Инструкция по продаже дома, приобретенного за маткапитал

Начиная с 2007 года семья, имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий.

С 2020 года право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).

В настоящей статье речь пойдет о приобретении прав на недвижимое имущество с использованием средств материнского капитала.

Для использования средств материнского капитала покупатель должен обратиться в Пенсионный фонд РФ с заявлением в письменной форме.

Дополнительно заявитель должен представить определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого договора.

В пошаговой инструкции ниже мы расскажем о необходимых документах для использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.

Существует мнение, что покупателю использование средств материнского капитала при приобретении недвижимости приносит лишь небольшие хлопоты по сбору документов и двухмесячные переживания по поводу перечисления денежных средств продавцу (средний срок перевода денег ПФР России), а вот для продавца такая сделка может стать настоящей проблемой. Однако это не более, чем заблуждение. 

Осложнение сделки третьим лицом (государство) неизбежно влечет возможность предъявления им самостоятельных претензий по поводу законности сделки.

Так, основной целью введения института материнского капитала является поддержка семей с детьми, в связи с чем соблюдение прав несовершеннолетних детей при совершении сделки играет первостепенную роль в определении законности использования денежных средств.

Данная особенность, конечно, сама по себе не является проблемой для добросовестного приобретателя. Однако механизм совершения сделок с использованием средств материнского капитала не совершенен, в связи с чем могут возникнуть неочевидные на первый взгляд проблемы.

С некоторыми проблемами может столкнуться и Продавец недвижимости, купить которую хотят с использованием средств материнского капитала. 

По действующему законодательству момент подписания и регистрации перехода права собственности на квартиру предшествует направлению средств материнского капитала продавцу, причем разрыв по срокам приличный – от 1,5 месяцев. За это время может произойти, что угодно, и средства продавцу не поступят.

В связи с этим не рекомендуется включать формулировку о полной уплате цены договора в соглашения до фактического получения денежных средств, а также предусмотреть условие о том, что при непоступлении денег из Пенсионного фонда в течение определенного времени (например, в течение 3 месяцев с даты регистрации) деньги должен внести покупатель в течение короткого времени. 

Механизм заключения такой сделки существует достаточно давно и обычно не вызывает вопросов у регистратора и ПФР: стороны указывают сумму оставшейся задолженности, можно также зарегистрировать ипотеку недвижимости в пользу продавца до полного расчета.

После полного расчета обе стороны повторно приходят в регистрирующий орган или МФЦ и подают совместное заявление о погашении записи об ипотеке.

В этом случае подписание акта приема-передачи объекта не будет препятствием для получения остатка денежных средств, а Ипотека будет напоминать покупателю о необходимости рассчитаться по долгам, так как распорядиться такой недвижимостью он не сможет.

Пошаговая инструкция “Как оформить сделку с недвижимостью с использованием материнского капитала?”

Для заключения сделки по приобретению жилья с использованием средств материнского капитала рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подписание сделки с недвижимостью

При использовании средств материнского капитала при приобретении жилья законодатель не предусматривает дополнительных требований к форме договора, то есть при заключении такой сделки необходимо исходить из общего порядка заключения заключения сделки с недвижимостью. Однако, учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала необходимо принять во внимание некоторые особенности:

• Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи. В противном случае необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи в течение 6 месяцев после перечисления ПФР денежных средств; при рассрочке платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере; при использовании целевого жилищного займа — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на Жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит. Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
• При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (Залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано. Если Договор заключается с привлечением заемных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.
• ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.

Шаг 2. Регистрация договора или перехода права собственности в Росреестре

Начиная с 01.02.2019 года, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр Нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Государственная регистрация договора (например, ДДУ, уступки по ДДУ), перехода права собственности на основании договора купли-продажи, мены и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в Росреестр. За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.

Шаг 3. Подготовка заявления о распоряжении средствами материнского капитала и необходимых документов

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении.

К заявлению следует приложить следующие документы:
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
• документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата (если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата);
• свидетельство о браке (если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата);
• договор – основание приобретения прав на жилье, прошедший государственную регистрацию или с отметкой о регистрации перехода права собственности по договору (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, уступки по ДДУ, мены и т.п.);
• выписка из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что Право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
• нотариально удостоверенное письменное обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата в установленный срок (если такое право не возникло на основании договора);
• справка лица, отчуждающего жилое помещение по договору с рассрочкой платежа (продавца), о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору (если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа);
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенная Доверенность, подтверждающая его полномочия (если заявление подается через представителя);
• копия кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья, если средства направляются на погашение кредита.  

В каждом случае комплект документов корректируется в соответствии с видом договора, по которому Недвижимость передается в собственность покупателя. Точный список применительно к своему случаю можно найти в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

Шаг 4. Обращение в ПФР, ожидание его решения и перечисления денежных средств

Заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы можно представить (направить) в территориальный орган ПФР:

• лично или через представителя (по месту жительства/пребывания либо фактического проживания);
• по почте или через МФЦ;
• в форме электронного документа через Единый портал госуслуг, сайт ПФР или информационную систему ПФР “Личный кабинет застрахованного лица”. 

Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие регистрации по месту жительства (пребывания) в РФ, подают заявление непосредственно в ПФР вместе с заявлением о месте своего фактического проживания на территории РФ.

Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов. В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

Шаг 5. Обращение в Росреестр для погашения записи о залоге жилого помещения (если был установлен залог)

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения) либо только заявление залогодержателя (продавца). Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается.

Шаг 1

Подписание договора купли-продажи

Шаг 2

Регистрация договора или перехода права собственности в Росреестре

Шаг 3

Подготовка заявления о распоряжении средствами материнского капитала и необходимых документов

Шаг 4

Обращение в ПФР, ожидание его решения и перечисления денежных средств

Шаг 5

Обращение в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения (если залог был зарегистрирован)

Квартира с материнским капиталом: как продать

photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить Кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Процедура

Чтобы продать квартиру с ипотекой, нужно найти покупателя, который погасит за продавца ипотечный долг. В таком случае следует оформить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, где указывается, что покупатель передал продавцу некую сумму, которая пойдет на погашение этого долга.

Как только стороны закрывают ипотеку, продавец выделяет доли исходя из обязательств, которые на него наложены в ходе получения маткапитала. Далее участники сделки составляют договор купли-продажи и регистрируют его у нотариуса. Когда Росреестр регистрирует сделки, а покупатели становятся собственниками, продавец получает остаток денежных средств.

Можно ли купить комнату у родственника по маткапиталу?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: Прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в Наследство.
2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

   , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

   Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

   Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?
• Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?
• Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
• Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Подавляющее число семей, которым положен материнский капитал, расходуют его на приобретение недвижимости, в том числе в ипотеку. И после сделки может возникнуть вопрос — а как продать эту собственность, какие есть нюансы? На этот вопрос и ответим максимально подробно.

Рассмотрим, как продать квартиру с материнским капиталом с точки зрения продавца. Также раскроем важные нюансы для покупателя такой недвижимости. А если речь идет о квартире, которая была приобретена с привлечением ипотеки? Все особенности продажи такой собственности — на Бробанк.ру.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Если квартира куплена с привлечением средств государства, она от этого не становится каким-то особым объектом недвижимости. Это точно такая же квартира, как и тысячи других, приобретенных в рамках договора купли-продажи.

Закон никак не ограничивает права собственников, если жилье куплено с привлечением маткапитала. Нет никаких ограничений, в том числе по срокам владения.

По сути, даже если вы только вчера получили свежую выписку из ЕГРН с указанием новых собственников, вы уже можете выставлять такую недвижимость на продажу. Но важно, чтобы продажа шла законно, с учетом выделенных детям долей.

На практике Пенсионный Фонд никак не отслеживает судьбу купленных за счет маткапитала квартир — закон не наделяет его такой функцией. ПФР выделил положенные деньги и забыл про семью. И после семья может распоряжаться имуществом как угодно без всяких обязательств.

Государство не контролирует судьбу таких квартир и домов по одной простой причине — родители не смогут ничего сделать с этим жильем без органов опеки, так как есть детские доли. И дети 100% не окажутся обделенными. Порой случаи мошенничества встречаются, но это редкость.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Итак, вы купили некоторое время назад квартиру с привлечением маткапитала и теперь намерены ее продать. Покупка недвижимости с маткапиталом неизбежно связана с выделением долей детям. И если на момент продажи эти дети не достигли совершеннолетия, для продажи нужно привлекать органы опеки.

Вполне возможно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Сделка совершается по стандартному алгоритму продажи детских долей. При этом не играет роли, как была приобретена недвижимость.

При покупке квартиры с оплатой маткапиталом выделение долей идет сразу, это фиксируется в договоре купли-продажи. Без оформленных детских долей ПФР сделку не одобрит, не выделит деньги.

Согласование сделки с органами опеки

Те, кто проводил сделки с недвижимостью с детскими долями, прекрасно знают, как это сложно, бюрократично и порой даже рискованно. Органы опеки заботятся о том, что собственность несовершеннолетних никуда не пропала, поэтому есть два варианта:

• выделить по согласованию с опекой детям доли в другом собственном жилом помещении;
• провести одновременно сделки по продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, и покупки нового жилья. И в этом новом жилье выделяются детям доли.

По закону в результате такой сделки имущественное положение детей не должно ухудшиться. По итогу у них должны остаться аналогичные доли в плане метража и стоимости. А в идеале — больше, чем было раньше.

Органы опеки контролируют все этапы сделки, “опрашивают” всех участников, выезжают на объект, в котором детям будут выделяться новые доли. В результате и новый покупатель квартиры, и сама семья, и продавцы того жилья будут задействованы в процессе. И всех нужно предупредить о предстоящих бюрократических проволочках.

Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Чаще всего у семьи нет другого собственного имущества, чтобы выделить там доли детям взамен прежних, поэтому доли будут выделяться в новой квартире. Такую ситуацию и рассмотрим.

Если вы планируете провести такую сделку, предварительно рекомендуем посетить органы опеки и получить от них точные инструкции по действиям. Специалист пошагово расскажет, как законно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, и купить другую недвижимость.

Примерный алгоритм действий:

1. Заняться поиском покупателя на свою квартиру и недвижимости, которая будет одновременно приобретаться. Сразу предупреждайте всех, что у вас детские доли, что им нужно быть готовым к тому, что дело несколько затянется. Возможно, чтобы удержать будущего покупателя и того продавца понадобятся задатки по обеим сделкам.
2. Когда все стороны договорятся, нужно позвонить в опеку для назначения времени приема. В обозначенное время к специалисту на беседу приходят все три стороны сделки. Опека будет спрашивать всех о семейном положении, о нюансах купли и продажи, за счет каких средств будет выполняться купля, семейное положение сторон и пр.
3. По итогу анализа предоставленной информации специалист опеки составляет схему сделки. Например, что квартира с детскими долями продается за 3 000 000, а в течение 7 дней после сделки семья покупает квартиру за 4 000 000, добавляя свои средства, и выделят там долги в определенных пропорциях (они точно вписываются).
4. Представитель органов опеки выезжает на покупаемый объект для его проверки. Если все в порядке, жилье пригодно для проживания детей, составляется приказ о выдаче предварительного решения на сделку с указанием всех подробностей: кто, что, кому, когда продает, какие доли кто получает.
5. При наличии приказа можно начинать сделки. Сначала оформляется продажа квартиры. Семья получает деньги от продавца (хорошо, если это не маткапитал, иначе придется ждать перечисление денег ПФР). После оперативно оформляется покупка другой квартиры с выделением долей детям.
6. Предоставить в опеку документы по сделке, чтобы доказать, что она прошла успешно, дети ничем не обделены.

Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново. Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями. Конечно, за это нужно платить.

Как продать дом, купленный за материнский капитал

Деньги государства можно потратить на покупку любой жилой недвижимости. Если это жилой дом, то после тоже может возникнуть желание его продать. Продажа дома, купленного за средства материнского капитала, проходит точно также, как и квартиры.

То есть семья также ищет покупателей на свой дом, ищет подходящую себе недвижимость, продавец которой готов к ожиданию и бюрократическим проволочкам. После нужно получать от опеки разрешение на сделку.

Если не выполнить условия органов опеки, не выделить детям доли в другом жилье, сделка будет аннулирована.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Если вы приобрели квартиру в ипотеку с маткапиталом, то в покупке задействованы деньги банка, поэтому на объект наложено обременение — это первое. Второе — заемщик оформил обязательство по выделению долей детям после выплаты ссуды.

Если ипотека не погашена, заемщик ничего не сможет сделать к этой квартирой. Он может попробовать обратиться в банк, чтобы получить его согласие. Но особо рассчитывать на успех не стоит.

Сделка осложняется материнским капиталом, который уже потрачен, отдан продавцу. Кто и как его будет возвращать ПФР? Поэтому лучше начала погасить ипотеку, выделить детям доли, а потом заниматься стандартной продажей по схеме, описанной выше.

Продажа квартиры с использованием материнского капитала

Теперь рассмотрим другую ситуацию — у вас есть квартира, которую вы хотите продать, а покупатели намерены часть стоимости оплатить средствами маткапитала. На деле такие сделки встречаются очень часто, ничего сложного в них нет.

Оформляется договор купли-продажи с использованием материнского капитала, где в качестве покупателей прописываются все члены семьи с указанием выделяемых долей. Стороны идут регистрировать договор в Росреестр. Одновременно покупатель отдает продавцу часть средств.

Если вы хотите продать дом за материнский капитал или квартиру, перед составлением договора купли-продажи попросите покупателей предоставить вам справку о размере капитала, она должна быть свежей. Эту сумму вы и получите.

Далее покупатель, который уже стал собственником, оперативно обращается в ПФР и пишет заявление, прикладывая к нему реквизиты банковского счета продавца. В течение 10-15 дней после приема заявления на счет поступают деньги. В итоге продавец получает деньги частями.

Так что, продажа квартиры, купленной с материнским капиталом, в 2021 году выполняется по стандартной схеме. И то, что был использован маткапитал, не играет никакой роли.

Частые вопросы

Можно ли продать материнский капитал? Нет, это невозможно. Воспользоваться деньгами государства может строго та семья, для которой маткапитал был выдан. Можно ли продать ипотеку с материнским капиталом? Это маловероятно. В любом случае вам нужно обращаться в банк, такие вопросы решаются индивидуально.

Как составляется договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом? Это стандартный договор, где в качестве покупателей указываются члены семьи с указанием их долей. Также указывается, что часть средств будет оплачена за счет материнского капитала.

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал? Можно, но с условием, что одновременно со сделкой детям будут выделены доли в другом жилье, причем не хуже прежних. Их условия проживания и права собственности не должны ухудшиться.

Через сколько лет после покупки квартиры с маткапиталом ее можно продать? Законодательно нет никаких ограничений по срокам, продавайте хоть сразу после покупки. Что будет, если не выполнить указания органов опеки? Органы опеки выступят за аннулирование сделки продажи квартиры и выиграют этот судебный процесс.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Как продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал: пошаговая инструкция, налоги, расчет

Большинство семей направляют средства господдержки на улучшение условий проживания. Но жизненные обстоятельства могут сложиться так, что собственники начинают задумываться о реализации жилого объекта, купленного при помощи маткапитала. Для этого необходимо соблюсти ряд требований, так как собственниками помещения наряду со взрослыми являются несовершеннолетние дети. 

Можно ли продать жилье, купленное за материнский капитал

Законодатели не устанавливают запрета на продажу жилплощади, купленной за средства госпрограммы. При совершении сделки должны соблюдаться требования следующих законодательных актов:

• ФЗ РФ №256 от 29.12.2006г.;
• Ст. 28, 36, 37, 454, 455, 456 ГК РФ, регламентирующими обязательства родителей в отношении детей, правила заключения гражданских сделок, в том числе с имуществом несовершеннолетних.

В обязанности родителей и опекунов входит забота о детях, обеспечение их жилплощадью, через выделение долей в жилье.

При совершении любых юридически значимых действий с детской недвижимостью необходимо заручиться разрешением органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением интересов несовершеннолетних.

От совершеннолетних детей достаточно дозволения в письменной форме, заверенного в нотариате.

С какими условиями можно продать квартиру

Для заключения сделки необходимо соблюсти ряд условий. Реализация недвижимого объекта, купленного с помощью сертификата, будет признана правомерной, при соблюдении следующих моментов:

1. На реализуемую жилую площадь оформлено долевое владение матери, отца и детей.
2. Каждый ребенок должен быть наделен частью помещения даже если для его покупки наряду с маткапиталом использовались заемные средства. Если родитель оформил помещение в свою собственность, то на протяжении полугода после выдачи выписки из ЕГРН он обязан выделить доли на детей. 
3. Имеется разрешительный документ от органов опеки при наличии несовершеннолетних детей и письменное согласие от ребенка старше 18-ти лет.
4. В результате реализации и покупки размеры детской недвижимости не уменьшатся. Сокращение допускается, если качество проживания в новом жилом помещении лучше, чем в продаваемом.    
5. Имеется дозволение от Пенсионного Фонда и банка, если была оформлена ипотека.
6. Родители смогут предъявить в опеку и ПФР выписку из Росреестра, подтверждающую регистрацию жилого помещения с большей площадью либо лучшими условиями проживания.
7. При реализации недвижимости собственники руководствуются интересами детей, так как госорганы тщательно проверяют подобные действия.
8. В случае расторжения брачного союза размеры детской недвижимости не изменятся.
9. Каждый член семейства будет иметь долю в новом жилом помещении.

Можно заполучить согласие и на приобретение помещения меньших размеров, если одному из детей необходимы дорогостоящие медицинские процедуры. Также мать с отцом могут уменьшить размеры собственных долей в пользу несовершеннолетних.

Сроки продажи

Продать жилье, приобретенное за счет маткапитала, можно в любое время после получения соответствующего разрешения. Законодатели не устанавливают в данном случае временных рамок. 

Если разрешительный документ отсутствует, то нотариус и Росреестр не проведут регистрацию сделки. На протяжении месяца после приобретения выписки из ЕГРН на новую жилплощадь ее нужно передать в опеку. Если продать жилое помещение не получится, то в будущем потребуется запрашивать новое разрешение.

Пошаговая инструкция по продаже

1 шаг. Обеспечение детей одинаковыми долями либо денежной компенсацией

Родителям нужно провести одновременно 2 сделки: продать старое жилье и приобрести новое.

Чтобы получить одобрение от органов опеки потребуется оформить предварительный договор купли-продажи (ДКП), в котором обозначены размеры детских долей, и внести Задаток за приобретаемую жилую площадь.

Также сотрудникам госучреждения следует предоставить договор на продажу жилого помещения, купленного на маткапитал.

При приобретении недвижимости по дарственной ее, вместе с ДКП, также следует предоставить в опеку. Если права ребенка не будут ущемлены, то матери и отцу выдается разрешение на продажу недвижимого имущества.

Получив одобрение от органов опеки, собственники могут выделить детям определенную сумму денежных средств вместо части жилья. Размер компенсации должен соответствовать цене доли на день подписания ДКП. Родителям потребуется получить справку о стоимости долей и предъявить ее вместе с соответствующим заявлением в госучреждение.

После получения разрешения можно на имя каждого несовершеннолетнего открывать счет в банке и перечислить на него средства. Они станут доступны детям после совершеннолетия. Также деньгами могут воспользоваться родители в интересах детей (для покупки квартиры и прочего).

Также часть жилплощади несовершеннолетним может выделить один из близких родственников (бабушка, дедушка и другие). Можно получить одобрение и на выделение меньших частей квартиры в следующих случаях:

• Если жилплощадь родственника меньше.
• Если недвижимость находится в более благоустроенном микрорайоне, с более развитой инфраструктурой и прочее.

Если планируется продажа дома, купленного за средства по госпрограмме, стоит изучить практику совершения подобных сделок в субъекте проживания. Также не будет лишним обратиться за консультацией к юристу.

2 шаг. Формирование пакета документации

Документы можно принести непосредственно в Органы опеки и попечительства либо в МФЦ. Чтобы получить дозволение необходимо собрать следующие свидетельства:

1. Заявления от каждого родителя либо попечителя.
2. Гражданские паспорта матери и отца (попечителей) и детей старше 14-ти лет.
3. Свидетельства о рождении детей до 14-ти лет.
4. Выписку из ЕГРН, кадастровые и технические паспорта, правоустанавливающую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.
5. ДКП, договор о долевом участии, дратвенную, свидетельство о вступлении в права наследования, свидетельство о приватизации и прочее.
6. Если оформлялся ипотечный займ, то потребуется заручиться согласием от банка.
7. Если продаваемый дом приобретают с использованием МСК, то необходимо разрешение от ПФР и сертификат.
8. Сертификат продавца.
9. Письменное согласие супруга.
10. Если имеется совершеннолетний ребенок, то нужно его письменное согласие.
11. Предварительный ДКП.
12. Страховой полис на жилое помещение (при наличии).
13. При участии в долевом строительстве потребуется предъявить справку, подтверждающую готовность МКД не менее чем на 70%. 

Как видно, перечень документации зависит от жизненных обстоятельств. При себе следует иметь оригинальные документы и их копии. Специалист госучреждения сверит их на соответствие и отдаст оригиналы заявителю.

3 шаг. Получение разрешения от ПФР и органов опеки

Каждая сделка с долевым участием предполагает нотариальное заверение. Но нотариус не проведет регистрацию без одобрения от ПФР и опеки.

Для начала рекомендуется обратиться с документацией и заявлением в Органы опеки и попечительства РФ. При отсутствии согласия службы действия собственников будет признаны незаконными.

Заявление будет рассмотрено на протяжении 15 рабочих дней. Заявитель будет оповещен в письменной форме о принятии положительного решения либо о мотивированном отказе.

Если заявка одобряется, то родителям потребуется обратиться в органы опеки за разрешением, подписанным главой муниципалитета.

Если для приобретения жилого помещения использовался МСК, то на протяжении полугода после приобретения прав собственности, каждому члену семейства необходимо выделить долю в жилье. При использовании ипотечных средств передать часть жилплощади ребенку не получится до тех пор, пока заемщики не погасят задолженность перед банком. До тех пор жилье будет находиться под обременением у банка (как снять обременение — читайте в инструкции по ссылке). Сделки, совершенные с недвижимостью без выделения детских долей, признают незаконными. 

Налог с продажи жилья, правила и пример расчета

Продажа приносит доход, с которого продавец обязан уплатить Подоходный налог (НДФЛ) в сумме 13%. Обязательства по уплате налога возникают, если собственник продает жилой объект, которым владел меньше 3 лет либо меньше 5 лет, если оно приобретено после 01 января 2016 года. Период владения отсчитывается в месяцах с даты, обозначенной в выписке из ЕГРН либо в свидетельстве о регистрации.

Если жилплощадь куплена до 1 января 2016

Если период владения жилплощадью не достигает 3 лет, то могут использоваться следующие методы уменьшения налогооблагаемой базы:

1. Можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. На данную сумму уменьшается доход продавца при реализации квартиры, дома, комнаты, долей в них.
2. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет затрат продавца на приобретение проданного дома. Затраты потребуется подтвердить документально.

Для получения вычета в налоговую инспекцию подается декларация о доходах. Без нее продавец не получит право на использование вычета. По умолчанию данная услуга госучреждением не предоставляется.

Покупка произошла после 1 января 2016

Если по ДКП цена недвижимого объекта составляет больше 70% от его кадастровой стоимости, то при уплате налога также можно воспользоваться вычетами. К учету принимается кадастровая стоимость на начало года регистрации перехода прав владения на него.

Если в соглашении на реализацию объекта указана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налогооблагаемой базы можно воспользоваться одним из следующих приемов:

• От 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный вычет на сумму 1 000 000 руб., если имеется основание для его использования.
• Из 70% кадастровой стоимости можно вычесть затраты, понесенные продавцом для приобретения продаваемого объекта (затраты подтверждаются документально).

В данном случае также к учету принимается кадастровая стоимость на 1 января года совершения сделки. Для получения вычета в налоговую инспекцию необходимо подать декларацию.

Например, в 2017 году была приобретена квартира за 3 500 000 руб. с кадастровой стоимостью 4 000 000 руб. В 2021 году собственник продает собственность за 5 500 000 руб., что больше 70% от стоимости по кадастру. Следует рассчитать базу налогообложения:

1. Продажная цена в 5 500 000 руб. превышает 70% кадастровой стоимости квартиры. Чтобы рассчитать сумму к уплате в бюджет потребуется из цены объекта по ДКП вычесть сумму налогового вычета: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 руб. Далее от данной суммы рассчитывается 13%: 4 500 000 х 13% = 585 000 руб. Данную сумму придется перечислить в бюджет.
2. Если база налогообложения рассчитывается из затрат, понесенных продавцом, то получается: 5 500 000 – 3 500 000 = 2 000 000 руб. Сумма к уплате в данном случае составит: 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Как видно из примера, наиболее выгодно использовать вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу на сумму затрат, понесенных продавцом для приобретения реализуемого объекта. Поэтому рекомендуется хранить всю документацию, подтверждающую затраты. Данная методология расчета может применяться для жилья, приобретенного до и после начала 2016 года.

Как продать дом или квартиру в ипотеке

В данном случае не обойтись без одобрения от финансовой организации. После получения разрешения от органов опеки рекомендуется действовать по одному из следующих направлений:

1. Можно погасить задолженность перед банком деньгами, полученными от покупателя.
2. Договориться с банком о том, что обязательства по уплате остатка задолженности переходят на покупателя.
3. Продавец самостоятельно гасит задолженность, после чего переоформляет недвижимость на покупателя.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке,  потребует получения согласия от банка. Финансовые организации пойдут на встречу лишь в случае, если убедятся в платежеспособности лица, приобретающего жилой объект у заемщика.

Возможные риски

Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру). 

Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома.

Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции.

Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.  

Видео по теме

Для более подробного ознакомления с вопросом рекомендуется посмотреть видео. Из него можно узнать об особенностях и тонкостях продажи жилого помещения, приобретенного с участием маткапитала:

Собственник сможет продать жилплощадь, приобретенную с использованием МСК, в любое время.

Важнейшими условиями в данном случае является выделение долей всем членам семейства и получения согласия от Органов опеки и попечительства РФ.

А для этого родителям нужно предоставить детям доли, не меньше тех, что у них были в продаваемом объекте. То есть, продавая недвижимость матери с отцом в первую очередь следует руководствоваться интересами несовершеннолетних.

Предыдущая