первой квартиры вынужден доплатить требуемую сумму до полной стоимости.

Если за время, отведенное для приобретения квартиры продавец ничего не нашел, он все равно вынужден съехать, освободив проданную недвижимость. Что в свою очередь может привести к тому что продавец в конце концов купит не совсем то, что планировал изначально.

Для покупателя в таком типе продаж также имеются очевидные минусы. Он вынужден заплатить деньги за квартиру, в которой еще не может проживать. Этот вариант продаж совершенно не подходит тем, кому негде жить.

Альтернативная продажа может включать в себя больше цепочек, в этом случае в ней может принимать участие и четыре, и пять сторон.

Что стоит учесть при свободной продаже?

Данный вид продаж самый рискованный вариант. Им часто пользуются мошенники, они могут выступать как со сторону продавцов, так и со стороны покупателей. Поэтому, чтобы не попасть впросак, нужно следовать ряду советов.

Советы покупателям

• Никогда не верьте словам, даже если в объявлении прописано, что данная недвижимость продается по свободному типу продаж, убедитесь, что это так до того, как подписывать Договор купли-продажи.
• Вполне возможно, что таким образом продавец просто пытается ускорить процесс продажи, а по факту вы столкнетесь с тем, что будете вынуждены ожидать еще какое-то время, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь.
• Что указывает на недобросовестного продавца:

1. Если в тексте объявления значится аббревиатура АП – факт того, что продавец продает квартиру по альтернативному типу.
2. В беседе с продавцом квартиры в непринужденной форме постарайтесь выяснить, когда он планирует освободить квартиру и куда собирается съезжать. Если перед вами обычный продавец, не планирующий ввести вас в заблуждение, скорее всего он чуть замнется при этом вопросе. Мошенник не задумываясь ответить на внезапный вопрос.
3. Настаивайте на личном осмотре жилплощади. Даже если в момент осмотра в ней никого не будет, легко понять, проживает ли кто-то в ней на данный конкретный момент.
4. Не лишним будет побольше разузнать о жизни продавца. Не пресекайте разговоров о семье. Уточните, как именно эта квартира досталась в собственность продавцу. Внимательно слушая все, что рассказывает продавец, можно легко понять, пытается ли он вас обмануть или ввести в заблуждение.
5. Если вы понимаете, что продавец под тем или иным предлогом оттягивает время подписания договора, лучше совсем отказаться от сделки, скорее всего есть какие-то нюансы, о которых продавец умолчал, но, тем не менее они мешают проведению сделки.
6. Если сделка проходит ровно, все-равно обезопасьте себя и включите в договор пункт, по которому продавец обязуется передать вам недвижимость в день совершения сделки. Если продавец по факту ищет альтернативную сделку, он, скорее всего, будет противиться внесению этого пункта.

Советы продавцу

Продавец также не застрахован от посягательств не совсем добросовестных покупателей:

• оптимальный вариант – обратиться за помощью к риэлторам;
• если вы категорически не желаете переплачивать за дополнительные услуги, учитесь держать цену. Риэлторы умеют сбивать стоимость, а это значит, что вы рискуете продать квартиру по цене гораздо ниже рыночной;
• для получения денег за квартиру используйте банк, которому вы полностью доверяете;
• учтите, если вы предполагаете на вырученные деньг приобретать другую квартиру, и не намерены выезжать сразу после продажи – это уже альтернативная продажа, не вводите покупателей в заблуждение, это может не очень хорошо для вас обернуться.

Подводные камни свободной продажи

Участие риэлторов в продажах – законное действие. Они более подкованы в вопросах – купли-продажи квартир, что ведут к уменьшению риска быть обманутым.

Но те же риэлторы могут вести не совсем честную игру:

1. Риэлторы могут умышленно прописывать пункт, что квартира продается по свободному типу. Таким образом они пытаются привлечь внимание к объекту и ускорить процесс сделки.
2. Продавец еще до момента продажи квартиры может найти подходящий для себя вариант недвижимости. По сути покупатель такой квартиры, на первый взгляд, застрахован от риска ожидания. Но по факту продавец второй квартиры может передумать, что ведет к срыву всей сделки, что может привести к потерям для покупателя.
3. Убедитесь, что продавец – единственный собственник, это можно проверить через Росреестр. В противном случае через некоторое время можете быть неприятно удивлены тем, что являетесь не единственным собственником своей квартиры.
4. Если квартира имеет несколько собственников, убедитесь, что всех участников устраивают все условия сделки. В противном случае сделка может сорваться на последнем этапе, что приведет к потере времени, денег и других более привлекательных вариантов.
5. Зная о том, что данный вариант для покупателя довольно привлекателен, продавец может изначально выставлять завышенную цену за свою недвижимость.

Рекомендации

Юристы, работающие на рынке недвижимости, выработали ряд правил, которые необходимо соблюсти при покупке квартиры по свободному типу.

Не поленитесь выполнить их и это поможет избежать проблемы в дальнейшем:

1. Тщательно изучите документы на недвижимость. Убедитесь, что по данной квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Если вы сами не в силах разобраться в представленных документах, не поленитесь обратиться за консультацией к специалистам. Для этого сделайте ксерокопии всех бумаг. Сам факт того, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети говорит о том, что сделка может оказаться не столь быстрой и чистой, как хотелось бы.
2. Если вы точно понимаете, что данный вариант недвижимости вам более чем подходит, не поленитесь потратить время и изучить личность продавца. Пригласите его в кафе якобы для изучения документов. В непринужденной обстановке человек может рассказать о себе больше фактов, которые помогут составить о нем максимально верную картину. Стоит задуматься, если интересы продавца представляют посредник. Видимо, есть причины, по которым реальный собственник не хочет встретиться с покупателем. Вполне возможно, сделка не так чиста, поэтому продавец намеренно скрывается.
3. Не экономьте на услугах юриста, составьте договор купли-продажи так, чтобы максимально обезопасить себя от действий мошенников. Обязательно нотариально заверьте предварительный договор. Пропишите в договоре пункт, по которому продавец должен будет вернуть двойную сумму задатка в случае срыва сделки. Не лишним будет пункт, по которому в случае возникновения непредвиденных ситуаций на квартиру будет наложен арест. Это не позволит продавцу во время разбирательств продать квартиру другому покупателю, получив за это Задаток.
4. Если сделка совершается через агентство, не поленитесь прочесть отзывы о компании в интернете. Если перед вами не чистые на руку дельцы, вы обязательно прочтете об этом.

Это далеко не весь перечень пунктов, на которые стоит обратить внимание. Очень трудно предусмотреть все уловки, на которые пускаются продавцы и мошенники в 2022 году. Потому стоит быть чрезвычайно внимательным, чтобы не нарваться на Обман.

DOM.RIA – Что значит свободная продажа квартиры

Обиходное выражение «свободная продажа квартиры» достаточно часто встречается в объявлениях на сайтах недвижимости.

Законодательно такое понятие не закреплено, и иногда его воспринимают неправильно, считая, что это реализация жилья без риелтора или без комиссии, отсутствие обременений, других собственников и подобное. Эти нюансы не связаны со свободной продажей.

Она означает, что жилье реализуется свободно – продавец продает квартиру и не собирается параллельно покупать вместо нее другую недвижимость. Проще говоря, здесь отсутствует альтернативная сделка.

Что значит альтернатива при продаже

Свободная продажа квартиры это

Свободная продажа квартиры – наиболее простая для покупателя ситуация. Продавец в результате сделки получает деньги, квартира на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей (юридическое освобождение), от проживающих и от вещей, не входящих в стоимость квартиры (физическое освобождение).

Свободная продажа еще называется прямой или чистой. Это сделка, в ходе которой продавец реализует квартиру покупателю, не приобретая вместо нее другую недвижимость. Здесь участвует только две стороны. В рамках продажи деньги переводятся непосредственно от покупателя к продавцу, а права на недвижимость переходят в обратном порядке – это особенность такой сделки.

При этом, покупатель может быть участником альтернативной сделки – он покупает квартиру вместо своей недвижимости, которую продает параллельно. Но продавец, заявляя о прямой продаже, участвовать в подобной схеме со своей стороны не может. Выходит, что прямая продажа квартиры может быть исключительно последним звеном цепочки альтернативных продаж или вовсе самостоятельной сделкой.

Такая сделка проводится сразу и покупатель, без ожидания получает недвижимость в собственность. Из-за этого часто считают, что при прямой продаже завышаются цены – это заблуждение.

Так поступают единицы, которым необязательно продавать недвижимость в ближайшем будущем, и они хотят получить финансовую выгоду, даже если жилье будет продаваться годами.

В остальных случаях, как правило, предложения реализуются в рамках рыночных расценок.

Признаки свободной продажи квартиры

Продажу квартиры можно считать свободной, если она соответствует следующим признакам:

• Освобождение жилья на момент продажи Квартира должна быть освобождена продавцом на момент подписания договора или в сроки, четко регламентированные соглашением. В ней не должно быть зарегистрированных жильцов.
• Отсутствие состава альтернативной сделки Продавец параллельно не может приобретать другую недвижимость вместо продаваемой квартиры, и у него при подписании договора должно быть другое место жительства.
• Возможность заселения сразу после покупки Не предусмотрено время на поиск альтернативной недвижимости, и продавец должен обеспечить покупателю возможность заселиться в жилье сразу.

В идеале на основании этих признаков свободной продажи в момент заключения сделки на квартире не должно быть обременений. Но это не всегда так. При наличии обременений продажу уже стоит идентифицировать как свободную, но с обременениями.

Виды обременений на недвижимость

Например, продаваемое жилье сдается квартирантам, а срок аренды на момент заключения сделки не окончен.

В таком случае продавец и покупатель могут договориться, что новый собственник переоформит договор аренды на себя, разрешив жильцам арендовать квартиру на оговоренных ранее условиях до окончания срока действия соглашения.

Но так как продавец реализует квартиру, и освобождает ее, не подыскивая параллельно вариант взамен – это все равно свободная или прямая продажа. А уже из-за наличия нюанса с арендатором ее стоит назвать прямой с обременениями.

Найти квартиру на DOM.RIA

Факт наличия обременений и сроки, когда они будут сняты прописывают в договоре купли-продажи.

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Свободная продажа квартиры подразумевает минимум обстоятельств, влияющих на срыв или затягивание сделки. Ее плюсы связаны с этим.

Преимущества свободной продажи

• Оперативность заключения сделки Не нужно ждать, пока продавец найдет себе недвижимость взамен продаваемой квартиры. Стороны сразу после задатка подготавливают документы и сразу заключают договор купли-продажи.
• Элементарность проведения сделки В рамках прямой продажи в схеме отсутствуют другие договора и участники. При этом достаточно проверить продавца и объект по реестрам, убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить права на недвижимость.
• Минимум рисков несостоявшейся сделки Здесь отсутствуют третьи лица, поэтому ситуация зависит от двух сторон. За счет этого снижается вероятность отказа или невозможности заключения договора.

Недостатки свободной продажи

• Риск связаться с альтернативной сделкой все же есть Свободная продажа квартиры выглядит привлекательно, так как покупателю не нужно ждать и становиться участником сложной схемы. Этим могут воспользоваться продавцы, умолчав о планах совершить альтернативную сделку. Подписав предварительный договор и взяв задаток, они могут начать быстро искать вариант квартиры взамен. Сроки могут затянуться, а покупателю будут говорить, что это связано с оформлением бумаг.
• Вероятность обременений Свободная продажа квартиры да еще и без каких-то обременений встречается редко. Как правило, есть дополнительные моменты, которые нужно учесть. Это важно, если к жилью имеют отношение несовершеннолетние. Если при альтернативной продаже сразу покупается новая квартира, и Органы опеки и попечительства дают на это согласие. То здесь интересы ребенка должны будут возмещены за счет другого жилья.

Как купить квартиру на ребенка

Как избавиться от рисков

Чтобы не допустить прикрытие альтернативной сделки под видом прямой и другие рисковые ситуации, при покупке квартиры, сделайте следующее:

• в договоре задатка укажите конкретные сроки совершения сделки;
• в обязанностях пропишите необходимость освободить квартиру продавцом;
• убедитесь, что у продавца есть другое жилье для переезда;
• убедитесь в отсутствии несовершеннолетних в квартире, а если они есть, то в наличия разрешения органов опеки и попечительства для проведения сделки.

Выходит, что свободная продажа – это сделка между двумя сторонами, не зависящая от третьих лиц и обстоятельств. В результате Процедура проводится проще и быстрее альтернативной, а риски здесь также ниже.

Свободная продажа квартиры — основные ее признаки и особенности

В объявлениях о реализации жилья часто встречается фраза «свободная продажа». Но многие не знают значения термина или неправильно его интерпретируют. Свободная продажа квартиры, что это, каковы ее признаки и особенности? Этот вопрос актуален для многих.

Продажа квартиры посредством свободной сделки

Понятие 

Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне. 

Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует.

Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.

Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа».

Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.

Прямая или свободная продажа — сделка

Достаточно часто в объявлении встречаются и другие слова «альтернативная сделка» или «безальтернативная продажа». Чтобы разобраться в юридических нюансах, необходимо понять определение этих словосочетаний. 

Чистая продажа квартиры – безальтернативная сделка, которая отличается быстротой и простотой оформления. В результате ее проведения продавец получает средства, а покупатель – квартиру.

Но большинство сделок на рынке вторичного жилья являются альтернативными. Собственник реализуют недвижимость, чтобы купить новую жилплощадь. В риэлтерских процессах принимают участие минимум три стороны: покупатель, собственники одной и другой квартиры. В такой ситуации покупатель долго ждет, когда продавец найдет альтернативное жилье и решаться все юридические вопросы.

Прямая или свободная сделка

Признаки свободной продажи квартиры

Для лучшего понимания, что значит чистая продажа квартиры во вторичке, целесообразно ознакомится с ее признаками:

• У продавца имеется необходимый пакет документов для совершения сделки согласно действующим нормам законодательства;
• Чистая продажа подразумевает, что недвижимость физически и юридически освобождена – в квартире отсутствуют прописанные лица, никто в ней не проживает и вывезена мебель, вещи;
• Продавец желает просто получить финансы, а не приобрести на вырученные средства альтернативное жилье;
• Свободная продажа – это быстрая сделка, поэтому она часто осуществляется в течение суток;
• Собственник не нуждается в жилплощади – объекте, который будет покупать при свободной сделки новый владелец.

Свободная продажа квартиры – готовность продавца в любую минуту совершить официальную сделку.

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Безальтернативный процесс приобретения или реализации – выгодный вариант. Но юридическая процедура сопровождается разнообразными рисками и имеет свои недостатки. 

Преимущества свободной продажи

Свободная продажа квартиры, что это значит и какие достоинства у процесса? Многие преимущества получает покупатель:

• Отсутствие промежуточных сделок, которые связаны с поиском продавцом альтернативной жилой площади;
• Квартира не требует подготовки дополнительной документации;
• На жилплощади нет прописанных лиц и на нее не наложены ограничения.

Быстрота исполнения заключенного договора и возможность сразу владеть, использовать по назначению квартиру – основное преимущества сделки. Свободная продажа квартиры – процедура, которая из-за оперативности проведения не подвергается воздействию изменения цен на рынке недвижимости. Это оптимальный вариант в следующих случаях:

• При желании быстро оформить в собственность недвижимость – в течение одного-трех дней;
• При приобретении квартиры на вторичке за счет оформления ипотеки. В большинстве случаев банки одобряют выдачу кредитов из-за небольшого количества рисков;
• При желании вести торг, так как продавец не имеет обязательств по оплате нового жилья.

Юридического ответа на вопрос, что такое свободная продажа квартиры, не существует. Этот термин появился у риэлторов. Его значение подчеркивает достоинства процесса – быстрая сделка, после которой новый владелец может сразу вселиться в квартиру.

Быстрая сделка между продавцом и покупателем

Недостатки свободной продажи

Но популярный тип продажи – свободная сделка, имеет и свои минусы. В судебной практике часто встречаются дела, связанные такими процедурами.

Никто не может предоставить гарантию на юридическую чистоту жилплощади. На рынке недвижимости действует много мошенников.

Поэтому перед покупкой целесообразно воспользоваться услугами специалистов или заказать проверку объекта на специализированных, проверенных временем ресурсах.

Разобравшись, что значит чистая продажа квартиры, можно сделать вывод, что продавец желает быстрее продать жилплощадь. А вот причины реализации в короткие сроки могут стать неприятными для будущего владельца: скрытые дефекты помещения, проблемные соседи. Это один из недостатков продаваемой жилплощади по безальтернативной сделке.

Что стоит учесть

Сделки купли-продажи недвижимости сопровождаются многочисленными рисками. Мошеннические действия наблюдаются и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Чтобы минимизировать риски, необходимо четко понимать, что означает свободная продажа квартиры, и воспользоваться профессиональной помощью.

Советы покупателям

Основная рекомендация – не стоит доверять объявлениям и обещаниям. Нередко термин «свободная продажа» указывается специально, чтобы быстрее реализовать недвижимость. А в действительности владелец рассчитывает на заключение альтернативной сделки. При поиске необходимо обратить внимание на следующие моменты: 

• Если в объявление присутствует буквосочетание «АП», то подразумевается альтернативная продажа; 
• Рекомендуется связаться с продавцом, завести беседу и неожиданно задать вопрос, когда владелец планирует забрать вещи. Обыкновенный человек в такой ситуации растеряется, мошенник даст четкий ответ;
• Квартиру в свободной продаже обязательно необходимо посетить, осмотреть и при возможности пообщаться с соседями.

Если продавец затягивает со сделкой, то это может свидетельствовать о наличии определенных проблем. Что такое чистая продажа квартиры во вторичке? Это простая и быстрая сделка. Поэтому если продавец под любыми предлогами тянет время и не заключает договор, то, скорее всего, он ищет альтернативу. 

Советы продавцам

Владельцы жилплощади нередко становятся жертвой мошеннических действий. Чтобы избежать рисков, необходимо учитывать несколько моментов: 

1. Для быстрой реализации недвижимого объекта в соответствии с действующим законодательством целесообразно обратиться к риелторам. 
2. При самостоятельной реализации, необходимо учитывать, что мошенники стремятся снизить цену под разными предлогами.
3. Для получения средств необходимо воспользоваться услугами банковского учреждения, которому доверяют обе стороны.

При возникновении любых проблем при проведении сделки необходимо обратиться к опытным юристам, которые сумеют защитить права и помогут найти выход из сложившейся ситуации. 

Как избавиться от рисков

Не обязательно знать, что такое свободная продажа, чтобы понимать – любая юридическая сделка с недвижимостью сопровождается большими рисками. Рекомендуется внимательно изучить документы, которые связаны с квартирой. Грамотная проверка включает анализ и выяснение следующих моментов и информации: 

• Наличие ареста, ипотеки и других обременений;
• Проверка кадастровых сведений;
• История всех собственников за последние 20 лет;
• Проверка личной информации прописанных лиц по базам ФССП, МВД, ФНП и т. д

Риски для покупателей

Такие мероприятия способны провести только профессионалы, поэтому целесообразно заказать проверку недвижимости на юридическую чистоту на специализированном сервисе.

  Частая смена собственников за короткий период, затягивание сроков сделки увеличивает риски и является признаком мошеннических действий.

Профессиональная помощь юристов и риелторов – оптимальное решение при любых сделках с недвижимостью. 

Заключение

Что значит свободная продажа квартиры? Это быстрая и простая сделка, в которой принимают участие две стороны. Процедура позволяет покупателю быстро стать собственником квартиры, а покупателю получить деньги за проданную недвижимость. Для минимизации рисков рекомендуется воспользоваться помощью юристов, риэлторов и заказать проверку квартиры перед приобретением на юридическую чистоту.

Что такое свободная продажа квартиры?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-80-69 (Москва) +7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !

• Каждый человек, который хотя бы раз в жизни покупал или продавал недвижимость, встречал понятие «свободная продажа» в объявлениях и иных источниках, ориентированных на Отчуждение имущества.
• Перед заключением договора купли-продажи специалисты рекомендуют ознакомиться с особенностями подобного типа сделки, его преимуществами, недостатками и возможными рисками для покупателя.
• 
• Выделяют несколько типов продаж недвижимых объектов:

• свободный;
• альтернативный;
• прямой.

В последнем случае речь идёт о сделке, заключаемой непосредственно с владельцем имущества. Так, покупатель может рассчитывать, что посредников при заключении договора купли-продажи не будет.

Кроме этого, в продаваемом жилье никто не должен быть прописан, что также облегчает процесс передачи прав. Стороны могут договориться о выселении и снятии с регистрационного учёта жильцов после подписания бумаг и передачи ключей от помещения.

Альтернативная продажа представляет собой одновременное отчуждение одной квартиры и приобретение новой. Иными словами, допускается обмен жилыми помещениями. Такой вид сделок был популярен в советское время, когда большая часть недвижимости находилась в собственности государства.

В настоящее время под альтернативной продажей чаще всего подразумевается отчуждение приватизированного жилья.

Особый интерес представляет третий тип продаж – свободный. Продавец в этом случае не имеет цели приобрести новую квартиру, поэтому не торопится с отчуждением недвижимости.

На практике жильё в свободной продаже можно приобрести несколько дешевле, чем отчуждаемое по альтернативному типу, так как владелец не старается накинуть цену, чтобы в дальнейшем купить новую квартиру.

Особенности свободной продажи

С тем, что означает свободная продажа квартиры, мы разобрались выше. Данный тип сделки имеет определённые нюансы, которые важно учесть, соглашаясь на подписание договора купли-продажи.

Свободная продажа подразумевает наличие следующих особенностей:

• отсутствие прописанных в жилом помещении граждан;
• заключение договора непосредственно с хозяином недвижимости или его законным представителем (при этом отчуждаемый объект может находиться в собственности нескольких лиц);
• краткие сроки для подписания бумаг и обращения в единый Росреестр.

Преимущества свободной продажи

Подобный тип продаж имеет определённые положительные стороны.

• Во-первых, вам не понадобится тратить много времени на заключение сделки, так как продавец не намерен приобретать новую квартиру (в этом случае не нужно подписывать предварительный договор купли-продажи и надеяться, что владелец не передумает отчуждать имущество).
• Во-вторых, по этой же причине приобрести данное жильё можно существенно дешевле. При альтернативной продаже продавец старается накинуть цену на объект, чтобы иметь возможность купить новое жильё, отвечающее его запросам.

Свободный тип подразумевает, что владелец не торопится с поиском покупателя и не заинтересован в повышении цены на квартиру.

Чаще всего такие собственники уже имеют во владении другую недвижимость. Кроме того, отсутствие посредников означает отсутствие необходимости переплачивать за жильё (к примеру, риэлторы требуют за свои услуги от 2 до 8% от общей стоимости недвижимости).

• В-третьих, сделка заключается предельно быстро, так как в квартире отсутствуют зарегистрированные жильцы. Хотя обременения на объекте могут иметься (например, заключённый с квартиросъёмщиками договор аренды или непогашенная до конца Ипотека), стороны вправе обговорить способы снятия ограничений в условиях основного договора.

Недостатки и возможные риски свободной продажи

Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.

Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).

В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:

• возможностью потери крупной суммы денег;
• лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
• возможностью потери приобретённого имущества.

Кроме этого, в таком случае Гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.

Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.

Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.

Как избежать проблем?

1. Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.

2. В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.
3. Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).

Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.

Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-80-69 (Москва) +7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !

Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает Эксперт по недвижимости

Свободная продажа квартиры — наиболее простая для покупателя ситуация. Продавец в результате сделки получает деньги, квартира на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей (юридическое освобождение), от проживающих и от вещей, не входящих в стоимость квартиры (физическое освобождение).

Как не попасться на хитрость риэлтора при выборе квартиры

Часто в рекламе продавцы лукавят и объявляют о прямой продаже квартиры, которую не планируют (или не могут) продать как свободную. Расчёт на то, что на прямую покупку больше желающих, будет больше звонков и просмотров. Повышается вероятность, что объект с хорошим ремонтом кому-то понравится настолько, что покупатель смирится с «несвободой» продажи. 

Исправить ситуацию может параллельный подбор свободной альтернативы (той квартиры, которую нужно приобрести взамен продаваемой). Если это удаётся, то риэлтор может рекламировать свой объект как свободный. 

Свободная продажа настолько привлекательнее для покупателей и выгоднее по цене продавцам, что иногда стоит сначала купить нужную квартиру, а потом продать свою как свободную. Конечно, если есть возможность — например, взять ипотеку на покупку. Бывает выгодно затем погасить Кредит средствами от продажи свободной квартиры — моратория на досрочное гашение ипотеки нет ни в одном банке. 

Покупателям стоит cтремиться подобрать свободный вариант для покупки. При заключении авансового соглашения или предварительного договора с продавцом квартиры обязательно фиксируйте факт именно свободной продажи в письменном виде. 

Сроки и процесс освобождения квартиры

Если по каким-то причинам юридическое или физическое освобождение квартиры до сделки невозможно или затруднительно для продавца, то стороны договариваются о сроках на эти действия после подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП) или после регистрации в Росреестре перехода права собственности по ДКП на покупателя. Обычно это не больше 30 календарных дней с оговоренного сторонами момента. Обязательства продавца по юридическому и физическому освобождению квартиры всегда чётко фиксируются в тексте ДКП. 

Бывает, что помимо собственников жилья в квартире прописаны третьи лица. При невозможности снять их с регистрационного учёта до сделки, они делают нотариальные заявления с обязательствами по юридическому и физическому освобождению квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДКП. 

Покупателям стоит заложить в отдельную ячейку некую сумму из стоимости квартиры (~50–100 тыс. руб.

за каждое зарегистрированное в квартире третье лицо) под документ, подтверждающий полное юридическое освобождение квартиры.

Это может быть выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учёта либо выписка о постановке на постоянный регистрационный учёт по любому адресу (адресам), отличному от адреса продаваемой квартиры. 

Где хранятся ключи от банковской ячейки

Ключи от банковских ячеек хранятся до оформления на него собственности у продавца или его доверенного физического или юридического лица. Очень удобно хранить ключи в банке, где происходит закладка денежных средств. Но такая услуга предоставляется банками крайне редко. 

После получения из Росреестра документов, подтверждающих факт продажи недвижимости, ключи от всех банковских ячеек меняют на расписку продавца о получении всех денег за квартиру от покупателя. Основную сумму продавец может получить сразу, а деньги из «меньшей» ячейки — по мере выполнения обязательств по перепрописке или снятию с учёта в проданной квартире всех ранее зарегистрированных.

В случае злостного уклонения продавцом от исполнения обязательств по юридическому или физическому освобождению квартиры, удержанные средства покупатель может потратить на оплату хорошего адвоката. 

Чем может помочь аккредитив

При простых ипотечных сделках по покупке свободной квартиры банки часто предлагают сторонам сделки произвести взаимные расчёты через аккредитив.

Хорошо, если удаётся настоять на выписке собственников и третьих лиц до подписания ДКП квартиры. При расчётах через аккредитив затруднительно удержать часть суммы под выписку.

Банки же разрешают проводить сделки с неснявшимися с регистрации просто при наличии нужных фраз в ДКП и соответствующих нотариальных заявлений.

Л. Старшинова, эксперт по ­недвижимостиСтатья была опубликована в журнале «Дом» №4 (2019 г.). Вы можете подписаться на печатную версию издания.

Что значит свободная продажа квартир

На рынке недвижимости постоянно оформляются сделки по продаже и покупке жилья. И одной из форм продажи квартир является продажа свободная. Не все знают ее особенности и правила, поэтому информация будет полезной и для продавцов, и для покупателей. Свободная продажа квартиры – что это, насколько безопасна и выгодна сделка?

Особенности

Рынок недвижимости всегда отличается активностью. Кто-то покупает свой первый дом, кто-то меняет старую квартиру на более просторную и современную.

Каждый день оформляются сделки, среди которых встречается и такой тип продажи, как свободная.

Если нужно узнать, свободная продажа квартиры – что это, можно обратиться к юристам и риэлторам, профессионалам в области недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Свободная продажа предполагает, что она совершается самим продавцом без поиска для него альтернативного жилья.

Она также может совершаться при посредничестве риэлторов, но имеет при этом более выгодные особенности. Для такой продажи необходимо соблюдение нескольких важных условий, покупатели должны внимательно проверять их выполнение.

В квартире, выставленной на свободную продажу, никто не должен жить, также никто не должен быть прописан. Еще одно условие – квартира должна быть освобождена в срок, указанные в договоре купли-продажи.

Часто продавец квартиры одновременно ищет для себя вариант нового жилья. При свободной продаже, если у него есть альтернативная жилплощадь, подбор другой недвижимости исключается. Это позволит не затягивать процесс оформления продажи и переезда новых владельцев в приобретенное жилье.

Основное преимущество свободной продажи – ее короткие сроки, сокращение бюрократических проволочек. Новый собственник регистрирует приобретенную недвижимость после подписания договора купли-продажи и сразу может переезжать.

Преимущества

Свободная продажа становится все более популярным типом заключения сделок, и это связано с некоторыми ее особенностями:

• Большая часть сделок по продаже осуществляется с одновременным поиском продавцом новой недвижимости. Эти поиски могут длиться не одну неделю. Покупатель ожидает завершения сделки, теряет время и, возможно, более выгодные варианты.
• Если продавец так и не находит ничего подходящего по своим требовательным критериям, сделка может и не состояться. В случае со свободной продажей таких проволочек нет.
• Покупатели при данном типе операции сотрудничают непосредственно с продавцом. Они оговаривают условия продажи и, естественно, сумму. Часто получается возможность в непосредственной беседе договориться о хорошей скидке.
• Продавец не думает о покупке нового жилья, не ориентируется на цены квартир, ему легче пойти на уступку. Эта экономическая выгода свободной продажи является достаточно весомой для каждого покупателя.

Насколько будет выгодной цена для покупателя, зависит от него самого, от умения договариваться с людьми, а также от профессионализма риэлтора. Он также теперь не обязан искать для продавца новую квартиру, не ограничен какими-то суммами, поэтому может помочь покупателю добиться скидки.

ВАЖНО! Свободная продажа редко заканчивается отменой сделки или пересмотром ее условий, так как отсутствует альтернативная сделка по приобретению новой квартиры.

Подводные камни

Не все потенциальные покупатели или продавцы недвижимости понимают, что значит свободная продажа. Часто под таким названием подразумевают сделки по продаже квартир, которые совершаются без посредничества риэлторов или без комиссионных.

Но участие агентств недвижимости в таких операциях вполне возможно. Продажа свободна от поисков жилья для продавца, что часто затягивает процедуру, делает ее более сложной, заставляет обе стороны тратить много нервов.

Владелец квартиры продает ее без каких-либо условий, за цену, которая устраивает обе сторона. Процесс завершается быстро, ведь достаточно просто найти подходящего покупателя, проверить все документы, подписать договор и зарегистрировать недвижимость за новым владельцем.

Но все же, «свободная продажа» имеет несколько проблематичным моментов, о которых следует знать и той, и другой стороне договоренности:

1. Те же риэлторы, опытные работники рынка недвижимости, могут давать объявление о свободной продаже, которая, на самом деле, таковой не является. Таким способом они хотят просто привлечь покупателей. Иногда даже термин используется и с целью мошенничества, что очень опасно.
2. Продавец квартиры может сначала найти для себя подходящий вариант жилья, и только потом начать поиски покупателя, привлекая его «свободной продажей». Но продавец альтернативной недвижимости может изменить условия сделки или совсем отказаться от него. Из-за этого вся цепочка операций с квартирами станет невозможной, многие из участников ее потерпят убытки.
3. Как и при обычной продаже, при свободной нужно тщательно проверять количество собственников квартиры. Часто недвижимостью владеет несколько человек на правах долевой собственности. Чтобы быть спокойным в данном вопросе, самостоятельно или через юриста, риэлтора следует проверить жилье в Росреестре.
4. Если собственников несколько, они могут не договориться между собой о стоимость своего недвижимого имущества. Тогда такой вариант продажи также сложно назвать свободной, лучше всего отказаться от такой сделки еще до передачи задатка. Скорее всего, покупатель просто потеряет время и другие привлекательные варианты для покупки.
5. Продавец, зная о привлекательности свободной продажи, может, наоборот, выставить завышенную немного цену на квартиру. И уже покупателю решать, стоит простота сделки более высокой цены или нет.

Выгода для покупателя

Всегда стоит рассматривать на рынке недвижимости варианты свободной продажи. Ее еще называют «безальтернативной», так как продавец не ищет другое, подходящее для него жилье. Этот тип продажи может быть выгодным, если грамотно подойти к вопросу и требовательно проверить все, что касается сделки.

Свободная продажа – отличный выход для тех, кто хочет поскорее купить себе квартиру, переехать в нее:

• Такое пожелание может быть у покупателей часто. Кто-то переехал в другой город и не хочет долго снимать жилье, занимаясь поисками дома для своей семьи. Кто-то в силу обстоятельств вынужден расселиться со своими родственниками. При безальтернативной продаже не нужно ждать месяц или более, пока продавец найдет недвижимость для себя, по своим требованиям.
• Также использовать свободную продажу можно и при покупке квартиры в кредит. Время сделки сокращается.
• Безальтернативная продажа всегда интересует покупателей, которые не обладают большой суммой денег. Продавцы при таком типе продаж не будут покупать себе новое жилье за счет старого, поэтому они быстрее пойдут на разговор о скидке. Обычно покупатели экономят неплохие деньги при данном виде операций с недвижимостью.
• К тому же в сделке задействовано меньше людей, меньше документов и их проверок, что означает — меньше шансов столкнуться с мошенничеством.

Но при отсутствии хороших предложений по свободной продаже можно рассмотреть и варианты с альтернативной цепочкой. Возможно, это займет больше времени, но также может быть выгодным. Чтобы все дело прошло гладко, следует искать опытных, профессиональных риэлторов, с хорошей базой данных и навыками работы. Они помогут найти жилье и покупателю, и продавцу квартиры.

Удобства

Покупатели, которые выбрали вариант жилья со свободной продажей, хотят получить от сделки максимум преимуществ. Они могут рассчитывать на то, что:

• продавец подготовил уже все документы по недвижимости;
• жилье свободно и в него можно въехать после регистрации в Росреестре;
• собственник квартиры один, а если их несколько – цена согласована окончательно;
• сделка может быть заключена буквально за сутки;
• продавец не будет искать другое жилье до подписания договора о продаже своей квартиры.

Подразумевается, что собственник продает жилье не основное, в продаваемой квартире он не проживает. Возможно, жилье и единственное, но его хозяин переезжает в другую страну, в другой город.

ВНИМАНИЕ! Безальтернативная, свободная продажа – это готовность подписать договор купли-продажи с покупателем сразу.

Риски

Мошенники на рынке недвижимости постоянно совершенствуют свои методы, находят способы нарушить Закон даже при свободной продаже. Покупатель сталкивается с отменной сделки, с потерей задатка, другими проблемами. Чтобы они не возникали, необходимо действовать грамотно и взвешенно:

1. Следует тщательно проверять, кому принадлежит жилье, есть ли другие собственники.
2. Также важно знать, как недвижимость перешла к нынешнему владельцу.
3. Особенное внимание – на наличие несовершеннолетних жильцов, прописанных на данной жилплощади. Их права никак не должны быть нарушены оформлением сделки.
4. Продажу квартиры, полученной по наследству, могут оспаривать другие потенциальные Наследники.

Проблемные ситуации возможны при любом типе продажи, для спокойствия и безопасности стоит заручиться помощью опытного в вопросах недвижимости юриста.

Меры безопасности

• Покупателю рекомендуется действовать через агентство. Оплата его услуг, пусть и немаленькая, обезопасит от многих рисков.
• Объект покупки нужно осматривать тщательно.
• Следует поинтересоваться у продавца, как он получи недвижимость.
• Если жилье предлагается по свободной продаже, подозрительным будет затягивание продавцом сроков подписания документов. В идеале он должен быть готов продать квартиру в тот же день.
• При безальтернативной продаже нужно включить в договор требование отдать ключи от жилья в день оформления сделки.