ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

В жилищной сфере на сегодняшний день существует две формы общедомового правления — это управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). Часто перед собственниками встает вопрос о том, какая форма правления лучше? Давайте разбираться вместе!

Содержание:

Какие функции должны выполнять УК и ТСЖ?

Прежде чем решить, что же все-таки лучше, мы предлагаем вам разобраться с основными аспектами и узнать, какие функции возлагаются на ТСЖ и на УК.

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которую можно зарегистрировать и как юридическое лицо. А вот управляющая компания — это всегда строго коммерческая организация, сотрудничающая с поставщиками коммунальных услуг.

Обе организации должны выполнять следующие функции:

  1. Содержать дом и прилегающую к нему территорию в порядке;
  2. Следить за износом дома и состоянием инженерных систем;
  3. Следить и обеспечивать полное погашение жильцами счетов по коммунальным платежам;
  4. Осуществлять сбор средств на общедомовые нужды — ремонт, благоустройство.

Ниже мы предлагаем вам в подробностях рассмотреть основные формы и различия между обеими формами правления.

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать Назад к содержанию

Сходства и различия в деятельности

Несмотря на то, что управляющие компании и ТСЖ имеют общие цели и выполняют одинаковые функции, они имеют ряд определенных различий:

  • Управляющая компания может заниматься обслуживанием нескольких домов или жилых комплексов;
  • В управлении ТСЖ может находиться только один дом или жилой комплекс из нескольких блоков;
  • Если возникают какие-либо вопросы, то в УК они решаются советом и председателем;
  • При возникновении вопросов в ТСЖ, они должны решаться на общем собрании жильцов, где должно присутствовать более 50% собственников квартир;
  • ТСЖ всегда заинтересовано в снижении тарифных ставок на коммунальные услуги;
  • Управляющие компании, как правило, не заинтересованы в том, чтобы собственники платили меньше. Напротив, они могут завышать тарифы с целью получения коммерческой выгоды.

Также, как показывает практика и опыт, товарищество собственников жилья наиболее ответственно относится к вверенному имуществу. Представители ТСЖ — это, как правило, люди, которые проживают в этом же доме и призывают всех жильцов относится к общедомовому имущество бережно и аккуратно. В ситуации с управляющими компаниями — это большая редкость.

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать Назад к содержанию

Плюсы и минусы управляющей компании

Теперь, когда мы имеем более-менее точное представления о том, что такое ТСЖ и управляющая компания, предлагаем выяснить плюсы и минусы каждой из форм. Начнем с преимуществ УК:

  • Все работы, связанные с обслуживанием дома, выполняются в регламентированный срок;
  • Наличие собственной финансовой базы, позволяющей в отдельных случаях покрывать задолженности жильцов перед поставщиками коммунальных услуг;
  • Фиксированная плата за услуги;
  • В УК работают компетентные специалисты, знающие закон и готовые отстаивать права собственников в случае возникновения такой необходимости;
  • Грамотное планирование всех расходов и затрат.

Что касается недостатков управляющих компаний, то здесь можно выделить следующие факторы:

  • Долгое рассмотрение жалоб жильцов;
  • Повышенная стоимость коммунальных услуг;
  • Отсутствие регулярной финансовой отчетности перед жильцами.

Примечателен тот факт, что по данным статистики, сотрудничеству с управляющими компаниями отдают предпочтение более 70% собственников квартир в домах и жилых комплексах.

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать Назад к содержанию

Плюсы и минусы ТСЖ

Согласно мнению некоторых экспертов в сфере жилищного имущества, такая форма правления как ТСЖ является одной из самых лучших. Так ли это на самом деле? Предлагаем разобраться вместе. Итак, к главным преимуществам ТСЖ можно отнести следующие аспекты:

  • Решения принимаются путем проведения собрания в самые короткие сроки;
  • Главное слово — за большинством жильцов;
  • Прозрачная финансовая отчетность;
  • Нет навязанных услуг, как в ситуации с управляющими компаниями;
  • Согласование с остальными жильцами всех вопросов, касающихся выбора подрядчиков и организаций, предоставляющих разного рода услуги.

На первый взгляд кажется, что все отлично. Однако и у товарищества собственников жилья есть свои недостатки:

  • Председатели и члены правления ТСЖ — это обычные жители дома. Иногда, не обладая должным опытом и знаниями, они просто не в состоянии решить определенные вопросы;
  • Если у кого-то из жильцов возникает задолженность по коммунальным платежам, то ТСЖ не может покрыть ее ввиду отсутствия собственного капитала;
  • Остается вероятность повышения цен на отдельные услуги — вывоз мусора, уборка территории.

Кроме того, если вдруг жильцы захотят изменить форму правления с ТСЖ на УК, то сделать это будет достаточно проблематично. Сама процедура ликвидации ТСЖ — процесс длительный и сложный.

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать Назад к содержанию

Что лучше: ТСЖ или УК?

Предлагаем подвести итоги и разобраться, что все-таки лучше: ТСЖ или управляющая компания? Каждая из форм правления имеет свои преимущества и недостатки, поэтому перевыборы оптимального варианта именно для вашего дома нужно руководствоваться мнением большинства людей.

Как показывает статистика, большая часть граждан выступает за управляющие компании. В принципе, это логично и объяснимо, ведь главное условие ТСЖ — это наличие людей, готовых жертвовать своим временем и проявлять инициативу во благо общедомовых интересов. Мало кто готов на такое пойти.

Независимо от того, какая форма правления вам ближе, важно принимать активное участие в жизни дома и препятствовать разного рода действиям со стороны недобросовестных жильцов. Состояние дома и его территории в первую очередь зависит от проживающих в нем людей.

Назад к содержанию

Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

Многие граждане не понимают, что такое ТСЖ, какие права и обязанности есть у жильцов, которые выбрали такой способ управления домом, что лучше: ТСЖ или управляющая компания и почему?

ТСЖ – способ управления, который выбирают собственники квартир в многоквартирном доме. Это своего рода способ самоуправления, при котором собственники квартир сами выбирают председателя ТСЖ, объем работ и расходов, необходимых на содержание общего имущества, необходимый объем платежей (взносов).

Контроль за работой ТСЖ тоже ложится на плечи собственников, то есть, каждый человек, на которого записана квартира, несет ответственность за содержание общего имущества в доме.

Разница между ТСЖ и УК

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбратьЧем ТСЖ отличается от управляющей компании? При выборе такого способа управления домом, как УК, собственники жилья нанимают управляющую компанию, которая управляет их домом. При таком способе, как ТСЖ, собственники управляют домом сами.

Такой способ управления кажется сложным, поскольку ТСЖ представляет собой юридическое лицо, а это значит, что для этого необходимо открывать счет, оплачивать людям заработную плату, платить налоги, заключать договоры с обслуживающими компаниями (газовой службой, водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д.) и др.

Еще одним отличием ТСЖ от УК является то, что ТСЖ занимается обслуживаем одного дома, в то время как в ведении УК находится одновременно несколько домов. К тоже же работу УК контролировать сложно, а работу ТСЖ контролируют сами жильцы дома.

Что лучше?

Так какой же способ управления выбрать: управляющую компанию или ТСЖ? Необходимо проанализировать плюсы и минусы каждого способа.

Преимущества и недостатки УК

Плюсы:

    ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

  • управляющая компания – профессиональная организация, у которой есть подрядчики, инженерно-техническая служба, аварийная и т. д.;
  • большинство вопросов, касающихся обслуживания дома, решаются без непосредственного участия жильцов;
  • при наличии нескольких должников по коммунальным услугам необходимые работы по дому все равно выполняются;
  • возможность быстрого отказа от услуг организации, качество работ которой жильцов дома не удовлетворяет;
  • управляющая компания знает специфику работы с многоквартирными домами, правила предоставления услуг населению, умеет правильно решать споры с подрядчиками;
  • у УК нет внезапных расходов, плата за совершенную работу всегда фиксирована.

Минусы:

  • у УК нет заинтересованности в каждом доме, поэтому многие работы не выполняются или выполняются, но не в срок или итогом работы становится плохое качество выполненных услуг;
  • наличие сложностей у жильцов дома получить информацию о работе УК;
  • обслуживание УК обходится жильцам дороже, чем ТСЖ;
  • далеко не всегда УК прислушивается к мнению отдельных жильцов. Зачастую она принимает какие-то решения самостоятельно (например, каких подрядчиков пригласить для выполнения работ, когда проводить те или иные работы и др.).

Преимущества и недостатки ТСЖ

Плюсы:

    ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

  • ТСЖ является некоммерческой организацией, целью которой является не зарабатывание денег, а качественное управление домом;
  • ТСЖ является удобной и прозрачной формой управления, подходит для тех домов, в которых люди друг друга знают, общаются, где они открыты на диалог и без проблем могут собраться на общем собрании собственников;
  • правление ТСЖ состоит исключительно из собственников жилья, то есть, всех соседей;
  • председателя правления выбирают члены общего собрания. Председателем должно быть лицо, которое является собственником одной из квартир;
  • есть свой штат персонала, к которому любой собственник квартиры в многоквартирном доме может обратиться в любое время и получить необходимую помощь;
  • все вопросы касательно обслуживания дома решаются на общем собрании жильцов. Каждый желающий может предложить свое решение той или иной проблемы, каждый присутствующий всегда в курсе того, какие работы будут выполняться;
  • при ТСЖ каждый владелец заинтересован в том, как будет выглядеть его дом, какие работы нужно провести и т. д.;
  • все деньги жильцов аккумулируются на общем расчетном счете ТСЖ;
  • прозрачность. Любой собственник в любое время может получить отчеты о финансовой деятельности товарищества, ревизионной комиссии, сметы доходов и расходов и др.;
  • жильцы сами решают: что, когда и в каком объеме нужно ремонтировать;
  • ТСЖ является более экономным вариантом управления домом.
Читайте также:  Нужен ли загранпаспорт для россиян в Азербайджан

Минусы:

    ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

  • финансовая нестабильность. Создание ТСЖ может оказаться невыгодным в небольших домах либо в тех домах, где наблюдается низкий процент по платежам за техническое обслуживание. Прежде чем создавать ТСЖ, необходимо все тщательно продумать и просчитать: сколько денег и куда будет расходоваться;
  • не идеальность жильцов – не все люди платят по коммунальным платежам вовремя. При составлении сметы этот момент всегда нужно учитывать;
  • в правление могут попасть некомпетентные, нечестные люди;
  • найти председателя ТСЖ, который будет отдавать все свое время на управление многоквартирным домом, не всегда так просто;
  • некоторые работы по ремонту, содержанию дома могут обходиться ТСЖ дороже, чем УК. Это связано с тем, что подрядчики не заинтересованы в одиночных заказах, поэтому повышают свои тарифы для ТСЖ.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше: ТСЖ или УК?» нельзя, поскольку выбор правильной формы управления жилфондом зависит от многих факторов: компетентности и образованности наших граждан, размером дома (для маленьких домов лучше создавать ТСЖ), дружностью и сплоченностью всех соседей и т. д.

Что выгодней?

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбрать

Если же дом большой, жильцы не знают друг друга в лицо, а на собрании не является и половина от общего количества собственников, тогда лучше обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя управление домом. К тому же, нужно понимать, что способ управления жильцы дома в любой момент могут поменять.

Как поменять УК на ТСЖ в 2022 году?

Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.

Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.

Плюсы и минусы ТСЖ перед управляющей компанией. В чем разница и что лучше выбрать?

  • Содержание многоквартирного дома является обязанностью жильцов.
  • От них зависит состояние подъездов, лифтов и придомовой территории.
  • Поэтому владельцы часто объединяются, чтобы создавать организации, деятельность которых направлена именно на ремонт, содержание дома и другие нужды.

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, а также о способах оплаты коммунальных услуг в нем, вы можете узнать из наших статей. о том, как бороться с ТСЖ или выйти из него совсем.

Понятийный аппарат

  1. Чем отличается управляющая компания от ТСЖ?
  2. Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение, членами которого являются проживающие в определенном многоквартирном доме лица.
  3. Они совместно ведут хозяйственную деятельность, проводят собрания, тратят общие средства на содержание дома.

  4. Управляющая компания – это организация, деятельность которой направлена на предоставление определенных услуг для получения прибыли.

Жильцы дома обязаны платить установленные взносы взамен на получение необходимого перечня услуг.

Образцы таких важных документов, как смета доходов и расходов, а также Устав ТСЖ, вы можете найти на нашем сайте.

Плюсы и минусы ТСЖ

Разберем понятие и отличительные признаки товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья имеет как преимущества, так и недостатки.

В чем преимущества ТСЖ перед управляющей компанией? К его плюсам можно отнести:

  1. Участники имеют право использовать часть имущества для получения прибыли. Например, сдавать территорию в аренду или размещать рекламу.
  2. Голосование и решение насущных проблем жильцам проще осуществлять с помощью ТСЖ, так как нет необходимости доказывать наличие неотложных вопросов управляющей компании.
  3. Любой владелец квартиры может легко проверить финансовую деятельность товарищества.
  4. Сбор средств имеет целевое назначение.
  5. Члены объединения контролируют выбор подрядчиков.

В чем состоят недостатки ТСЖ перед управляющей компанией? Минусами ТСЖ являются:

  1. Возможность ведения хозяйственных дел некомпетентными в данных вопросах жильцами.
  2. Задолженность одного участника могут обязать выплачивать остальных участников.
  3. Подрядчики часто завышают цены для ТСЖ на разовые работы.
  4. Часто существует дефицит инструментов и необходимой техники.

О том, как ликвидировать ТСЖ, читайте в нашей статье.

Преимущества и недостатки управляющей компании

К преимуществам управляющей компании можно отнести:

  1. Все работы, направленные на содержание дома, проводятся четко по графику.
  2. Если возникает задолженность со стороны жильцов, управляющая компания использует свои средства.
  3. Работники УК имеют большой опыт сотрудничества с различными подрядчиками.

Но имеет УК и свои минусы:

  1. Мнение владельцев нередко просто не учитывается, особенно, когда дело касается подрядчиков.
  2. Управляющая компания обойдется значительно дороже, чем товарищество собственников жилья.
  3. Управляющая компания не обязана отчитываться перед собственниками за свои траты.

Что и в каких случаях лучше?

ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Выбор организации, которая будет заниматься содержанием дома и благоустройством придомовой территории, часто является довольно сложным решением.

Товарищество собственников жилья рекомендуется выбирать жильцам небольших многоквартирных домов, среди которых есть активисты.

Также важно помнить, что ТСЖ подразумевает полную ответственность жильцов за содержание дома.

УК подойдет тем собственникам, которым все равно, кто будет заниматься уборкой или ремонтом здания. Но, перекладывая таким образом свою ответственность на компанию, следует помнить, что УК редко советуется с жильцами.

К тому же, расходы за услуги УК будут в разы больше, чем выплаты ТСЖ.

Обязанности уборщицы в подъезде многоквартирного дома.

Другие особенности

Товарищество собственников жилья – это не единственное объединение, которое может заботиться о содержании многоквартирного здания помимо управляющей компании. Но у таких организаций есть свое целевое назначение и особенности, отличающие их друг от друга.

ЖКХ или ТСЖ

  • Жилищно-коммунальное хозяйство – это организация, в компетенцию которой входит строительство, ремонт и содержание многоквартирных зданий.
  • Разница между ЖКХ и ТСЖ состоит лишь в том, что ЖКХ находится на балансе государства.
  • Но товарищество может взять на себя роль жилищно-коммунального хозяйства.
  • Если в доме создано свое объединение, то все жильцы обязаны, к примеру, оплачивать коммунальные услуги именно через него.

ЖСК или ТСЖ

Разница между этими двумя объединениями заключается в том, что жилищно-строительный кооператив возникает на этапе строительства здания.

Тогда как ТСЖ можно организовать только в жилом доме. Деятельность ЖСК направлена на своевременное возведение дома, к тому же, существует практика паевых взносов.

То есть, будущие жильцы имеют права и обязанности на основании своих взносов.

В случае с товариществом собственников жилья все жильцы уже являются собственниками, а не пайщиками. Сбор денег в товариществе осуществляется не для строительства, а для ремонта или других нужд.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает, что его членами могут быть собственники не только жилых помещений, но и различных построек.

Функциональные различия между ТСЖ и ТСН несущественны, так как деятельность обеих организаций направлена на содержание общей собственности. Тем не менее, отличия есть.

В первую очередь они касаются получения прибыли от использования нежилых построек. А вот члены ТСЖ чаще всего занимаются лишь ремонтом или благоустройством жилых помещений.

Следующее отличие – статус членов объединений. Товарищество собственников жилья принимает только жильцов конкретного здания, тогда как в ТСН могут вступать юридические лица. ТСН предпочтительней, когда на территории есть коммерческие постройки.

Тсж управляет управляющая компания: отличия

Жилищное законодательство РФ не предусматривает случаев, когда многоквартирным домом управляет сразу несколько организаций.

Но на практике такое может быть только в случае, если УК занимается содержанием коммерческих помещений.

Владельцы с помощью ТСЖ имеют право заключать с УК договора на предоставление необходимых услуг. Но управляющая компания не может руководить товариществом собственников жилья.

Выбор организации, которая должна осуществлять хозяйственную деятельность по отношении к многоквартирному зданию, зависит от многих факторов.

Но обойтись без какого-либо управления не получится, поэтому безынициативные жильцы часто получают не честных сотрудников управляющих компаний.

Читайте также:  Как перевестись в другой ВУЗ или на другой факультет

Чтобы избежать мошенничества, а также самостоятельно принимать решение по поводу содержания дома, следует организовать объединение собственников жилья. Или очень тщательно проверять деятельность выбранной УК.

Диалог о формах управления многоквартирными домами в этом видео:

ТСЖ и УК: плюсы и минусы каждой формы, что выбратьЖКХ от А до Я на ОТР. Выбор управляющей компании (08.04.2014)

Тсж или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

Ук и тсж: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов

 Российская ГазетаРоссийская Газета

«Современный многоквартирный дом — очень сложный инженерный механизм. Управлять им должны люди с опытом, осведомленные о множестве нюансов — как законодательных, так и технических», — уверен управляющий партнер группы компаний «Сумма технологий» Аркадий Суворов. Лет 15-20 назад, говорит он, принципы управления многоквартирным жильем сводились к контролю за платежами граждан, теперь этого недостаточно. Новостройки в наши дни оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, системами приточной вентиляции и пожарной безопасности, видеодомофонами и прочими достижениями технического прогресса. «При этом к управляющим компаниям закон предъявляет определенные требования, а товарищества собственников жилья порой не имеют даже элементарной сертификации», — говорит Суворов.

Такая ситуация подчас чревата коммунальными конфликтами. Один из них развернулся на глазах эксперта. Несколько лет назад «Сумма технологий» взяла в управление жилой комплекс «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове, который на тот момент числился в списках самых безнадежных недостроев области.

Но в этом ЖК насчитывается три десятка корпусов, и не все жители захотели идти под крыло навязанных управленцев. В части домов было создано ТСЖ, члены которого, впрочем, быстро поняли: для грамотного управления сил и опыта недостает, нужно кому-то делегировать полномочия. И делегировали сторонней УК, но, как позже показала жизнь, на не слишком выгодных для себя условиях.

Теперь жители этих домов судятся друг с другом, потому что часть из них хочет примкнуть к большинству.

Причина простая — у «Суммы технологий» тарифы дешевле. Как утверждает Суворов, разница 4 рубля с каждого квадратного метра. Удается это за счет того, что данная УК не просто управляет «Гусарской балладой», но и сама снабжает жилой комплекс теплом и водой. Без всяких посредников между жителями и ресурсниками.

А поскольку компания отвечает не просто за состояние труб, но и за качество и бесперебойную подачу ресурса, в ее штате имеется весь набор необходимых работников, включая инженера по эксплуатации.

В обычных УК такого специалиста, как правило, нет, но именно он лучше всех знает особенности каждого подведомственного дома, а потому способен большую часть технических проблем предупредить.

«Что же касается товариществ собственников жилья, то с точки зрения эффективности и экономии их создание в новостройках вообще под вопросом.

Жители в новом доме еще не знают друг друга, и каждый занят ремонтом собственных квадратных метров, поэтому многие вопросы общей собственности уходят на второй план.

Это касается и безопасной эксплуатации инженерных систем, механизмов дома», — резюмирует Аркадий Суворов.

«Когда меня спрашивают, что такое ТСЖ, я всегда привожу в пример «Собачье сердце» Булгакова.

Помните: домком, революционные песни при свечах, товарищ Швондер и его «во-первых, мы не господа»? Вот это оно и есть», — улыбается председатель правления ТСЖ «Перовская 22» Сергей Шиянов.

Товарищество собственников жилья в районе Перово Восточного округа Москвы он возглавляет 17 лет. В какой-то период был одновременно председателем ТСЖ в своем доме и директором УК в нескольких соседних, поэтому разницу между формами управления знает не понаслышке.

Соотношение между управляющими компаниями и товариществами собственников жилья в Москве не меняется уже несколько лет

Однажды практически в один момент возникла необходимость заменить крышу и в своем, и в соседнем доме. «Было три варианта ремонта с гарантией на 5, 10 и 15 лет. Для УК я выбрал первый вариант, для ТСЖ — третий», — признается Шиянов. И объясняет почему: управляющей компании подчинено обычно несколько домов.

И нужно держать в уме все слабые стороны каждого. Если сегодня ты все деньги потратишь на ремонт крыши в одном доме, а завтра прорвет трубу в другом, у тебя будут большие проблемы. К тому же председателя УК могут попросить на выход в любой момент.

Зачем же ему нести расходы с прицелом на 15 лет, если можно обойтись ремонтом подешевле? «В ТСЖ так не выйдет, там мои же соседи меня с потрохами съедят, если крыша вновь потечет через пять лет.

В этом и состоит главное отличие директора УК от председателя ТСЖ: первый все делает для посторонних людей, второй — для себя, своей семьи и своих соседей. Даже если меня завтра переизберут, я буду жить под той же крышей, которую сам и отремонтировал», — заключает Шиянов.

Хотите получить представление о том, что такое ТСЖ? Вспомните домком и товарища Швондера из «Собачьего сердца». kinopoisk.ru

По его мнению, есть и еще один несомненный плюс товариществ собственников жилья. Помимо отопления одними из самых дорогостоящих услуг в коммунальной платежке являются содержание и текущий ремонт жилья.

Читайте также:  Не пришла пенсия на карту - куда звонить?

В УК, по словам Шиянова, эти начисления аккумулируются в общем для всех домов котле. «При всей честности и порядочности руководства управляющей компании оно бывает вынуждено тратить эти деньги на слабое звено. На дома, где чаще случаются аварии.

У товарищества подход другой — сами собрали и сами потратили только на свой дом», — говорит глава ТСЖ. Поэтому в его интересах не доводить до аварий, чтобы не пришлось идти по соседям с протянутой рукой. «В большинстве случаев ТСЖ жителям выгодней.

Вот если бы еще готовили для них кадры — с качественным обучением, возможностью повышать квалификацию — это было бы замечательно», — считает Сергей Шиянов.

«Иногда слышишь: в благополучной Европе только 20 процентов жителей самостоятельно управляют своим жильем, создавая аналоги наших ТСЖ. Остальные, как и большинство россиян, предпочитают стороннее управление.

Но европейский опыт для нас все же не показатель», — комментирует ситуацию эксперт ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Батурин.

В Европе многие всю жизнь живут в арендном жилье, так что с большой долей уверенности можно сказать, что там собственными квадратными метрами владеет лишь каждый пятый. У нас собственность, хотя бы долевая, есть практически у всех, но ТСЖ объединяют только 12 процентов граждан.

Это и есть наш потолок осознанных собственников, готовых вникать в нюансы самостоятельного управления. Больше не будет. «Логика простая: когда речь идет о трубах, канализации, мытье подъездов, психологически проще поручить это кому-то, чем делать самому», — итожит Батурин.

Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

  • Редакция ЖКХ Ньюс вместе со специалистами ДомОнлайн сравнили способы управления многоквартирным домом – ТСЖ и управляющая организация, разобрали возможные плюсы и минусы каждого из них.
  • Напомним, что всего есть три основных способа управления многоквартирными домами:● управляющая организация;● товарищество собственников жилья или кооператив;
  • ● непосредственное управление.

Последний вариант возможет только в маленьких домах (не больше 30 квартир), поэтому здесь рассматриваться не будет. Его плюсы и минусы разобраны в отдельном материале.

ПредупреждениеИ управляющие организации, и товарищества могут быть как хорошими, так и плохими в реальной жизни.

Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ.

Сравниваем хорошую управляющую организацию и хорошее товарищество

Размер платы за содержание жилья

Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом.В большом доме создавать ТСЖ выгоднее, чем в маленьком: некоторые статьи расходов различаются несущественно, а распределение этих расходов на меньшее число квартир грустно сказывается на размере платы.

Например, ТСЖ или управляющая компания должны обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома. Для этого нужно либо привлечь к работе диспетчеров, либо заключить договор с организацией, оказывающей такие услуги. Собственникам это будет дешевле, если суммарная площадь квартир больше.

У управляющей организации много домов в управлении. Все они через ежемесячную оплату содержания жилья финансируют работу аварийно-диспетчерской службы. У ТСЖ площадь управляемого жилфонда меньше, поэтому расходы собственников – выше.В справедливости вышесказанного читатель может убедиться за завтраком.

Чем больше кусок хлеба, тем тоньше на нем слой положенных 20 грамм сливочного масла.

В товариществе что-то из работ делается самими собственниками на добровольных началах.

ТСЖ – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность». Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

  • предусмотрены ежегодные ревизии;
  • можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
  • по решению собрания можно провести аудит;
  • отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
  • расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации. 

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете.В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления – и швец, и жнец, и на дуде игрец, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб.

Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.

Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое. 

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

  • можно войти в состав правления или даже возглавить товарищество;
  • есть возможность стать членом ревизионной комиссии, чтобы контролировать работу правления;
  • наличие в доме ТСЖ не отменяет возможности провести собрание собственников и при необходимости изменить способ управления домом.

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Общие собрания

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *