Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Осуществлять хозяйственную деятельность в МКД поручается управляющей компании на основании договора управления. Однако, существуют случаи, когда собственников жилья не устраивает качество, оперативность и стоимость предоставляемых услуг. Тогда начинается процедура смены УК в многоквартирном жилом доме на любую другую альтернативную фирму, представляющую аналогичный сервис. Процесс строго регламентирован законами Жилищного и Гражданского Кодексов. Поэтому для самостоятельной смены УК важно знать особенности и юридические тонкости перед началом процедуры. Незнание некоторых положений, фактически аннулирует любые претензии со стороны жильцов к управляющим компаниям, чем собственно они активно пользуются, чтобы уйти от ответственности и при этом сохранить лицензию на управление домом.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

  • Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
  • Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
  • Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
     

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

  • Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
  • Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций 
  • Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш 
  • Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
  • Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
     

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Может ли УК отказаться от управления МКД

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов.

Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин.

Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать.

Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.

Законные основания

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

  1. Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
  2. Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
  3. В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
  4. В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
  5. В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).

 Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

  1. По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
  2. По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода.

Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

  • сбор доказательств
  • подготовка документов
  • сбор информации о финансовом балансе дома
     

Сбор доказательств

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

  • частные или коллективные претензии собственников 
  • документально зафиксированные данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда, при участии инициативной группы и представителей управляющей компании 
  • выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок 
  • фотографии и видеосъемка 
  • результаты анализов независимых экспертиз 
  • копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан
     

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Какие понадобятся документы

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

  • договор управления с действующей УК
  • копии актов выполненных работ, из которых видно нарушение (например, работа по документам отражена, а по факту не выполнена)
  • архив обращений и ответов УК, писем в ГЖИ по вопросам плохого обслуживания дома. Все факты недобросовестного исполнения договорных обязательств со стороны УК должны быть отражены в переписке с компанией
  • Выписки о состоянии начисления и оплат по подомовым приборам
  • Выписка из расчетного центра по начислению услуг дому в целом за последние 3 года в разрезе годов. Этот документ понадобится для проверки финансового баланса дома
     

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

Финансовый баланс дома

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда.

Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому.

В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

  • начисленные суммы за оказанные услуги
  • собранные суммы денежных средств
  • структура затрат 
  • информация о выполненных работах и их стоимости 
  • общее количество долгов
     

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Собранные, но не освоенные денежные средства подлежат перечислению старой УК на лицевой счет дома в новой УК. Поэтому этот вопрос будет очень сложным в планах переговоров. Бывали случаи, когда речь шла о нескольких миллионах рублей.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

  • надежность предприятия и многолетний успешный стаж 
  • высокий рейтинг в госорганах 
  • качественное обслуживание в домах с которыми уже заключен договор 
  • наличие материальной базы и необходимого инвентаря 
  • наличие жалоб в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) 
  • территориальная удаленность офисов и эксплуатационных участков от дома 
  • готовность УО взять дом на баланс и активно сотрудничать
      
Читайте также:  Как получить от государства 260 000 рублей - пошаговая инструкция

Оценка материальной базы потенциального партнера

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками.

У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе.

На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.

Оцениваем рейтинги в госорганах

  • На порядок выбора новой управляющей компании должен влиять общий рейтинг в государственной жилищной инспекции. Оценивание происходит по следующим критериям
  • Соотношение общего количества поступивших жалоб граждан и общей площади многоквартирного дома (рассчитывается средний %)
  • Процентное соотношение выявленных инспекторами нарушений к общей площади жилого дома 
  • Общее количество исполненных предписаний и выписанных административных правонарушений
     

Наличие общедомовых счетчиков и оперативность решения запросов от населения, добавляют лишних баллов. Рейтинг УК можно посмотреть на сайте www.reformagkh.ru.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Проводим встречу с руководством

Прежде чем затевать процедуру смены УК, важно предварительно пообщаться с руководством новой УО. Это необходимо прежде всего для понимания того, возьмёт ли новая управляющая компания мкд на содержание или нет. К сожалению, плохое техническое состояние дома ставит под вопрос будущее сотрудничество, т. к. маленькие, аварийные и проблемные дома неинтересны УК.

Грамотный руководитель предварительно тщательно изучит техническую документацию, поинтересуется о среднем проценте неплательщиков за услуги ЖКХ и общем долге перед старой УО. О состоянии финансового баланса дома. Эти вопросы являются обязательными, по сути, от них и зависит дальнейшее сотрудничество, но существуют и другие подводные «камни».

Инициативная группа обязана поинтересоваться готова ли управляющая компания организовывать самостоятельно собрание, собирать подписи жильцов, проводить разъяснительную работу.

Также существует ли у них юридический отдел, и способен ли он оказывать поддержку в суде – хорошая фирма, решение всех этих вопросов берет на себя. А главное, важно понимать, если старая УК начнет оказывать давление на новую, то есть ли у них собственные рычаги влияния.

Если организация в устной форме гарантирует представительство в госорганах и не возражает против перехода мкд на их баланс, то можно смело начинать сотрудничество.

Примерный перечень вопросов, которые стоит задать представителю новой УК:

  • средний тариф на эксплуатацию с одного метра квадратного. Его следует сравнить с текущим, также задать вопрос о его структуре
  • средний % сбора по домам. Сама УК занимается сбором дебиторской задолженности или они для этого привлекают членов совета дома.
  • запросить форму финансового отчета по дому. Если в отчете нет расшифровок по структуре затрат, лучше с такой УК не связываться так как, скорее всего, есть незаконные списания и увеличенные сметы.
  • как предполагается управлять домом, к какому эксплуатационному участку он будет привязан, какая численность штата сотрудников.
  • порядок выполнения текущих ремонтов: собственный штат или привлечение подрядчиков
  • как списываются затраты на доме: нормативное списание или же в соответствии с актами выполненных работ. Если будет сказано про нормативное списание — повод задуматься, так как в этом случае, материалы могут списываться, но по факту на дом они не расходуются.

Территориальная оценка

Для некоторых граждан важно, чтобы офис домового управления должен был вблизи обслуживаемого дома. Этот критерий сугубо индивидуальный и несёт в себе только один плюс – возможность лично посещать организацию и общаться с руководством по любому поводу.

В случае территориальной удаленности самостоятельное посещение будет затруднительным, а значит и способы немедленного воздействия на сотрудников УК тоже будут ограничены. Кроме того, дома, находящиеся вдали от эксплуатационных участков, как правило менее качественно эксплуатируется, т.к.

начальник ЖЭУ или директор УК не имеют возможности часто посещать объект лично.

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами.

Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома.

Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании.

Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Составление договора управления

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

Договор составляется:

  1. самими владельцами жилья;
  2. непосредственно управляющей компанией.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости.

Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем. Это в будущем поможет грамотно отстаивать свои права, и при малейшем несоблюдении обязательств, сразу начинать процедуру досрочного прекращения договора.

Подписывается документ руководством компании и жильцами, которых набралось больше чем 50 %.

Подготовка протокола собрания

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Читайте также:  Список профессий, который имеют право на пенсию в очень раннем возрасте

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

  • 1) Подготавливаем повестку собрания.
  • В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Как сменить управляющую компанию | ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области»

КАК СМЕНИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном домеМногие граждане недовольны тем, как обслуживают их дома. Но не многие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации.

Право на выбор новой управляющей компании закреплено в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (далее — ЖК РФ). Этому вопросу посвященраздел 8 ЖК РФ — «Управление многоквартирными домами». В разделе установлены не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной управляющей компании (далее — УК) на другую.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК.

Такой до­говор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истече­ния срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в инди­видуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно до­говориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Шаг 1

ВЫБИРАЕМ  УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ, С КОТОРОЙ  ПРЕДПОЛАГАЕМ СОТРУДНИЧАТЬ

Первое, что необходимо сделать при смене УК: организовать инициатив­ную группу собственников.Ведь прежняя компа­ния, как показывает практика, просто так дом не передаст, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Рассмотрим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:

  1. Организационная состоятельность: сроки су­ществования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
  2. Опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-ком­мунальных услуг, отзывы о ее деятельности.
  3. Жилищный фонд в УК: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситу­ации в домах; четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаи­модействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления ва­шим домом; сведения о размерах будущих плате­жей собственников (тарифная политика).
  4. Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
  5. Кадровый состав компании: опыт и квалификационные возможности персонала УК, наличие и численность технического персонала.
  6. Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ведения аварийных работ.
  7. Открытость и прозрачность компании: готовность дать сведения о других домах в управлении УК, о финансовом положении УК, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений.
  8. Доступность для жителей: предварительный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера.
  9. Качество реагирования на запросы собственников: готовность к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
  10. Видение перспектив развития дома: предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории; предложения по экономии энергоресурсов.

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевидные — чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды.

Но помимо видимых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ на домах.

Поэтому прежде, чем принять решение, помимо осмотра доступных мест — дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, — необходимо получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания-претендент.

Если УК нечего скрывать, они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам.

Созвонитесь с несколькими приглянувшимися вам УК, обсудите возможность заключения договора обслуживания. Пригласите представителя компании на собрание собственников.

Шаг 2

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЖИЛЬЦОВ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Только общее собрание вправе принимать решение о выборе управляющей компании.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать:они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли!

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее 10 дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке.

Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Каждому собственнику вручите уведомление под роспись (или пришлите по почте заказным письмом с уведомлением). Также наклейте в каждом подъезде объявление с датой, местом и временем проведения собрания.

Должно быть указано, кто это собрание инициирует (Иванов Иван Иванович, квартира №1), а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой.

Помните, что эти объявления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания.

Шаг 3

ПРОВОДИМ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, собрался ли кворум. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос.

Как поменять управляющую компанию

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

  • УК, выбранная на общем собрании собственников
  • Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
  • Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
  • Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный.

Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  • если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  • если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  • если жители решили сменить способ управления домом;
  • если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

  1. Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
  2. Если УК нарушает условия договора
  3. Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.
Читайте также:  Как правильно написать расписку, чтобы не потерять деньги

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  • УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
  • УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  • у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  • невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

  • Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
  • Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
  • Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

Как сменить управляющую компанию?

scarlett070/Depositphotos

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

  • В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».
  • Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?
  • Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

  • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
  • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
  • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
  • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
  • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
  • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

  • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
  • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
  • выбрать новую УК;
  • заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению)

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.

Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.

  Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.

  Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?  2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три  способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них: 

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *