Договор аренды здания с последующим выкупом — бланк образец 2021

Аренда с последующим правом выкупа недвижимости — это особый вид договора между двумя и более сторонами. Документ можно составить на выкуп квартиры, дома, автомобиля, земельного участка, а также другого ценного имущества. Нюансы и особенности юридического оформления рассмотрены в данном обзоре.

Что такое аренда помещения с последующим правом выкупа

Договор аренды жилой или нежилой недвижимости с правом выкупа представляет собой юридически заверенное соглашение. В нем предусмотрена постепенная выплата цены жилья регулярными платежами.

К тому же оплата уже включает арендную плату, плюс определенную долю цены за квадратный метр. Более того оформить подобное соглашение может любой платежеспособный Гражданин. Причем возможные риски, как для покупателя, так и для продавца, просчитываются заранее.

По сути, документ состоит из двух частей: соглашения об аренде и купли-продажи, после внесения стоимости. Притом, что порядок расчета работает по двум различным вариантам:

• во-первых: ежемесячные или ежеквартальные взносы;
• во-вторых: погашение выкупной цены по окончанию арендного срока.

Помимо того, арендная плата в нем, может учитываться для погашения цены, главное — грамотно прописать все условия.

Плюсы и минусы

Относительную редкость составления арендного соглашения с выкупом, можно объяснить довольно сложным механизмом оформления, к тому же незнанием подобного метода продажи недвижимого имущества. Поскольку для продавца это будет единственным способом продажи неликвидной собственности и получением необходимой суммы при реализации дорогостоящего элитного жилья.

Главные преимущества, бесспорно, — это продажная цена, превышающая рыночную, что компенсирует возможную инфляцию валюты. Договор защищает продавца, потому что в нем исключается передача имущества до полной выплаты. Хотя у покупателя/арендатора имеются свои выгоды при заключении данной сделки.

Это пользование помещением до окончательного расчета и возможность его расторжения. Интересна подобная схема и для тех, кто по каким-либо причинам не может получить одобрения банка на выдачу ипотечного кредита. Тем более, что подобная рассрочка не предусматривает выплату банковских процентов.

Из минусов — это не дополучение потенциальной прибыли для собственника, если произойдет резкое повышение стоимости жилья.

Помимо того, арендатор может столкнуться с проблемой, когда собственник расторгает соглашение досрочно. И тогда придется через суд проводить возврат уплаченной суммы.

В случае смерти хозяина права собственности достаются наследникам, что, безусловно, может затянуть период погашения. Это создаст дополнительные проблемы, вплоть до пересмотра условий соглашения. Такие моменты лучше обсудить заранее и прописать документально.

Отличие от лизинга, рассрочки и от ипотеки

Главное отличие от лизинга — объект аренды включает любое имущество. Как правило для продажи в Лизинг доступны ценности, приобретенные специально для этих целей. Лизингодатель по сути является посредником, а при аренде подразумевается прямое соглашение между сторонами.

Рассрочка платежей регулируется отдельно и при выплате более половины оговоренной цены. В таком случае владелец не имеет права расторгать сделку или отказать в покупке.

Ипотечные обязательства проводятся по другой схеме. Их погашение не включает дополнительные арендные платежи, кроме, предусмотренных кредитом.

Аренда с правом выкупа предусматривает, что по окончании срока, покупатель обязуется полностью погасить оговоренную сумму. При невыполнении этих условий — сделка не состоится.

Учет сделки

Проще говоря, оформляется смешанный договор купли-продажи и арендного соглашения. На протяжении выплаты арендного периода взимается сумма за право пользования имуществом. В которую входит сама арендная плата и часть выкупной цены за помещение.

По окончанию арендного срока происходит переход права собственности, либо после полного погашения всех платежей. Зачастую досрочное погашение оформляется доп. соглашением к основному, либо его условия прописываются изначально.

Налогообложение

Обязательства по постепенному выкупу земельного участка имеют один важный нюанс — налоговые последствия. До регистрации нового собственника земельный Налог платит Продавец.

После выполнения договорных условий и перехода участка в собственность нового владельца (покупателя). Арендатор обязан по закону возвратить сумму уплаченного налога.

Только тогда, обязательства считаются выполненными.

Договор аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа (Образец)

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.Word (Образец)Скачать

Как правило, он включает несколько обязательных пунктов, которые регламентируются законодательством. Договором предоставлены основные сведения об объекте аренды, к примеру:

• физический адрес;
• инвентарный или кадастровый номер;
• наименование и назначение (жилое/нежилое помещение, для земельного участка — промышленное или сельскохозяйственное назначение);
• площадь;
• расположение основных объектов.

Более того дополнительно фиксируется сумма платежей, порядок выплат и окончательная цена недвижимого имущества. Договор регистрируется в соответствующих органах (Росреестре) обязательно, если срок превышает 1 год.

Сущность договора

Схема выкупа коммерческой недвижимости проводится по двум возможным схемам, то есть, когда:

1. арендатор выплачивает сумму по составленному соглашению совместно с частью выкупной стоимости. (Притом назначение платежей, фиксируется отдельно).
2. выплата аренды на протяжении указанного периода, по окончанию которого оформляется дополнительное соглашение. (Оно предусматривает учет арендных взносов до полного их погашения).

Правила составления

Условия заранее согласовываются между участниками сделки и после того, договором определяются:

• размер выкупа нежилого помещения;
• арендный срок;
• ежемесячные платежи;
• порядок их погашения.

Обычно период погашения не превышает 15 лет, но этот момент собственник жилья и арендатор согласуют между собой.

Порядок оформления

Подразумевает составление специального документа. По которому можно оформить в собственность указанное помещение после выплаты полной стоимости.

Алгоритм действий:

1. Подготовка и составление документа. Обязательно указывается информация об участниках сделки, окончательная цена, предмет договора, порядок расчетов.
2. Причины расторжения, обязанности и права сторон. При расчете удобней пользоваться составленным графиком платежей. Наличные деньги передаются по распискам, которые сохраняются на протяжении всего периода, вносимых взносов.
3. Оценка недвижимого имущества. Проводиться перед оформлением сделки. Притом участники договариваются сразу, что возможные колебания на рынке недвижимости не оказывают влияние на установленную цену.
4. Переход прав в собственность только после выполнения всех пунктов соглашения. Подписывается договор купли – продажи, который обязательно регистрируется в Росреестре. Происходит это после окончательного расчета с владельцем жилья или после истечения оговоренного периода аренды.

В период выплаты арендных платежей и выкупной стоимости юристы рекомендуют регулярно проверять наличие обременений на квадратных метрах.

По закону собственник имеет право распоряжаться имуществом, например, оставлять его в Залог и даже продать. При таких обстоятельствах восстанавливать справедливость придется только через суд.

Аренда с правом последующего выкупа и последствия расторжения договора

Аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа подразумевает несколько причин для ее расторжения. По вине арендатора:

• просрочка более трех платежей;
• значительное ухудшение состояния жилья;
• использование помещения не по назначению;
• отказ от ремонта помещения (пункт должен быть прописан в документе);
• другие веские причины.

Именно потому рекомендуется предусмотреть ситуацию, когда сделка расторгается по обоюдному согласию и порядок возврата/невозврата полученных денежных средств.

Основания и порядок досрочного расторжения договора

Чтобы расторгнуть соглашение, необходимо иметь на то веские основания. Например: нарушение его условий одной из сторон. Как правило инициатор расторжения передает второй стороне, требования для выполнения обязательств в оговоренный срок. Причем в сформированной претензии должен быть указан размер неустойки.

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Вопросы эксперту:

Какие условия аренды выгодны для всех

Аренда с последующим правом выкупа — это достаточно редкая сделка. В основном она связана с финансовыми рисками для владельца помещения и арендатора. Обычно подобные сделки выгодны между родственниками или близкими людьми, если их связывает обоюдная выгода.

Однако для продавца это может быть способом продать неликвидное или дорогое имущество. А вот для покупателя — приобрести объект недвижимости без оформления ипотечного кредита.

Какие права есть у арендатора

Оформить в собственность арендованное имущество можно не только в виде недвижимости. Это может быть, например: авто, земельный участок, оборудование и другие ценные вещи.

Составленный документ включает все пункты взаимодействия сторон, причем арендатор может и вовсе не выкупать имущество, отказавшись от этих условий в одностороннем порядке.

Кому подойдет аренда с последующим правом выкупа

Будет интересна прежде всего людям, которым отказано в ипотечном кредитовании. Поскольку накопить всю сумму сразу очень сложно. А вот небольшое увеличение арендной платы, позволит выплатить стоимость жилья, без особого ущерба для семейного бюджета.

Большой плюс, безусловно, возможность сразу переехать в арендованную квартиру. К тому же это решит жилищный вопрос и позволит своевременно вносить необходимую сумму.

Важные моменты альтернативной покупки жилья рассмотрены в приведенном видео:

Полезные материалы: Доверительное управление коммерческой недвижимостью: ТОП-5 компаний, предоставляющих Услуги (Образец договора)

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа это не самый распространенный, но достаточно удобный вариант приобретения имущества. По условиям данного договора владелец имущества сначала его сдает, а за время аренды получает полную стоимость имущества и передает на него все права арендатору.

Данный договор удобен для обеих сторон, так как покупатель имеет право сразу пользоваться имуществом и получает своеобразную отсрочку для выплаты полной стоимости. Продавец, который по совместительству является и арендодателем, помимо полной стоимости продаваемого имущества получает хорошую прибыль за время, пока сдает свое имущество.

Образец типового договора аренды с правом выкупа

В правовых документах нет четкого понятия договора аренды с правом выкупа, как следствие, нет и никаких конкретных предписаний по данному виду сделок. Тем не менее, подобные сделки являются полностью законными и регулируются теми же статьями Гражданского кодекса, что договора аренды и купли-продажи.

Давайте рассмотрим перечень пунктов, которые включаются в данный договор:

• Дата и место заключение договора;
• Информация о сторонах. Если договор заключается между физическими лицами, то необходимы их паспортные данные. Если речь идет о юридическом лице, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы организации;
• Описание предмета договора. Необходимо максимально подробно описать имущество, с которым совершается сделка. Если речь идет о недвижимом имуществе, то указывается точный адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер, а также данные из технического паспорта;
• Арендная плата. Важно понимать, что по условиям договора обязательно должна быть установлена арендная плата. Описание аренды и покупки должны быть прописаны двумя разными пунктами и соединять их нельзя. Говоря об арендной плате, стороны должны договориться о конкретной сумме, которую арендатор будет ежемесячно за пользование имуществом;
• Стоимость выкупа имущества. Определяется точная стоимость, которую необходимо заплатить покупателю для приобретения имущества, при этом данная сумма должна быть фиксированной. Если речь идет о длительных договорах, стороны могут уговорить изменение цены в одну или другую сторону в зависимости от уровня инфляции. Важно указать входит ли арендная плата в выкуп имущества или эти платежи никак не связаны;
• Информация о выкупных платежах. Чаще всего, когда речь идет о подобных договорах, имущество выкупается постепенно с использованием ряда платежей. Стороны должны заранее оговорить количество платежей, их размер, а также даты, когда они должны быть переданы продавцу. Важно также описать способ передачи платежей;
• Срок действия договора. Стороны имеют права указать конкретную дату, когда действие договора прекратиться, чаще всего эта дата совпадает с датой последнего платежа за выкуп. Но участники сделки могут и не указывать дату завершения действия договора, в таком случае он будет считаться бессрочным (заключенным на неопределенный срок). Расторгнуть бессрочный договор имеет право любой участник, предупредив за 3 месяца до расторжения второго участника;
• Права и обязанности сторон. Данный пункт детально описан в статьях Гражданского кодекса, но стороны имеют права дописывать дополнительные условия. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству;
• Ответственность сторон. Данный пункт также регулируется законодательством, но часто участники желают прописать свои условия. Таким образом, участники могут смягчить или наоборот увеличить ответственность за невыполнение данных в договоре обязательств;
• Расторжение договора. Участники имеют право написать перечень условий, при которых договор расторгается, а также описать то, каким образом он будет расторгнут. При этом это может быть описание как одностороннего расторжения для каждого участника, так и условия двустороннего расторжения;
• Дополнительные условия. В этот пункт стороны могут включить свои условия, которые они считают необходимыми. Эти условия могут касаться, как отдельно аренды, или покупки, так и всего договора в целом;
• Реквизиты сторон и их подписи.

• Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом.
• Скачать бланк договора аренды земельного участка с последующим выкупом.
• Скачать бланк договора аренды дома с последующим выкупом.
• Скачать бланк договора аренды оборудования с последующим выкупом.
• Скачать бланк договора аренды автомобиля с последующим выкупом.

Дать четкое понятие договора аренды с правом выкупа дать очень сложно. Одни юристы говорят, что это своеобразный договор купли-продажи по типу ипотеки, другие утверждают, что основу этого договора составляет именно сделка касательно аренды.

Так или иначе, все соглашаются с тем, что договор является смешанным. Это означает, что разобраться в нем можно только ознакомившись со статьями Гражданского кодекса касательно договоров аренды (§ 2, 6 гл. 34) и статьями относительно процесса передачи имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ).

Не стоит забывать, что договор может иметь разный вид в зависимости от того, о каком виде имущества идет речь.

Рассмотрим ряд условий, с которыми должны быть знакомы все граждане, желающие заключить подобную сделку:

• В договоре необходимо четко указать, кто является арендодателем и продавцом, а кто арендатором и покупателем. Для удобства стороны можно обозначить как «Сторона 1» и «Сторона 2»;
• Договор составляется в письменной форме. Устные договора не имеют никакой юридической силы и никак не могут быть использованы;

• Если договор заключен на срок более 1 года, то желательно его зарегистрировать. Но делать это не обязательно, так как при переходе собственности все равно придется это делать еще раз;
• Необходимо максимально подробно описать пункты касательно арендной платы и цены за выкуп. Именно из-за этих пунктов чаще всего возникают проблемы, и именно эти пункты чаще всего описываются не максимально точно.

Аренда дома с выкупом в 2021 году: образец договора

Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты).

Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.

В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Найм недвижимости с выкупом: общие понятия

Гражданский Кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на Недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Что нужно делать при оформлении сделки:

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

• арендодатель;
• арендатор;
• покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
• Доверенность (если есть представитель одной из сторон);
• регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

• реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
• описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
• условия сделки;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Преимущества и недостатки аренды с выкупом

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

Сторона сделки	Плюсы	Минусы
Арендатор	– покупка дома в рассрочку; – без процентов; – возможность оформления без первоначального взноса; – есть право прописаться в съемном доме; – если условиями договора предусмотрено, то есть право отказаться от выкупа.	– нельзя оформить Право собственности до оплаты выкупной стоимости; – иногда стоимость дома значительно выше, чем при стандартной покупке; – собственник дома имеет право наложить другие обременения (например, залог), если договором не предусмотрено иное; – до момента выкупа стоимость дома может увеличиться; – при несоблюдении условий договора собственник может расторгнуть договор и выселить; – в случае смерти собственника необходимо заключение нового договора с наследниками.
Арендодатель	– возможность продать недвижимость по цене выше рыночной (за счет арендных платежей); – арендодатель остается собственником до оплаты выкупной стоимости; – можно отказать от продажи, если условия договора не запрещают; – сдать дом на длительный период и получить стабильный дополнительный доход.	– арендатор вправе отказаться от выкупа; – если договором не предусмотрена инфляция, то есть риск продать дом по менее выгодным условиям.

 При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Вас также может заинтересовать: как расторгнуть договора аренды земельного участка.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

• Стоимость дома – 600 000 р.
• Первоначальный взнос – 120 000 р.
• % ставка – 13% годовых
• Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

Аренда недвижимости с правом выкупа образец договора

Часто бывает так, что арендуемый объект недвижимости (жилой или коммерческой) целиком и полностью устраивает его пользователя. Тогда серьёзно рассматривается такой вариант, как аренда недвижимости с правом выкупа.

При этом арендаторами могут выступать как рядовые граждане, так и предприятия, арендующие для себя офисные, производственные и другие необходимые площади. В любом случае подписывается договор аренды недвижимости с правом выкупа. Данная статья поможет заключить сделку с выгодой как для нанимателя, так и для владельца интересующего объекта.

Как оформить аренду недвижимости с правом выкупа

Естественно, понадобится детальный и подробный договор. Однако нужно принимать во внимание действующие нормы законодательства, выдвигающие свои требования как к составу сторон, так и к интересующему объекту недвижимости.

Если в отношениях между юридическими лицами возможность выкупа коммерческой недвижимости прямо упомянута в гражданском законодательстве, то оформление, скажем, жилья, чётких предписаний по этому поводу не содержит.

Но это ни в коем случае не означает, что аренда квартиры с правом выкупа вообще не допускается. Участники сделки вправе предусмотреть любые условия относительно порядка перехода права собственности на арендуемое Жилое помещение с истечением определённого срока, отведённого для пользования квартирой.

Аренда недвижимости с правом выкупа для физических лиц сочетает в себе признаки как договора найма, так и элементы соглашения о купле – продаже. Поэтому важно, чтобы все пункты сделки не вступали в противоречие между собой.

Свою сделку стороны могут удостоверить нотариально. При таком варианте Нотариус может подсказать, каким образом можно грамотно заполнить договор аренды недвижимости с правом выкупа.

Особенности взаимоотношений между предприятиями и предпринимателями

Аренда недвижимости с правом выкупа для юридических лиц имеет свои нюансы. Они связаны, прежде всего, с отражением операций для налоговой инспекции в бухгалтерском учёте. В связи с этим в договоре рекомендуется оговорить в первую очередь график платежей, а также момент перехода права собственности на объект недвижимости к арендатору.

При заключении договора аренда следует отдельное внимание уделить документальному оформлению взаимоотношений по аренде с возможностью выкупа.

В частности, аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа подразумевает составление не только ежемесячных (ежеквартальных) актов оказанных услуг, но также и сбор выписок по платежам.

Кроме того, обязательно составляется документ относительно итоговой передачи объекта. Как правило, это акт приёма-передачи, в котором указываются дата факта регистрации сделки и перехода права собственности, а также доказательства проведения окончательного расчёта.

На основании упомянутых документов осуществляются постановка объекта недвижимости на баланс, проведение его по бухгалтерии, а также уплата всех налогов по результатам закрытия сделки.

Что должен содержать в себе договор

Как и любое соглашение о пользовании имуществом, содержание и исполнение договора аренды с выкупом подчинено определённым законодательным правилам. Они содержат в себе элементы как договора найма, так и сделки по купле – продаже. Так станет более понятным, что такое аренда недвижимости с правом выкупа.

В первую очередь, сделка должна предусматривать предмет аренды (подробное описание объекта, передаваемого в пользование), срок, на который он передаётся во временное пользование, размер арендной платы и других обязательных отчислений.

Кроме того, обязательно должен быть прописан чёткий порядок действий, которые необходимо будет совершить арендатору по выкупу объекта, полученного во временное пользование. В частности, должны быть указаны сумма для окончательного расчёта, сроки её внесения, необходимый документооборот и другие, важные в этом случае пункты.

Не нужно забыть и о взаимной ответственности сторон. Она может заключаться в компенсации убытков, уплате неустойки. Неустойка будет начислена как за просрочку арендных платежей, так и при задержке передачи в собственность арендатора объекта недвижимости.

Отличие аренды с возможностью выкупа от лизинга

Основная разница состоит в том, что интересующий объект недвижимости специально приобретается лизингодателем для нужд пользователя. При этом, как правило, недвижимость является новой.

При взаимоотношениях по договору лизинга, пользователь недвижимости получает возможность самостоятельно выбрать понравившейся объект недвижимости у продавца. Наконец, в случае с лизингом недвижимости могут действовать иные налоговые правила, которые не работают в рамках схемы с договором аренды с возможным выкупом.

Не нужно также забывать и о том, что две внешние схожие по существу сделки имеют под собой разную правовую природу.

Форма и образец договора аренды недвижимости с правом выкупа

Выше по тексту материала мы уже выяснили, что арендовать недвижимость с правом её последующего выкупа могут как граждане, так представители бизнеса. От этого будет зависеть то, как правильно заполнить договор аренды недвижимости с правом выкупа.

Чтобы оказать посильную помощь в данном вопросе, мы предлагаем образец договора аренды недвижимости с правом выкупа. Его без труда можно скачать на нашем сайте и применить по отношению к своей конкретной ситуации. Важно только не упустить все ключевые моменты, характерные для данного вида сделок.

В частности, следует изначально убедиться в том, что недвижимость принадлежит именно арендодателю. При других вариантах (совершение сделки по доверенности и т. д.) в будущем возможны проблемы.

Помимо этого, пользу принесёт и общение с юристом, который поможет подготовить договор, стоящий на страже интересов всех сторон (как владельца недвижимости, так и арендатора).

Как составить договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.

Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

• предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
• срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
• права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
• порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
• ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
• заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
• адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки.

На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа.

Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Особенности договора

Договор аренды с последующим выкупом образец бланк

• Юридическая практика и статистика показывает, что договор аренды приобретает всё большую популярность у россиян, и это неудивительно, поскольку арендовать можно практически всё: от земельного участка и комнаты в квартире, до аренды автомобиля.
• Одной из вариаций данного договора будет договор аренды с последующим выкупом.
• В общем виде, речь идёт о таком виде аренды, которая в дальнейшем предусматривает возможность выкупа определённой вещи или имущества.

Иными словами, это своеобразная форма рассрочки платежа.

Данная рассрочка будет проходить в форме аренды объекта собственности.    

Смысл договора аренды с последующим выкупом

Как правило, этот вид договора представляет собой взаимовыгодную сделку для обеих сторон. Арендодатель получает гарантию в том, что после некоторого времени пользования каким-либо объектом, арендатор обязуется его выкупить. Для арендатора имеет место своеобразная рассрочка с возможностью приобретения объекта в будущем.

Разумеется, стороны вправе предусмотреть различные условия договора, например, сроки аренды, момент наступления выкупа, и т.д.

Правовые аспекты данного договора

Основное требование, предъявляемое к договорам такого вида — простая письменная форма. Положения договора не должны нарушать нормы гражданско-правового законодательства.

1. По своей правовой форме, рассматриваемый договор имеет двойную природу — это сочетание договора аренды с положениями договора купли продажи.
2. Содержание договора аренды с последующим выкупом
3. Рассматриваемый договор включает в себя, как правило, следующие пункты:

1. Срок действия аренды, и возможный момент выкупа;
2. Определение расчётов и выплат по договору;
3. Определение стоимости  последующего выкупа. Указание выкупной стоимости — необходимое условие договора. Отсутствие данного положения не позволит передать в последующем объект собственности от арендодателя к арендатору;
4. Права и обязанности сторон. Иными словами, какие права имеет арендодатель, и на какие действия вправе совершать арендатор. Все условия сделки должны быть чётко прописаны именно в этом пункте.
5. Ответственность сторон.

Разумеется, содержание договора будет напрямую зависеть от объекта аренды. Иными словами, условия договора аренды автомобиля будут отличаться от условий договора аренды земельного участка.

В заключение, следует заметить, что рассматриваемый договор составляется в двух экземплярах.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды с последующим выкупом вариант которого можно скачать бесплатно.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Аренда с последующей сменой владельца подразумевает смешанную форму отношений. В договоре есть как элементы аренды, так и договора приобретения.

Разница от других видов отчуждения

На практике часто путают договор аренды нежилого помещения с правом выкупа с лизингом. Лизинг выдается на конкретное имущество, выкупаемое для конкретной лизинговой операции. А объектом аренды с правом выкупа может выступать любое имущество.

С правовой точки зрения, лизингодатель является только посредником, а арендатор и покупатель взаимодействуют прямым путем.

Также нельзя путать договор аренды с рассрочкой. При продаже в рассрочку продавец не может расторгнуть сделку, если покупателем внесена более половины суммы. Также эти деньги не подлежат возврату.

• При аренде с перспективой выкупа продавец может потребовать имущество обратно, если покупатель к концу договора аренды не передал выкупную стоимость объекта.
• Таким образом, аренда с последующим приобретением не приравнивается ни к лизингу, ни к рассрочке.
• Если владелец хочет продать нежилое помещение, то арендатор имеет приоритет на него.

Важные пункты договора

Переход права собственности осуществляется в двух случаях:

• по завершении срока договора аренды;
• при внесении арендатором всей суммы стоимости нежилого помещения.

Покупатель может получить право собственности с момента подписания документа аренды либо по его окончании.

Для того, чтобы договор считался легитимным, необходима следующая информация:

1. Идентификационные сведения нежилого помещения. В частности, это:
   1. Местонахождения объекта.
   2. Тип недвижимости. В данном случае нежилое помещение.
   3. Функциональное назначение нежилого помещения.
   4. Площадь объекта.
2. Размер арендной платы.
3. Выкупная стоимость.

Последние два пункта необходимо максимально подробно расписать. Какие существуют варианты взаиморасчетов?

• выкупная стоимость включает в себя арендную плату и вносится вместе;
• выкупную цену вносят отдельно от арендной платы;
• суммы платежей могут быть фиксированными либо производиться в ином порядке;
• отметить подлежат ли выкупная стоимость и платежи индексации.

Важно! На практике договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом зачастую имеет длительный характер. Поэтому его регистрация в Росреестре является обязательной.

Год свободы от регистрации распространяется лишь для физических лиц. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, то документ нужно зарегистрировать сразу по факту заключения.

При заключении любых сделок с недвижимостью следует обращать внимание на лицо, которое подписывает договор. Оно должно владельцем или иметь полномочия подписывать сделки с этим объектом.

Несмотря на то, что указание сроков — не обязательное условие, специалисты рекомендуют максимально конкретно указать их в договоре.

Договор в действии

После внесения полной выкупной стоимости арендные отношения между сторонами завершаются и нежилое помещение переходит в собственность арендатора. 

Бывает, что даже после того, как нежилое помещение перешло во владение нового арендатора и сделка закрыта, в базе данных ЕГРП могут сохраниться данные об аренде. В этом случае нельзя обязать арендатора выплачивать арендную сумму после выкупа объекта.

Арендатору нужно понимать, что не стоит проводить перепланировку либо улучшение здания до момента выкупа имущества без согласия арендодателя или муниципальных органов. В ином случае это может стать причиной для расторжения договора.

Договор без выкупной цены

Может произойти так, что стороны не указали в документе выкупную стоимость. Сделка между физическими лицами не вызовет никаких проблем.

Но на практике нежилые помещения почти всегда востребованы среди юридических лиц. Такая большая сделка обязательно должна пройти через бухгалтерию.

Приобретение недвижимости без выкупной стоимости можно отнести к получению на безвозмездной основе. В этом случае имущество должно облагаться НДС. 

На нашем сайте можно скачать образец договора с перспективой выкупа.