Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать Договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на Недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.
Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.
Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. nedvigimost-i-financi.ru
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — Продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.
Чтобы подтвердить Право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную Доверенность.
Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП
Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.
ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. psiheya-market.ru
Существуют и другие Законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.
Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.
К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.
Содержание договора
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru
Обязательные условия договора
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
К обязательным условиям содержания договора относятся:
- наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
- стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
- описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
- суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
- цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
- перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).
Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. online-kassa.com
Перечень документов продавца и покупателя жилья:
- выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
- правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
- паспорт продавца;
- паспорт покупателя;
- справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
- согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
- разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
- квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.
Процесс оформление ДКП
Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Этапы оформления договора
- Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
- Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
- Заключаем предварительный договор купли-продажи.
Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу Задаток. - Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
- Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо.
Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
- Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию.
В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
- Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. taldom.7555000.ru
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Когда ДКП признают недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. zhil-savelki.ru
Суд признает договор оспоримым, если он:
- заключен с помощью угроз и насилия;
- оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
- заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
- составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
- продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
- не соответствует требованиям законодательства;
- на нем поддельные подписи.
Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.
На что нужно обратить внимание
Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в Наследство.
Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить Налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.
Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.
Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.
Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.
Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).
- Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
- «Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
- Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
- Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу
Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий.
Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости.
Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.
Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.
Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.
Преимущества расчета через банковскую ячейку
Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.
Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.
Недостатки расчета через банковскую ячейку
Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.
Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.
Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.
Преимущества расчёта через аккредитив
Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.
Недостатки расчета через аккредитив
Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.
Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.
Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.
Преимущества наличного расчета
Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
Возможен расчет в любой валюте.
Отсутствие процентов и комиссий.
Недостатки расчета наличными
Риск использования поддельных купюр.
У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
Опасность транспортировки крупной суммы.
Вероятность неправильного расчета.
Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.
Преимущества безналичного расчета
Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.
Недостатки безналичного расчета
В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.
Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.
Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.
Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.
Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.
Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.
Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.
В среднем, с момента оформления Услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.
Преимущества сервиса безопасных расчетов
Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.
Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.
Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.
Недостатки сервиса безопасных расчетов
Услуга безопасных расчетов недоступна, если:
- Участник сделки не является гражданином РФ.
- Собственность оформлена до 1998 г.
- Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
- Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
- Получатель денежных средств несовершеннолетний.
- Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
- Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
- Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
- Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.
Сейчас читают
Как прописаться в квартире
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки
Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?
Как осуществляется продажа квартиры за наличный расчет
При осуществлении сделки купли-продажи расчет может производиться как в безналичной, так и наличной форме. Продажа квартиры за наличный расчет имеет как безусловные преимущества, так и некие недостатки.
Какие типы расчетов за приобретенную квартиру предусмотрены законодательством?
В 2018 году в законодательстве закреплены безналичный и наличный варианты выплаты цены по договору купли-продажи. Предпочтение тому или иному способу отдается в зависимости о того, на первичном или вторичном рынке жилья приобретается недвижимость.
При приобретении жилого помещения в только что возведенном многоквартирном доме, в абсолютном большинстве случаев, производиться расчет по безналичной форме, т.е. путем перевода средств. Как правило, сумма вносится целиком на счет компании, производившей застройку. Иной порядок может быть прописан в соглашении по купле-продаже недвижимости.
При заключении договора, предусматривающего долевое участие в постройке многоквартирного дома, денежная сумма резервируется на особом счете. И только при выполнении застройщиком своих обязательств, платеж поступит на его счет. В ином случае деньги просто будут возвращены участнику долевого строительства. Это сделано с целью минимизировать риски потери материальных средств дольщиками.
И наконец, при заключении сделок, объектами которых выступает жилье вторичного фонда, физические лица часто используют для выплат по договору наличность. Эта Процедура достаточно проста, чего нельзя сказать о наличных расчетах между юридическим и физическим лицами, которые, как правило, в подобной форме не осуществляют, предпочитая «безнал».
За наличный расчет можно оформить и ипотеку, просто в договоре будет прописан первый взнос, а также порядок и сроки передачи оставшихся частей суммы.
Какие риски существуют для покупателя и продавца при осуществлении расчетов за квартиру наличными деньгами?
Основной риск для покупателя представляет само присутствие при нем столь крупной суммы, которая, как правило, не бывает меньше миллиона, а в крупных городах и выше. Даже то небольшое время, которое деньги будут находиться при покупателе, может стать роковым, особенно если о предстоящей сделке было осведомлено немало людей. Кроме того, ограбления бывают и случайные.
Беспечные покупатели, не потребовавшие расписку в получении денежных средств за квартиру, подвергаются риску быть обманутыми продавцом. Последний может заявить что денег он не получал, и доказать обратное будет очень сложно, почти невозможно.
- Если деньги передаются через третье лицо, то может иметь место банальное исчезновение такого лица вместе с доверенной ему суммой.
- Обе стороны договора также не застрахованы от банальных ошибок в подсчете столь крупной денежной суммы.
- Нюансы могут возникнуть и на этапе заключения соглашения, поэтому при подписании любого документа (самого договора, расписки, приемопередаточного акта) всегда стоит изучать его внимательно, предварительно ознакомившись с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные сделки.
Существуют ли какие-либо риски для продавца при отчуждении квартиры за наличный расчет?
Для продавца велик риск столкнуться с такой разновидностью мошенничества, как оплата недвижимости с помощью фальшивых купюр.
Опасность ограбления для продавца нисколько не меньше, чем для покупателя. Да и третьи лица могут обмануть обоих участников соглашения.
Кроме того, сам продавец может ошибиться в цене недвижимости. Поэтому специалисты рекомендуют обратиться за помощью к профессиональным оценщикам, но, при этом, и самому провести мониторинг цен на аналогичные жилые объекты, представленные на рынке недвижимости.
ВНИМАНИЕ !!! Также продавцу необходимо следить, чтобы покупатель не подменил бумаги в процессе подписи документов, такие виды мошенничества тоже имеют место быть.
Еще опытные юристы советуют игнорировать требования риэлторов о предоставлении им оригиналов документов, есть риск в лучшем случае не получить их обратно, а худшем – лишиться и денег, и квартиры.
Нередки случаи, когда при осуществлении такой продажи продавец попадал под проверку налоговых органов. Как правило, продавец таким способом хочет скрыть проведенную сделку и уйти от налога с продажи.
Это возможно посредством уменьшения цены договора.
Однако, если налоговая служба все же запустила процедуру проверки, сделка приостанавливается, даже если новый собственник уже перешел к госрегистрации своего права.
Почему вообще стороны договора выбирают расчет наличными деньгами?
Таких обстоятельств несколько. Как уже указывалось выше, это сделано для возможности занижения суммы за продаваемое Жилое помещение. Подозрительность граждан, особенно пожилых, нередко толкает их к порядку оплаты «по старинке», наличностью («Так надежнее!» — говорят они, аргументируя свою позицию).
Немаловажным является и отсутствие комиссии за безналичный перевод.
Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?
Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.
Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.
Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.
Какие данные подлежат включению в расписку:
- место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
- имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
- точные паспортные данные участников сделки;
- целевая принадлежность данного платежа;
- сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.
ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей.
Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки.
Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.
Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную.
Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу.
И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.
Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.
При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого.
Их список достаточно широк:
- Сам договор купли-продажи квартиры.
- Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
- Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
- Документ, подтверждающий право собственности продавца.
- Технический паспорт жилого помещения.
- Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета.
Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
- Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги. Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
- В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
- Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован Гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
- Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.
11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы.
Какими же способами можно обезопасить себя при наличных расчетах за квартиру?
Во-первых, прибегать к наличному расчету лучше в том случае, если точно уверены в контрагенте.
Во-вторых, соблюдать максимальную осторожность при передвижении с крупной суммой денег. О сделке вообще распространяться не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание преступников.
В-третьих, лучше производить передачу в присутствии двух и более свидетелей, а также нотариуса. Это очень повысит безопасность сделки. Кроме того, нотариусы принимают денежные суммы на хранение и передают их продавцу после подтвержденного выполнения им всех своих обязательств.
В-четвертых, иногда можно воспользоваться специальными охраняемыми помещениями банков или фирм-посредников. Риэлтерские фирмы также предоставляют помещения для совершения купли-продажи.
В-пятых, можно арендовать ячейку в банке, которую покупатель может открыть в любой момент, а продавец – только после исполнения своей части обязанностей.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый Кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Налог с продажи квартиры для физических лиц
Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.
Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.
Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.
Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.
Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.
Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.
Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.
С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.
Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет
В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:
- 3 года — для квартир,полученных или приобретенных до начала 2016 года.
- 5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.
Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:
- Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
- Если квартира получена по приватизации.
- Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Проданная с 2021 года и является единственной недвижимостью.
Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.
Как не платить налог при продаже квартиры менее 3 лет?
Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.
Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:
- владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
- при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.
Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.
Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.
Ставки налога с продажи квартиры для:
- резидентов составляют 13%;
- нерезидентов — 30%.
При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.
Для пенсионеров
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Налог с продажи доли
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:
- уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
- уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.
Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.
Рассмотрим ситуации на примерах:
Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2019 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2019 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.
- Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
- Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 6500 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.
Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.
1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.
Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит Штраф, который составит 20% от разницы.
(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.
Пример 2. Квартира приобретена в 2020 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2021 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.
- Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
- Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.
Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.
Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году
Как производится покупка квартиры наличными? — НЕДВИЖИМОСТЬ
Как производится покупка квартиры наличными? По Российскому законодательству покупка квартиры наличными не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Выбор способа расчетов зависит от того, на каком рынке жилья приобретается имущество – на первичном или вторичном.
Покупая жилье в новостройке, в большинстве случаев расчет проводят в безналичной форме. Наличный же расчет чаще всего применяется при расчетах между физическими лицами во время сделки купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Такая сделка имеет ряд нюансов, которые следует учитывать как покупателю, так и продавцу.
Расчет за квартиру наличными не предполагает участия кредитной организации и открытия специального счета для безналичного перевода. Сделка проходит стандартно: покупатель ищет квартиру, сам или с помощью риэлтора, согласовывает цену с продавцом.
Далее стороны договариваются, что оплата будет произведена наличными и приступают к составлению договора купли-продажи. В договоре купли-продажи указывают паспортные данные сторон, предмет договора, цену объекта, порядок расчетов.
Передавать деньги за квартиру безопаснее после регистрации договора в РОСРЕЕСТРЕ https://rosreestr.ru/site/.
Для регистрации собирают необходимые документы. Далее покупатель и продавец договариваются о месте и дате передачи оговоренной суммы, и в назначенный день происходит расчет наличными.
Выбирать наличный способ расчета следует только при доверительных отношениях продавца и покупателя, а также при соблюдении определенных мер безопасности. В соответствии с законодательством РФ, все расчеты наличными в сделках, участниками которых являются физические лица, могут осуществляться без ограничения суммы.
Риски, которые существуют при совершении сделки:
· Потерять денежные средства или стать жертвой уличных грабителей;
· Передача фальшивых купюр;
- · Ошибки в подсчете денег;
- · Передача денежных средств через третье лицо;· Попытка продавца совершить сделку на доверии, без расписки.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется соблюдать меры предосторожности:
· Проводить передачу наличных в безопасном месте – банке, кабинете нотариуса, в юридической фирме или агентстве недвижимости. Плюсы при этом очевидны: в подобных местах есть система видеонаблюдения, охрана, а также детектор проверки банкнот на подлинность.· Привлечь как минимум двоих свидетелей.
· Обязательно составить расписку о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи. В расписке указать сумму, кем, кому и за что оплачены деньги, место совершения сделки.
Расчет может производиться как в рублях, так и в иностранной валюте. Таким образом, имея множество плюсов, расчет наличными не является самой безопасной формой оплаты за квартиру. Избежать финансовых рисков поможет грамотно составленный основной договор купли-продажи, расписка, также особое внимание необходимо уделить выбору места передачи средств.
Если вы хотите прочитать, как осуществляется покупка квартиры у застройщика, переходите по ссылке.