Как продать ипотечную квартиру в ипотеке — 2 схемы

• Можно ли продать квартиру в ипотеке ?
• Продажа ипотечной квартиры — основные возможности и алгоритм действий
• Досрочное погашение кредита ?
• Если вы решили продавать квартиру самостоятельно
• Продажа с погашением кредита при проведении сделки
• Продажа вместе с долгом ?
• Продажа при помощи банка ?
• Как продать долю квартиры в ипотеке
• Как продать дом в ипотеке ?
• Выкуп недвижимости риэлтерским агентством
• Заключение

Вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, может возникнуть у каждого, кто воспользовался заемными средствами на покупку недвижимости. Ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия для большинства граждан России, поэтому миллионы людей берут ипотечные кредиты.

Но жизнь не стоит на месте: бывают ситуации, когда Кредит еще не закрыт, а залоговую Недвижимость требуется продать. Сделать это нужно правильно, с соблюдением всех норм законодательства, чтобы сделка не была признана ничтожной. Разберемся во всех нюансах и способах продажи.

, как получить ипотеку без подтверждения дохода.

Можно ли продать квартиру в ипотеке ?

Можно ли продать квартиру в ипотеке – таким вопросом задаются многие заемщики, когда у них меняются условия жизни. Одни люди переезжают в другой регион или страну, другие хотят приобрести более комфортное жилье, а некоторым становится трудно выполнять свои обязательства по кредиту.

Продать квартиру в ипотеке можно, но при определенном условии: поскольку ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, в соответствии с законодательством, отчуждение такого имущества можно осуществить только с разрешения залогодержателя. Это ограничение не касается ситуаций, когда покупатель закрывает ипотеку до продажи (например, за деньги потенциального покупателя и в счет следующей сделки).

Продажа ипотечной квартиры — основные возможности и алгоритм действий

Есть пять способов продажи ипотечной квартиры, кредит по которой еще не выплачен. Выбирайте тот, который подходит под вашу ситуацию:

• досрочное погашение долга;
• самостоятельная продажа;
• реализация при содействии банка-кредитора;
• одновременное погашение задолженности и проведение сделки купли-продажи;
• реализация квартиры с непогашенным с ипотечным кредитом.

Рассмотрим каждый случай более подробно.

Досрочное погашение кредита ?

Самый простой и понятный путь. Нюанс – вам нужен покупатель с наличными деньгами, чтобы досрочно погасить ваш кредит. Поэтому поиск подходящего партнера по сделке может занять много времени.

Алгоритм следующий:

1. Специалист банка выдает вам справку об остатке долга на сегодняшний день.
2. Подписываете с покупателем предварительный Договор, где указываете, что он выплачивает кредит за продавца квартиры досрочно в полном размере. Заверяете договор у нотариуса.
3. Снимаете с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире.
4. Принимаете у покупателя Задаток, размер которого равен остатку по ипотеке.
5. Закрываете банковский кредит.
6. Снимаете наложенное обременение.
7. Проводите сделку купли-продажи.
8. Регистрируете в Росреестре переход права собственности.
9. Покупатель выплачивает оставшиеся деньги.

Такая схема продажи не слишком распространена из-за больших рисков покупателя: после снятия обременения владелец квартиры может отменить сделку. Это повлечет за собой разбирательство в суде и потерю времени.

Если вы решили продавать квартиру самостоятельно

• В таком случае вы находите потенциального покупателя и ставите его в известность, что на квартиру наложено обременение.
• 
• Если покупатель согласен выкупить Залог у банка, алгоритм действий следующий:

• вы и покупатель обращаетесь к кредитору с заявлением;
• специалисты банка согласовывают с вами все подробности сделки и подготавливают предварительный договор (обязательно его нотариальное заверение);
• деньги для выкупа покупатель вносит в разные ячейки – для банка и для вас;
• залогодержатель предоставляет вам закладную, Росреестр снимает обременение, покупателю выдаются документы о переходе права на собственность;
• стороны забирают вырученные от продажи средства.

Основной проблемой при этом способе будет поиск покупателя, который согласится на такие условия. Но несомненный плюс – вы сами назначаете цену, за которую хотите продать квартиру.

Продажа с погашением кредита при проведении сделки

Этот вариант подойдет тем, кто ищет наиболее безопасный способ. Суть в том, что задаток получает банк-кредитор.Этапы проведения сделки:

• банком определяется размер долга, который нужно погасить;
• средства покупателя закладываются в разные банковские ячейки: для кредитора – выплата ипотеки, для продавца – оставшаяся сумма;
• заключается ДКП (договор купли-продажи) и регистрируется в ЕГРН;
• покупатель получает документы по залоговому обязательству, а Продавец – деньги на погашение кредита;
• покупатель получает закладную с отметкой банка о выплаченной ипотеке и справку о снятии обременения из Росреестра;
• продавец забирает деньги из второй ячейки.

Минус в этой схеме только один: сроки и даты каждого этапа определяет банк-кредитор. Это может создать некоторые неудобства.

Продажа вместе с долгом ?

Если у покупателя не хватает собственных средств на покупку вашей квартиры, можно переоформить ипотеку на него. Для этого он должен подать заявку на ипотеку, дождаться одобрения банка и выбрать для покупки вашу ипотечную квартиру. Сотрудники кредитного отдела банка, оценив нового заемщика, могут предложить другие условия выплаты ипотеки или оставить текущие условия.

Если ипотека оформляется в том же банке, он принимает решение о возможности перевода заложенного имущества на покупателя. Если он выбрал другой банк, рассматривается вопрос о перекредитовании.Чтобы провести такую сделку, нужно:

• найти покупателя, у которого есть первоначальный взнос не меньше, чем выплаченная часть кредита;
• заверить у нотариуса факт получения задатка от покупателя. При этом в договоре должно быть указано, какой банк выдает ипотеку;
• удостовериться, что покупатель сделал первоначальный платеж в качестве погашения долга продавца и получить документы о том, что банк снял обременение с квартиры;
• передать документы в банк, выбранный покупателем в качестве займодателя;
• дождаться оценки банком продаваемой недвижимости;
• когда банк одобрит ипотеку покупателю, подписать договор купли-продажи, зарегистрировать его в ЕГРН и получить сумму к выплате от покупателя.

В этой схеме есть существенный минус – нужно соблюсти два основных условия: чтобы покупатель имел достаточную сумму на первый платеж, и чтобы банк согласился на сделку.

Продажа при помощи банка ?

В таком случае сотрудники кредитной организации ведут всю сделку – от начала до конца. От продавца требуется лишь поставить подпись под соответствующими документами.

Средства покупателя на выплату задолженности закладываются в одну ячейку банка, разница между ипотечным долгом и стоимостью квартиры – в другую. Затем заключается ДКП и предварительный договор между залогодержателем (банком) и покупателем. После банк снимает ограничение прав в Росреестре. Покупатель регистрирует свои права на квартиру, и продавец забирает деньги из ячейки.

При реализации квартиры по этой схеме сильно занижается ее цена, так как банк заинтересован в том, чтобы вернуть свои деньги, а не защитить интересы продавца.

Это крайняя мера, к которой вынуждены прибегать кредиторы, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства по займу.

Как продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос о продаже долей всегда вызывает затруднения, тем более – в случае с квартирой в ипотеке.
Во-первых, сложно найти желающего приобрести долю с обременением (особенно, если она не выделена).

Во-вторых нужно договариваться о продаже не только с залогодержателем, но и с другими собственниками квартиры..

Долю в недвижимости по закону нужно сначала предложить сособственнику. При его отказе от выкупа можно искать стороннего покупателя.

Надо помнить, что продавец части имущества должен направить каждому из совладельцев письменное уведомление с предложением выкупить долю за определенную сумму.

Постороннему покупателю продавец не имеет права предлагать долю ниже этой цены, иначе сделка может быть оспорена совладельцем.

Обычно банк выдает согласие на продажу доли, только если вся квартира остается в залоге на срок ипотеки. Поэтому кредитные организации неохотно выдают кредиты на покупку комнат в коммунальных квартирах.

Если сособственниками выступают несовершеннолетние или при покупке был использован материнский капитал, Процедура еще более усложняется. Сделка будет проходить под контролем органов опеки.

Таким образом, теоретически, продать долю с невыплаченной ипотекой можно. Но на практике оказывается, что проще и выгоднее сначала найти средства и вернуть кредит.

Как продать дом в ипотеке ?

Процедура продажи дома, на который наложено обременение в виде ипотеки, такая же, как и при продаже другого ипотечного жилья. Точно так же нужно в любой форме написать заявление в банк и объяснить свое желание продать заложенный объект вескими причинами.

Это может быть ухудшение материального положения, изменение состава семьи и т.д. Банк дает разрешение на продажу, и вы выбираете схему, которая вам подойдет, из тех, что были рассмотрены выше.

Если удастся найти продавца, который погасит ипотеку до совершения сделки купли-продажи дома, получать согласия банка не требуется.

Выкуп недвижимости риэлтерским агентством

Агентства недвижимости часто предлагают свои Услуги для срочного выкупа ипотечных квартир. Они гасят за продавца долг кредитной организации, а разницу между стоимостью квартиры и суммой долга передают продавцу. Обычно в агентствах предоставляют консультации юриста, составляют все необходимые бумаги, арендуют ячейки в банке и полностью сопровождают сделку.

Этот способ заманчив своей оперативностью: решение принимается в течение одного дня. Но будьте осторожны: не попадите в лапы нечистых на руку риелторов. Лучше обращаться в известные компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. Кроме того, в этом случае цена продажи обычно ниже.

Заключение

При продаже ипотечной недвижимости продавец может столкнуться с тем, что покупатели неохотно идут на такие сделки, потому что не хотят тратить время на бюрократические процедуры, связанные со снятием обременения на недвижимость.

В этом случае продавцу приходится ждать подходящего покупателя или снижать цену, иногда ставить ее значительно ниже рыночной.

Если вы все-таки решили продать квартиру или дом, за которые еще не выплачен кредит, просчитайте свои возможные потери, так как в некоторых случаях сделка может оказаться убыточной.

, как перекредитовать ипотеку под меньший процент.

Способы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Популярным способом получения жилой недвижимости считается оформление ипотеки. Она предоставляется на большое количество лет, в течение которых квартира находится в залоге у кредитного учреждения, выдавшего ипотеку.

Это приводит к тому, что заемщик не имеет права распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако нередко возникает необходимость переехать или просто получить деньги от продажи недвижимости, поэтому сразу образуется вопрос, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Этот процесс реален в осуществлении, однако надо разобраться в его основных нюансах и правилах.

Основные методы

Для продажи квартиры в такой ситуации используются следующие методы:

• досрочное погашение;
• продажа своими силами;
• реализация через банк;
• продажа обязательств.

Каждый вариант обладает своими особенностями, поэтому заемщик должен изучить все возможности, после чего определиться с самым лучшим решением.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант предполагает, что заемщик ищет покупателя, согласного приобретать квартиру, которая находится в обременении банка. Денежные средства, что передаются продавцу, используются для досрочного полного погашения ипотечного кредита. Оставшиеся средства остаются у заемщика.

Однако применить этот способ на самом деле очень сложно, поскольку большинство людей, желающих купить жилую недвижимость, отказываются брать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Связано это с тем, что велика вероятность того, что продавец окажется мошенником, поэтому не использует полученные средства для погашения ипотеки.

Наиболее часто такой метод применяется в отношении еще строящейся недвижимости.

Сама процедура погашения ипотеки таким способом делится на следующие этапы:

• первоначально важно получить согласие от кредитной организации, в которой оформлен ипотечный кредит, на досрочное погашение и продажу квартиры, причем в этом случае непременно указывается уважительная причина, в связи с чем выполняются данные действия, поскольку банку невыгодно досрочное полное погашение, так как он теряет значительные проценты;
• от сотрудников банка получается специальная справка, в которой указывается оставшийся долг по кредиту;
• между заемщиком и покупателем квартиры составляется специальное соглашение, оно непременно должно быть заверено нотариально;
• заемщик и все его родственники, а также иные люди, выписываются из квартиры, причем важно, чтобы в ней не остались прописаны даже несовершеннолетние;
• покупатель вносит задаток, нужно сказать, что его размер должен быть равен той сумме, которая обязана быть уплачена банку для окончательного погашения ипотеки;
• закрывается ипотека, после чего снимается обременение;
• составляется документ, в соответствии с которым Право собственности на жилье переходит к покупателю, а эта процедура выполняется в регистрационной палате.

Данный процесс считается законным, однако занимает обычно много времени, а также нередко получить разрешение от банка очень сложно.

Как самостоятельно продать квартиру с привлечением банка

Другим способом, каким можно продавать квартиру, которая находится в ипотеке, является самостоятельная ее реализация.

В этом случае заемщик самостоятельно ищет покупателя, однако важным моментом является то, что запрещено скрывать от потенциального покупателя, что недвижимость на самом деле находится в залоге у банка.

Поскольку если это будет обнаружено после проведения сделки, то покупатель может объявить продавца мошенником.

Сам процесс самостоятельной продажи считается очень простым, а также разрешенным законодательством.

Если будет найден покупатель, который готов взять квартиру, то выполняются следующие действия:

• новый владелец должен обратиться в банк, в котором оформлялась ипотека, причем он должен оповестить его сотрудников о том, что желает выкупить залог;
• составляется работниками банка специальный предварительный договор купли-продажи, причем он непременно заверяется нотариально;
• вносится нужная сумма покупателем, она является необходимой и подходящей для погашения задолженности, заносится она в специальную ячейку в банке, а оставшаяся сумма, которая полагается заемщику, вносится на другую ячейку;
• выполняется снятие обременения с квартиры;
• составляется договор между покупателем и заемщиком;
• в регистрационной палате обеспечивается регистрация данного документа;
• банк и заемщик после выполненных действий получают доступ к ячейкам.

Таким образом, данный способ, как продать ипотечную квартиру, считается достаточно сложным, причем большинство действий в таком случае должны выполняться самим покупателем. Как правило, подобная схема используется нечасто.

Реализация квартиры банком

Другим вариантом продажи жилья, находящегося в ипотеке, считается его реализация непосредственно кредитным учреждением. Банк не выступает в качестве третьей стороны, не выполняющей какие-либо действия для продажи квартиры.

Именно он занимается полным ведением сделки, а также предоставляет ячейку для оплаты и занимается оформлением нужной документации. Продавец квартиры, в качестве которого выступает заемщик, должен только ставить подписи на документах. Регистрация в Росреестре также выполняется за счет запроса сотрудника банка.

Сам процесс продажи ипотечной квартиры таким образом заключается в том, что первоначально находится покупатель, которому понравится жилье. Клиент вносит нужные деньги для погашения кредита на специальную ячейку, открываемую для него банком. Оставшаяся часть средств, которая должна после выполнения сделки перейти заемщику, кладется на другую ячейку.

После выполнения данных действий, сотрудник банка отправляет запрос в Регистрационную палату, в котором указывает о полном погашении кредита заемщиком. Это обеспечивает снятие обременения с жилого имущества.

После этого проводится сделка между заемщиком и покупателем в присутствии представителей банка.

Далее заемщик получает денежные средства, уплаченные им ранее по кредиту, а банк снимает деньги с ячейки, которые обеспечивают полное погашение долга.

Такой способ продажи жилья считается невыгодным для самого заемщика, поскольку кредитная организация старается реализовать квартиру как можно быстрее, в связи с чем устанавливает на нее очень низкую стоимость, которой должно быть достаточно для погашения долга. Банку неважно, какое количество денег останется от этой сделки, но именно эти деньги направляются заемщику.

Продажа долгового обязательства

Еще один способ продажи ипотечной квартиры предполагает реализацию самого долгового обязательства. Данный метод обозначает, что после продажи долга, он оформляется на другого заемщика.

Банк должен заключить новое соглашение с покупателем квартиры, после чего оставшаяся часть суммы переводится на него.

После проведения данной процедуры покупатель становится новым заемщиком, поэтому именно он должен в дальнейшем уплачивать платежи по ипотеке.

Многие люди, желающие купить квартиру, часто обращают внимание на такие варианты, которые находятся под обременением, поскольку обычно на них устанавливаются очень низкие и доступные цены. Весь процесс покупки долгового обязательства делится на следующие этапы:

• человек, желающий приобрести такую квартиру, подготавливает полный пакет документов, он нужен для оформления ипотечного кредита, поскольку банк одобрит подобную сделку только в случае, если будет уверен в платежеспособности и надежности нового заемщика, так как именно он будет далее вносить ипотечные платежи;
• банк рассматривает заявку и изучает представленные документы;
• если принимается положительное решение организацией, производится оценка жилой недвижимости;
• выполняется перерегистрация, для чего надо обращаться в Росреестр, причем данным вопросом должен заниматься только сам банк;
• заемщик подписывает подготовленные документы, на основании которых обеспечивается переуступка обязательства по уплате долга.

В такой ситуации может переходить обязательство на находящийся в ипотеке дом или квартиру. В качестве покупателя могут выступать не только физлица, но и даже иные организации.

К продаже обязательства можно отнести и перекредитование. В этом случае заемщик, желающий улучшить условия по ипотечному кредиту, обращается в другой банк, предлагающий выгодные и интересные условия, например, низкую процентную ставку или другой срок.

Банк, выполняющий перекредитование, покупает у учреждения, в котором имеется оформленный кредит, долговое обязательство. После этой процедуры заемщик по-прежнему уплачивает платежи по ипотеке, однако, другому банку. При этом клиент может получить существенную выгоду за счет значительного снижения процентной ставки.

Однако осуществляется процесс только в случае, если ранее ипотека погашалась в соответствии с условиями кредитного договора.

С какими налоговыми обязательствами можно столкнуться

В законодательстве четко указывается, что при покупке квартиры с помощью различных видов займов, она до окончательного погашения займа является залоговой, причем жилье находится в залоге у банка. Обременение снимается исключительно после того, как будет погашен кредит.

Перед продажей жилья, находящегося в ипотеке, следует учесть, что если оно находилось в собственности гражданина меньше трех лет, а при этом продается по цене, которая выше первоначальной стоимости, то с полученной прибыли уплачивается Налог, равный 13%.

Поэтому ежели заемщик платил за квартиру меньше трех лет, то он после ее продажи должен уплатить налог, если получает от этого процесса какую-нибудь прибыль. В случае, когда уже прошло три года, то необходимость в уплате налога отсутствует.

Какие подготавливаются документы для продажи ипотечного жилья

Для того чтобы выполнить данный процесс, заемщик должен подготовить большое количество документов, к которым относится:

• договор купли-продажи, составленный с покупателем;
• если производится продажа обязательства, то подготавливается документация, подтверждающая платежеспособность нового заемщика;
• справка, в которой указывается, что по ипотеке отсутствуют задолженности;
• закладная по кредиту;
• документ, в котором прописывается, что покупатель перечислил средства на покупку жилья, причем именно они будут применяться для погашения займа;
• документы, в соответствии с которыми с квартиры снимается обременение.

Таким образом, продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка, на самом деле возможно, причем для этого можно выбрать четыре разных способа.

Важно производить все действия в соответствии с условиями законодательства и банка, а также нельзя допустить сотрудничества с мошенниками.

Не стоит забывать о необходимости уплачивать налог, если заемщик являлся собственником квартиры или дома меньше трех лет, а также получает от сделки прибыль.

Adblockdetector

Раздел ипотечной квартиры | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

КАК ОБЫЧНО, ПРИ РАЗВОДЕ, НА ВЫБОР супругов представляется два варианта решения проблемы: поделить совместно нажитое имущество по обоюдному согласию, подписав соответствующие документы, или осуществить раздел квартиры и расторжение брака в судебном порядке.

КАК БЫТЬ СУПРУГАМ, если недвижимость приобреталась на заёмные средства и собственность обременена ипотекой, которая не позволяет продать, обменять, а зачастую и поделить квартиру? Договориться с банком по данному вопросу практически невозможно, ведь кредитное учреждение не считает развод форс-мажорным обстоятельством и не намерено менять условия договора.

Главное, что должны сделать супруги при разводе – продолжить выплачивать ипотеку. Если этого не делать, можно навсегда потерять квартиру и никогда не вернуть ранее вложенные средства.

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

В этой ситуации на выбор у Вас есть несколько вариантов развития событий:

1. Взять с такого супруга отказ от прав на квартиру. Взамен Вы предоставляете гарантии уплаты долга за созаёмщика, освободив его от любых притязаний со стороны кредитного учреждения.

2. Продолжить погашать кредит самостоятельно, что позволит в дальнейшем «выкатить» требования о компенсации произведенных расходов или оформить в судебном порядке недвижимость на себя.

3. Совместно найти средства и погасить ипотеку досрочно, после чего без препятствий продать квартиру и поделить вырученные деньги пропорционально осуществлённым вложениям.

4. «Плюнуть» на это дело и перестать платить ипотеку. В этом случае реакция банка будет незамедлительной. В кратчайшие сроки он арестует квартиру, оценит и пустит с молотка по заниженной цене, которой только и хватит, чтобы закрыть остаток задолженности по ипотечному займу не зависимо от срока уплаты ипотеки.

Реалии ипотечного рынка таковы, что при аресте недвижимости банком вернуть вложенные средства удастся только на поздних сроках выплат (если быть точным – под конец кредитного договора) и далеко не в полном объёме.

ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

НА ДАННЫЙ ВОПРОС НЕТ УНИВЕРСАЛЬНОГО ОТВЕТА, который можно применить ко всем 100 % случаям. Вместе с ипотечной квартирой при разводе зачастую делятся права пользования, долги по кредитному договору и уплаченные денежные средства.

При этом любой раздел совместно нажитого имущества приоритетно учитывает отнюдь не интересы супругов, а следует интересам банка, за которым остаётся привилегия требовать солидарного взыскания долга с созаемщиков, право на арест и продажу недвижимости в счёт удовлетворения ипотечных обязательств при их просрочке или неисполнении.

В теории, раздел квартиры в ипотеке (прав на квартиру) при разводе должен осуществляться в пропорциях 50 на 50. Относительно денежных или кредитных обязательств, в основной массе так и происходит, а вот с образованием долей, что называется, «в натуре», возникают сложности.

«Подводные камни» будут появляться в форме количественного перевеса вложений того или иного супруга в приобретение (например, муж взял заём у знакомого или родственника на внесение первоначального взноса), протеста банка относительно изменения условий кредитного договора и запретов, предусмотренных действующим законодательством на совершение сделок с обременением, когда придётся обжаловать отказ регистрирующего органа.

Если основная часть платежей осуществлялась одним супругом, в силу обоюдной договоренности или больших доходов, это не значит, что второго супруга лишат всяческих прав на приобретённое. Суд, при вынесении решения, учитывает вклад и того и другого, но при этом доходы каждого в период брака рассматриваются совокупно, как совместно нажитое имущество.

Наиболее реальных вариантов решения проблемы, как обычно, два:

1. Подписать соглашение о разделе ипотечной квартиры, где «полюбовно» разделить права и обязанности. Такое соглашение подлежит обязательному согласованию с кредитным учреждением, выдавшем ипотеку, может потребоваться государственная регистрация в Росреестре.

2. Разделить в судебном порядке через Иск о разделе ипотечной квартиры. В случае отсутствия взаимопонимания сторон, либо когда банк чинит препятствия и не позволяет оформить недвижимость, спор передается на рассмотрение в суд, который должен определить возможность изменения кредитного договора или реальный раздел имущества и платежей.

СЛОЖНОСТИ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ТАКИМ ВОПРОСАМ ЧАСТО ЗАТЯГИВАЮТСЯ, так как банк идёт обжаловать положительные для заёмщика решения в апелляцию, кассацию и даже надзор (Верховный суд), считая свои права грубо и незаконно нарушенными. Из нашего опыта можем сказать, что банк никогда не даёт согласия на раздел квартиры, не намного проще обстоят дела и с разделом жилого дома, гаража или дачи при разводе.

Любой раздел жилого помещения, будь он оформлен в ипотеку или приобретён за наличные средства, это большая проблема. Ведь в действительности практически невозможно физическое разделение квартиры (так называемый «выдел в натуре»), особенно однокомнатной, трёхкомнатной или студии. При этом совместная жизнь бывших супругов на одной территории не представляется возможной.

Максимум, что может сделать суд в такой ситуации, стараясь при этом «не обидеть банк», это разделить доли в совместно нажитой квартире пропорционально внесённому вкладу в её приобретение, например «50 на 50» или «60 на 40». При этом с кредитным учреждением придётся оформить дополнительное соглашение или изменить условия договора.

Следует помнить, что за изменение условий кредитного договора банк вправе взимать комиссию или корректировать (в сторону увеличения) размер процентов за пользование ипотекой.

По мнению банка, споры между супругами не являются поводом для корректировки условий договора ипотеки, и Закон здесь полностью на стороне кредитного учреждения.

ВАЖНО: при подаче искового заявления о разделе ипотечной квартиры следует ставить чётко сформулированные вопросы (о разделе платежей по кредиту, возможности наличия совместной собственности и т.д.).

Иначе судья, в соответствии с действующим процессуальным законодательством, решит дело строго по вопросам, поставленным в иске, не выходя за их рамки, лишив Вас возможности повторной подачи иска в отношении спорной квартиры.

ПРОСТАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

ПРИЕМЛЕМЫМ ВАРИАНТОМ РЕШЕНИЯ СПОРА О ПРАВАХ на ипотечную квартиру при разводе является продажа третьим лицам с разделом супругами вырученных денежных средств. Такая мера применяется в экстренных случаях, когда супругам необходимо приобрести иное жильё.

Не популярен данный способ в силу известных причин — очень много теряют созаёмщики по ипотечному договору. При продаже получится, что заёмщики уже выплатили банку стоимость квартиры, но при этом львиную долю средств от реализации опять заберёт кредитное учреждение.

При этом не каждый банк согласится одобрить продажу квартиры с ипотекой.

Это объясняется не только жадностью или неповоротливостью банка, но и наличием для него повышенных рисков, ведь при заключении ипотечного договора банк «сканирует» созаёмщиков во всех плоскостях.

Начиная от их кредитной истории, платежеспособности, заканчивая проверками на судимость и участие в сомнительных финансовых операциях. Когда в эту схему вклиниваются третьи лица, банк испытывает дискомфорт.

Один из наилучших вариантов  — расплатиться с банком, досрочно погасив остаток задолженности, после чего спокойно продать или поделить недвижимость.

Отвечает юрист. Мы подобрали наиболее частые вопросы Клиентов, с которыми к нам приходят супруги, столкнувшиеся с разделом квартиры в ипотеке:

КОГДА СУПРУГИ СМОГУТ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРОЙ?

В СИЛУ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА КВАРТИРА ДО ПОСЛЕДНЕГО ПЛАТЕЖА НАХОДИТСЯ В ЗАЛОГЕ у банка и при нарушении графика или размера выплат, банк может реализовать исключительное право и обратить взыскание на предмет ипотеки.

Весь ужас ситуации заключается в том, что для принятия кредитным учреждением решения будет достаточно неуплаты взносов одним из супругов. Если Ваш бывший (бывшая) решат не платить или не смогут платить по кредиту, то и Вы потеряете все права на недвижимость. И случиться это может даже на последнем году ипотеки.

РАЗДЕЛ ПРАВ НА НЕДОСТРОЕННОЕ ЖИЛЬЁ

НЕ ВСЕГДА СПОР ВОЗНИКАЕТ ОТНОСИТЕЛЬНО РЕАЛЬНО СУЩЕСТВУЮЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. В подавляющем большинстве случаев ипотечный договор заключается на квартиру в новостройке, которая на момент развода может быть ещё не построена или не сдана в эксплуатацию. Реже объектом ипотеки выступает дом, который на момент развода также может быть не оформлен.

Что делать в этом случае? Может свести с ума тот факт, что и продать ещё нечего (т.к. объект не существует) и неизвестно, будет ли достроен дом, «стоит ли игра свеч», особенно если строительство идет с нарушением сроков или прекратилось совсем, и возник судебный спор с застройщиком.

Если решили идти до конца, ответ достаточно прост и зависит от того, намерены супруги дожидаться сдачи объекта или готовы разделить внесённые денежные средства, получить компенсацию от того, за кем останутся права на строящуюся недвижимость. Стороны так же могут дождаться объекта законченного строительством, разделить квартиру «в натуре» или пропорционально разделить полученное право собственности.

КОГДА ИПОТЕЧНАЯ КВАРТИРА НЕ ПОДЛЕЖИТ РАЗДЕЛУ?

НАПРИМЕР, ЕСЛИ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ТАКОЙ КВАРТИРЫ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ИСПОЛЬЗОВАЛ СРЕДСТВА от продажи недвижимости (иного имущества), приобретённого до брака.

Простой пример: муж продал автомобиль, подаренный родителями или купленный до брака, внёс первоначальный взнос за квартиру в размере 70 %,  остальное оформил в ипотеку.

В этом случае супруга сможет претендовать лишь на 15 % в стоимости  квартиры, и такая доля будет выражена только деньгами — получить комнату или часть помещения не получится.

При этом наличие несовершеннолетних может осложнить спор и добавить «переменных» в уравнение:

ИНТЕРЕСЫ ДЕТЕЙ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА

Когда суд решает вопрос, с кем останется проживать ребёнок, он учитывает права несовершеннолетнего на Жилое помещение, вследствие чего доля супруга, воспитывающего ребенка, в праве на квартиру будет увеличена.

Разделить квартиру, в которую вложены средства материнского капитала, не получится, даже если такая квартира находится в ипотеке.

Поэтому продажа или раздел при разводе квартиры, где проживают несовершеннолетние, и в которую вложен материнский капитал, представляется трудновыполнимой задачей. Здесь, наряду с согласием банка, потребуется одобрение со стороны органов опеки, цель которых – защитить несовершеннолетнего и обеспечить его жильём.

Продать получится, если один из супругов гарантированно предоставит в собственность ребёнка жилое помещение, соответствующее установленным требованиям и не ухудшающее его материальное положение или условия проживания.

Если не учесть права ребёнка и совершить раздел с нарушением закона (например, «договориться»  с органами опеки или банком), можно лишиться родительских прав и получить реальный уголовный срок.

ЕСЛИ ИПОТЕКА ОФОРМЛЕНА ДО БРАКА

В ПРАКТИКЕ ЮРИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ при решении споров о разделе имущества между супругами случается, что квартира была приобретена одним из супругов в ипотеку ещё до брака. Вот в этом случае претендовать на квартиру нельзя, можно лишь рассчитывать на долю в платежах, совершённых совместно уже в период нового брака.

Новоиспечённым сожителям следует проявить бдительность и официально зарегистрировать свои отношения, так как все приобретения и траты по ипотеке будут считаться совместными только после регистрации брака, несмотря на то, из чьих средств осуществлялись платежи.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ ПРИ НАЛИЧИИ БРАЧНОГО ДОГОВОРА

ОТНОСИТЕЛЬНАЯ СВОБОДА ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ БРАЧНОГО КОНТРАКТА, предусмотренная Семейным кодексом, позволяет супругам существенно облегчить имущественные споры при разводе, в частности, чётко определить порядок раздела ипотечной квартиры.

Заключается брачный договор в нотариальном порядке. Следует помнить, что иск расторжении брачного контракта может подать супруг или кредитное учреждение.

Если брачный контракт заключается после оформления ипотеки, его условия в обязательном порядке должны быть согласованы с банком и не могут нарушать права кредитного учреждения.

В противном случае суд признает брачный договор недействительным. 

Запомните, что такой контракт будет иметь силу применительно к ипотеке только в случае его согласования кредитным учреждением.

Отражение брачного контракта должно найти место в ипотечном договоре (или Вашем кредитном деле). Если скрыть существование такого документа, у банка появятся основания для расторжения договора, удержания предмета залога, изменения кредитной ставки, а так же применения штрафных санкций.

За рубежом брачный договор является нормальной практикой и ничуть не смущает супругов. В России же такой документ принято считать, что называется «Mauvais ton» — дурным тоном.

Впрочем, зря, наша практика показывает удручающую статистику обманутых супругов. Очень часто один из них преднамеренно скрывает имущество, приобретает и распоряжается собственностью без согласия второго, преднамеренно заключает сделки, призванные лишить супруга возможности претендовать на совместно нажитое имущество.

Лучшее время для заключения брачного контракта с возможностью поделить квартиру в ипотеке – ДО ПРИНЯТИЯ решения о покупке и подписания кредитного (ипотечного) договора.

МОЖНО ЛИ ПОДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ?

Это достаточно обширная тема для отдельной статьи, в которой мы подробно рассказываем обо всех нюансах решения таких споров.

Если отвечать в двух словах, то разделить квартиру по военной ипотеке, за которую платит Государство, а точнее – Министерство обороны, не получится, как и в случае с квартирой, «обременённой» затраченными на покупку средствами материнского капитала.

Однако не всегда средств, выделяемых государством, хватает на приобретение жилья для военных, и часть от стоимости жилого помещения оплачивается гражданами из «собственного кармана». Вот уже эти средства будут являться совместно нажитыми, и при разделе имущества в случае развода суд будет должен разделить их с учётом законных интересов каждого из супругов.

МОЖНО НЕ ДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ, А СДАВАТЬ В АРЕНДУ?

В 99 % случаев ипотечный договор не допускает сдачу в аренду обременённого залогом имущества. Законный выход – получить соответствующее согласие от кредитного учреждения.

Можно попробовать сдавать имущество без разрешения, но такие действия заведомо неправомерны и при выявлении факта незаконного использования ипотечной квартиры банк предъявит к заёмщикам штрафные санкции вплоть до расторжения договора и обращения взыскания на предмет залога.

Конечно, при этом ипотечные заёмщики могут обратиться в суд с иском о несоразмерности санкций банка фактическому нарушению условий договора, но это уже совсем другая история…

Расценки на услуги наших юристов по недвижимости:

Услуга
Цена, руб.

Консультация	1 500
Подготовка искового заявления	От 4 500
Раздел в судебном порядке	От 35 000

Подробнее…

Как продать квартиру в ипотеке | Продажа ипотечной квартиры по шагам

Потребность продажи приобретенной в ипотеку квартиры чаще всего возникает из-за желания семьи приобрести более просторное жилье или поменять район местожительства. Реже ипотечное жилье продается домовладельцем (заемщиком) по причинам финансовых затруднений, либо из-за ненадобности, вызванной переменой жизненных планов.

На вторичном рынке российских регионов предложения с ипотечными квартирами (находящимися в банковском залоге) в среднем составляют 7% от объема всех предложений. Т.е. с ипотечным обременением продается каждая 14-я квартира на «вторичке».

Продажа своими силами

Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней.

Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто.

Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.

Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.

Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:

• гражданский паспорт (копия);
• заявление на снятие обременения;
• закладная, забранная в банке;
• свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.

Изучив представленный продавцом пакет документов и убедившись в их справедливости, обременение с квартиры Росреестром снимается. Затем покупатель с продавцом подписывают окончательный (основной) договор купли-продажи. Остается только переоформить жилье на покупателя и получить деньги.

Продажа при участии банка

Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.

Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.

Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы.

До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке.

Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).

Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки.

Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.

Уступка ипотечного долга

Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.

Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.

При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.

Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.

Продажа через банк

Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.

Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.

Заметим, что при отсутствии (не проявлении) у заемщика намерений решать проблему своевременных выплат по ипотеке, банк потребует в суде взыскания залогового жилья. И ипотечную квартиру продадут уже в порядке исполнительного производства, что чаще оказывается невыгодно ипотечному заемщику.