Инвентаризационная и кадастровая стоимость — в чем разница

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаПроизводя оценку недвижимости, необходимо учесть несколько параметров. К примеру, следует знать как кадастровую стоимость, так и инвентаризационную стоимость, разница между которыми может быть довольно значительной. Кроме того, эти два вида оценки имущества имеют принципиальные отличия.

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ.

Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа.

Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

  • Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаколичество этажей здания или сооружения;
  • удобство;
  • местоположение;
  • категория объекта;
  • срок эксплуатации;
  • инфраструктура;
  • наличие парковки и охраны;
  • другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

  1. Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаПрименение для определения налогооблагаемой базы.
  2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
  3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
  4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаПравительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации.

Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

  • Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаФискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
  • Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
  • Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Когда новый платёж выше

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаПосле нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

  • 20 м² для квартиры;
  • 50 м² для дома;
  • 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

  1. Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаУстановление восстановительной стоимости недвижимости.
  2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
  3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
  4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
  5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

  1. Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаАдминистрация муниципалитета решает провести переоценку.
  2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
  3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
  4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
  5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
  6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
  7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разницаНа специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Оспаривание и сроки

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

  1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
  2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
  3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

  • новая цена недвижимости превышает рыночную;
  • стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.
Читайте также:  Чем может грозить выигрыш в лотерею

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

  • кадастровый паспорт;
  • документы на собственность, заверенные у нотариуса;
  • бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
  • отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.

Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы. Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры.

Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы.

Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Содержание

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену.

Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно.

Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры.

Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз.

Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность.

Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица.

А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной.

Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом. Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу. А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность.

Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ.

Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди.

Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный.

Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего.

Особенно легко посчитать эту сумму в только что сданном доме, то есть в новостройке, на которую ещё не успело повлиять ни время, ни какие-либо другие внешние факторы.

Читайте также:  Статья за оскорбление личности в соц. сетях: виды ответственности

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей.

Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!).

Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость.

Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса.

Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

А главное, инвентаризационная стоимость квартиры обычно настолько далека от её рыночной цены, что понимаешь – к абстрактной “настоящей” стоимости квартиры она отношения почти не имеет и скорее отдаляет от неё, чем приближает к ней. Инвентаризационная стоимость – сумма, мало что говорящая о ситуации на рынке недвижимости, а нужная только в нескольких конкретных ситуациях. Жаль, ведь казалось, что истина была где-то рядом.

Кадастровая стоимость: что это, как она определяется и от чего зависит

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

  • налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
  • арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
  • штрафов — например, за нецелевое использование земли;
  • госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

  • региональный орган власти, который заказал оценку;
  • эксперт, который проводил оценку;
  • дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

  1. На сайте Росреестра.
  2. В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
  3. Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков.

Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

Инвентаризационная и кадастровая стоимость - в чем разница В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Главное в статье

  1. Кадастровая стоимость — это сколько стоит объект недвижимости по расчетам региона. Ее определяют методом массовой оценки: берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость. В первую очередь кадастровая стоимость нужна для расчета налога на имущество организаций и физлиц, а также для расчета земельного налога.
  2. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону: она не учитывает индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
  3. Кадастровую стоимость устанавливают на срок от трех до пяти лет. В городах федерального значения — раз в два года.
  4. Полный отчет по проведению кадастровой оценки объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
  5. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов: бесплатно посмотреть на сайте Росреестра и в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра или платно заказать выписку из ЕГРН.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость: Понятия и отличия, как и где можно узнать?

Содержание

Инвентаризационная стоимость — это себестоимость жилья, которую рассчитывают, исходя из использованных для постройки материалов.

Также учитывается износ здания, который с каждым годом становится все больше, поэтому инвентарная стоимость постепенно снижается.

При оценке не учитывается престижность района, наличие инфраструктуры или ремонта. То есть для расчетов используется минимум параметров. 

Для чего нужна

С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому практически для всех операций с недвижимым имуществом стали повсеместно использовать кадастровую стоимость. Но наряду с ней инвентаризационная применялась в следующих случаях:

  • расчет налоговой ставки на недвижимость (дома, квартиры, земельные участки) для физлиц;
  • приватизация (цена, высчитанная при инвентаризации, указывается в документах);
  • при покупке и продаже недвижимого имущества по инвентарной стоимости рассчитывался размер налогообложения;
  • расчет налога при заключении договора мены или дарения;
  • наследование жилья или участка (справка с инвентаризационной стоимостью требуется нотариусу).
Читайте также:  Преднамеренное банкротство в бизнесе - признаки и ответственность

Также справка с указанием инвентаризационной стоимости может потребоваться для госорганов. 

На что влияет

Инвентаризационная стоимость влияет на расчет налоговых платежей за недвижимость. С 2013 года в основу расчетов бралась кадастровая величина, указанная в нормативно-правовых актах.

При этом учитывали цену, полученную при инвентаризационной оценке объекта недвижимости. Она умножалась на дефлятор — специальный коэффициент, установленный Минэкономразвития.

В 2015 году этот показатель составлял 1,147. 

Инвентаризационная стоимость использовалась в некоторых регионах до 2020 года. Далее вместо нее стала применяться только кадастровая. 

Найти объект

Найти объект

Что такое кадастровая стоимость 

Кадастровая стоимость — это цена недвижимого имущества, которую определило государство в результате проведения массовой оценки. Занимаются этим сотрудники госорганизации, которая выбирается Росреестром или местными властями. При оценивании недвижимости учитывается много различных параметров, поэтому кадастровая цена более точна, чем инвентаризационная.

Среди основных факторов, которые учитываются при расчете:

  1. Населенный пункт и район, где располагается недвижимость. В Москве квартира с аналогичными параметрами будет стоить дороже, чем в пгт. В одном и том же городе цена одинакового жилья может различаться в зависимости от престижности района: центр всегда дороже окраины.
  2. Этажность здания, расположение квартиры на этаже.
  3. Состояние инфраструктуры. Ценность жилья увеличивается, если рядом расположены магазины, школы, детские сады, поликлиники.
  4. Благоустройство многоэтажного дома и придомовой площади. Учитывается наличие грузовых и пассажирских лифтов, детской площадки, парковки, зеленой зоны. 
  5. Для земельных участков и частных домов дополнительно учитывается размер надела, доступ коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация).
  6. Рыночная цена на аналогичные объекты в данном населенном пункте, конкретном районе города.

Все дома, построенные после 2014 года, учитывались только по кадастру, инвентаризационная цена для них перестала быть актуальной. Не стоит путать кадастровую цену с рыночной, они всегда отличаются. 

Кадастровая цена нужна для расчета налогообложения в тех же случаях, что и инвентаризационная.

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

Налогообложение

Налог, начисляемый на инвентаризационную стоимость, был меньше, чем аналогичный при введении кадастровой цены. Разница в этих величинах могла составлять 30 и более раз. Это было обусловлено тем, что для расчетов использовался только год возведения здания и степень его износа. Но в то же время льготы получили владельцы жилья с маленькой площадью:

  • квартира — до 20 кв. м;
  • комната в коммунальном жилье — до 10 кв. м;
  • частный дом — до 50 кв. м.

На указанную площадь налог вообще не начисляется, если размеры жилища больше, то указанные площади вычитаются, а на остальное жилье налог начисляется на общих основаниях. 

Как рассчитать 

Си = Св * (1- Ифиз / 100 * Ки)

В ней используются следующие условные обозначения:

  • Си — конечный результат расчетов;
  • Св — восстановительная цена (себестоимость затраченных материалов);
  • Ифиз — коэффициент физического износа;
  • К — коэффициент дифференциации. 

Также для расчетов инвентаризационной цены применяются следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик анализирует цены на подобное жилье на рынке, а затем на их основе производит расчеты.
  2. Затратный. Этот способ используется в основном для новостроек. Специалист при составлении оценки учитывает затраты на стройматериалы и проведение работ, а также цену земельного участка под зданием.
  3. Доходный. Этот метод применяется реже всего, когда цена стройматериалов неизвестна. Тогда оценщик берет в расчет стоимость аренды и прибыль, полученную от нее.

Для расчетов кадастровой стоимости используются сложные формулы, в которых учитываются многие факторы, влияющее на колебания цен.

Разница с рыночной ценой

Рыночная обычно больше кадастровой в 1,5 — 3 раза, к тому же она может изменяться практически каждый месяц, в том время как кадастровая пересматривается раз в 5 лет, либо раз в 2-3 года. Но часто можно увидеть и обратную ситуацию, где кадастровая стоимость выше рыночной. 

Как оспорить

Оспорить инвентаризационную стоимость можно в судебном порядке в любое время. А кадастровую оценку оспаривают либо при участии специальной комиссии Росреестра, либо в суде. Но делать это надо не позднее, чем через полгода после ее получения. В обоих случаях придется привлекать независимого эксперта для проведения оценивания.

Порядок оценки

При определении инвентаризационной стоимости производятся следующие работы:

  1. Производится расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества.
  2. Пересчитываются цены с учетом коэффициента для текущего года.
  3. Определяется процент износа, а также его эквивалент в рублях.
  4. Производится окончательный расчет инвентаризационной стоимости по формуле, указанной выше.
  5. Рассчитывается налоговая ставка.

Кадастровая оценка проходит по следующему алгоритму:

  1. Принимается решение о проведении очередной или внеочередной кадастровой оценке.
  2. Определяется перечень объектов, которые надо оценить.
  3. Проводится конкурс для организаций, занимающихся кадастровой оценкой, определяется победитель.
  4. Проводится массовая оценка на основе данных, указанных в нормативных документах. При этом учитываются актуальные коэффициенты.
  5. Составляется отчет, который проверяется экспертами. Он находится на официальном сайте Росреестра, любой желающий может предложить внести коррективы.
  6. Результаты оценивания публикуются и заносятся в базы данных Росреестра.

Переоценка

Инвентаризационную оценку сотрудники БТИ должны предоставлять до 1 марта ежегодно. Кадастровая переоценка производится каждые 5 лет (иногда этот срок сокращают до трех лет), в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — раз в 2 года. При изменении законодательства переоценка проводится внепланово. 

Как и где узнать инвентаризационную стоимость

Для получения справки с инвентаризационной стоимостью следует обращаться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Многофункциональный центр, также ее можно посмотреть ее на портале Госуслуг. 

Но в основном сейчас нужна выписка о кадастровой стоимости, которую взять в отделении Росреестра, МФЦ или воспользовавшись помощью сайта ЕГРНка. 

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Источник: https://egrnka.info/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Какая стоимость больше инвентаризационная или кадастровая?

При расчете кадастровой стоимости недвижимости учитывается больше факторов. Поэтому этот показатель значительно превышает инвентаризационную цену имущества.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной?

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости — это устаревший показатель. При его расчете учитывались лишь год постройки дома и его физический износ. На данный момент для оценки недвижимости используется кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной.

Кто выдает информацию о стоимости?

Сведения о кадастровой стоимости объекта можно узнать из выписки ЕГРН. Документ оформляется Росреестром. Получить справку можно в отделении госорганизации. проще и быстрее запросить выписку онлайн на портале ЕГРНка.ру.

В каком документе записана инвентаризационная стоимость?

Эти сведения можно получить в БТИ, на сайте госуслуги или в Росреестре. Для домов, возведенных после 2014 года этот показатель не используется. Для расчета рыночной цены и налоговой базы применяется кадастровая оценка.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *